Architekt, der Genehmigungsplanung übernimmt, hat genehmigungsfähige Planung zu erstellen

24.01.2022 – Eine Architektenleistung kann aus vielen Teilstücken bestehen. Beispielsweise die einer Genehmigungsplanung. Diese besagt, dass der Architekt eine genehmigungsfähige Planung eines Bauwerks zu erstellen hat und dafür sein Geld bekommt. Ist seine Planung nicht genehmigungsfähig, gibt es kein Geld. Auch dann nicht, wenn der Bauherr einen bestimmten Gestaltungswunsch hatte und der Architekt nicht darauf hinwies, dass dieser so nicht genehmigungsfähig ist.

So entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG Nürnberg, Endurteil vom 16.06.2021 – 2 U 2751/19).


Bebauungsplan ohne Flachdach-Möglichkeit

Im Raum Oberpfalz sollte ein Grundstück bebaut werden. Mit einem Haus mit Flachdach haben, so stellten es sich die Bauherren vor. Sie fanden einen Architekten und unterbreiteten ihm den Wunsch. Schließlich war man sich im September 2015 einig, dass der Architekt die Genehmigungsplanung übernimmt und beim Bauamt einen genehmigungsfähigen Bauantrag einreicht.

Soweit geschah es. Doch das Bauamt lehnte die Baugenehmigung ab. Da, wo das Haus stehen sollte, gab es einen Bebauungsplan. Und der sah vor, dass Flachdächer dort nicht auf die Häuser gehören.


11.300 EUR für Genehmigungsplanung ohne Genehmigung?

Die Bauherren waren erschüttert, dass der Architekt sich nicht vorher mit den örtlichen Gegebenheiten und der Bebaubarkeit des Grundstücks befasst hatte und kündigten den Architektenvertrag. Der schickte daraufhin eine Rechnung. 11.300 € wollte er für seine Tätigkeit haben.

Die gescheiterten Bauherren sahen das nicht ein. Die vom Architekten erbrachte Leistung sei doch völlig sinnlos, weil man mit dieser Genehmigungsplanung keine Baugenehmigung bekäme.

Den Architekten störte diese Argumentation nicht. Nach vielerlei Mahnungen und allerletzten Mahnungen erhob er Klage, vor dem Landgericht Regensburg. Zuerst mit Erfolg. Doch die Bauherren gaben nicht auf und legten Berufung ein, zum Oberlandesgericht Nürnberg. Dort sah man die Angelegenheit anders als die Regensburger Richter, man hob das Urteil auf wies die Klage ab. Wenn ein Architekt einen nicht genehmigungsfähigen Genehmigungsplanung einreicht, so sei das mangelhaft. Und dafür gäbe es kein Geld, entschied man. Aus dem Urteil:

“ Die Beklagten schulden dem Kläger keine Vergütung, da das erbrachte (Architekten-)Werk so schwerwiegende Mängel aufweist, dass es nicht nachbesserungsfähig und deshalb für den Auftraggeber wertlos ist […] Dies schließt einen Anspruch […] auch für noch nicht erbrachte Leistungen aus, weil selbst bei vollständiger Leistungserbringung kein Vergütungsanspruch bestünde.“


Architekt hätte aufklären müssen

Es käme auch nicht darauf an, ob die Bauherren sich ein Flachdach gewünscht haben. Dann hätte der Architekt sie darüber aufklären müssen, dass dieses nicht möglich sei. Noch einmal aus dem Urteil:

“Ein Architekt, der sich - wie der Kläger gemäß dem Architektenvertrag vom September 2015 - zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung […] Zwar können die Parteien eines Architektenvertrags im Rahmen der Privatautonomie vereinbaren, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Von einer solchen Vereinbarung kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen werden, etwa wenn sich der Bauherr bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Baurechts hinwegsetzen oder diese an die Grenze des Möglichen „ausreizen“ will […] Dies ist hier nicht der Fall.

Aus dem schriftlichen Vertrag „[a]uf der Basis des ‚Einheitsarchitektenvertrag[s] für Gebäude‘ der Bundesarchitektenkammer“ ergibt sich ebenso wie auch aus der Aktennotiz vom 18.09.2015 über die „Projektbesprechung am 16.09.2015“ […] lediglich die Kenntnis der Beklagten davon, dass die Verwirklichung des vom Kläger bereits in den beiden ersten Planungsvarianten vorgesehenen Flachdachs einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans bedarf. So heißt es in der Aktennotiz: „Alle notwendigen Gespräche für die angestrebte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans (Flachdach) sind vorab zu führen, um die Genehmigungsfähigkeit sicherzustellen.“ Und in dem Architektenvertrag wird in diesem Sinn ausgeführt: „Vorgespräche zu evtl. notwendigen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans sind im Rahmen der Entwurfsleistung mit dem Bauamt der Stadt M. bzw. dem Landratsamt in K. abzuklären, um die Genehmigungsfähigkeit der Planung sicherzustellen.“ Daraus mag sich das Wissen der Beklagten von einem Genehmigungsrisiko ergeben. Die Kenntnis von diesem allein bietet indes keine hinreichende Grundlage für die Annahme einer Vereinbarung dahingehend, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko tragen soll […]. Insbesondere kommt in den konkreten Formulierungen nicht einmal die Möglichkeit eines Scheiterns hinreichend deutlich zum Ausdruck. Eine Freistellung des Klägers von seiner vertraglichen Verpflichtung und eine freiwillige Übernahme des Planungsrisikos durch die Beklagten kann diesen nicht entnommen werden.“


Aufs Neue

Die Entscheidung ist rechtskräftig, da eine Revision nicht zugelassen wurde. Die Bauherren können, wenn sie weiterhin bauen wollen, mit einem neuen Architekten einen neuen Plan erstellen, der den Vorgaben des Bebauungsplanes entspricht und genehmigungsfähig ist.


Siehe auch:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 26.06.2019: Wenn der Bauherr schlauer als sein Architekt sein will...]