Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein

07.05.2020 – Wegen alles und jedes lässt sich klagen. So geschehen in Düsseldorf. Käufern einer Eigentumswohnung fiel nach ihrem Einzug auf, dass sich 21,5 m entfernt eine Wertstoffsammelstelle befand. Zwar hochmodern, die Container befanden sich unter der Erde und waren nur bei Leervorgängen sichtbar. Trotzdem verlangten die Käufer Schadensersatz. Doch beim Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2020 – I-21 U 46/19) stießen sie damit auf Granit.


137 m² an der Piazza

Im Düsseldorfer Osten entstand ein neuer Stadtteil mit ca. 1.800 Wohnungen. Ein Paar interessierte sich für eine dieser Wohnungen. Die Beiden sahen sich Pläne und ein Image-Video an. Danach waren sie sich sicher: da wollen wir leben. Am 09.02.2015 kauften sie eine 137 m² große 4-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines der Häuser. An zentraler Stelle im neuen Stadtteil: der Piazza. In der Werbung des Bauträgers las sich das so:

„Das Herz von Grafental

Im Hafen Grafentals liegt die Piazza mit ihren einladenden Geschäften. Bäcker, Restaurant, Kiosk, Friseur und die „Säulenheilige“ des Künstlers […] sorgen für urbane Vielfalt in Grafental.“

Der Kaufpreis war stolz. 542.000,00 €. Es sei eine gehobene Eigentumswohnung, hieß es. Wir kennen nicht die Wohnung. Aber wir kennen die Werbung von Bauträgern: es gibt so gut wie kein Objekt, dass nicht als „gehoben“ bezeichnet wird. Auch wenn gehoben einzig der Preis ist. Doch darum soll es in diesem Bau-News-Beitrag nicht gehen.


"Die Containeranlage muss weg"

Einen Monat nach Einzug in die neue Wohnung fingen die Käufer an, sich an einer Containeranlage zu stören. Die stand in der Piazza und war, wie später das Gericht feststellte, hochmodern. Den Käufern gefiel sie ganz und gar nicht. Sie schrieben dem Bauträger, dass man diese ohne ihr Einverständnis errichtet hätte. Man habe sie damit arglistig getäuscht. Die Anlage müsse sofort verschwinden. Der Bauträger wies das zurück. Und auch die Stadt Düsseldorf sah keinen Anlass, einzuschreiten. Wo, wenn nicht im Zentrum des Neubaugebietes, soll man denn sonst eine derartige Anlage errichten.

Schließlich zogen das Paar vor Gericht. Ihnen sei ein Schaden in Höhe von 28.600,00 € entstanden, klagten sie. Davon wollten sie jetzt einen Teilanspruch in Höhe von 10.000,00 € geltend machen. Vergeblich. Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage ab. Ein Schadensersatzanspruch sei nicht ersichtlich.


Gericht: besonders hoch zu bewertender öffentlicher Zweck

Die Beiden gaben noch nicht auf. Sie legten Berufung ein, zum Oberlandesgericht Düsseldorf. Doch dort lief es nicht besser. Das Gericht bestätigte die Auffassung des Landgerichts. Aus dem Urteil:

“Die vom Gesetzgeber angestrebte umfassende Abfallverwertung erfordert verbrauchernahe Standorte, die sich naturgemäß über das gesamte Stadtgebiet und damit auch auf das Neubaugebiet Grafental, zu verteilen haben. Die steigenden Anforderungen an ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung und -verwertung machen dabei insbesondere auch eine nach Wertstoffen getrennte Sammlung von Altglas und Altpapier notwendig.

Mit dem Landgericht ist es als üblich anzusehen, dass es bei der Benutzung von derartigen Containeranlagen wie der streitgegenständlichen zu einzelnen Überschreitungen der einzuhaltenden Nutzungsdauer oder aber optischen Beeinträchtigungen durch herumliegendes Papier, herumstehende Flaschen, Splitterfelder oder einer zeitweisen Überfüllung der Container insbesondere an besonderen Feiertagen kommen kann. Eine Unterscheidung zwischen sachgerechter, erlaubter und unsachgemäßer, regelwidriger Nutzung führt hierbei nicht dazu, die Beeinträchtigung als eine wesentliche i.S. des Rechtsgedankens des § 906 BGB erscheinen zu lassen, denn liegt ebenfalls noch im Rahmen des Unvermeidbaren und sozialadäquat Hinnehmbaren. Dient eine Anlage – wie hier – einem besonders hoch zu bewertendem öffentlichen Zweck und gleichzeitig auch dem Nutzen der durch die Anlage gestörten Anwohner selbst, so ist die Zumutbarkeit für diese höher anzusetzen als bei anderen, beispielsweise auf eine private Betätigung zurückzuführenden Geräuschen und Gerüchen […]

Ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung gehört zum urbanen Leben, für das die Kläger sich mit der Standortwahl ihrer Eigentumswohnung entschieden haben. Zurecht weist die Beklagte in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die besonderen Anforderungen an das städtische Leben und die dortige hohe Verdichtung der Bevölkerung eben nicht nur zu den bekannten Annehmlichkeiten wie eine Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten, zum Arbeitsplatz sowie zu strukturellen Einrichtungen wie Kindergärten und Schulen führt, sondern auch zu gewissen Beeinträchtigungen, die das Leben von vielen Menschen auf vergleichsweise eng besiedeltem Raum mit sich bringt, die in ländlichen Bereichen möglicher Weise so nicht vorliegen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der konkreten Lage der streitgegenständlichen Wohnung: Die Positionierung unmittelbar an der sog. „Piazza“ und der H...., welche die Kläger selbst als „Ausfallstraße“ bezeichnen, dürfte im Vergleich zu den übrigen Bauabschnitten als in einem eher lebhaften Umfeld belegen bezeichnet werden können, einem Umstand, dem grundsätzlich bereits durch den Einbau von Schallschutzfenstern Rechnung getragen wurde. Dass an einer Piazza die Geräuschbelastung grundsätzlich höher ist als in einem rückwärtigen Teil des Wohngebiets, liegt auf der Hand.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wert der Wohnung bzw. der Höhe des von den Klägern gezahlten Kaufpreises: Auch in Wohnvierteln mit gehobenen qm-Preisen muss die Abfallentsorgung gleichermaßen sichergestellt sein.“


Keine arglistige Täuschung

Der Einwand der Käufer, sie seien arglistig getäuscht worden, überzeugte das Gericht auch nicht. Noch einmal aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf:

“Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von dem Standort der Containeranlage hatte – was unstreitig der Fall war – und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten hat, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer den Kaufvertrag jedenfalls zu den verhandelten Konditionen nicht geschlossen hätte. Dies lässt sich nicht feststellen.

Hiergegen spricht zunächst einmal, dass die Information über den geplanten Standort der Containeranlage bei der Stadt D... frei verfügbar war; es handelte sich mithin nicht um ein „Geheimwissen“ der Beklagten. Auch der Umstand, dass die Containeranlage nach dem Vortrag der Kläger am 23.10.2015 bei der Begehung zwecks Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einer Plane verdeckt war, vermag ein arglistiges Verhalten der Beklagten nicht zu begründen, zumal dieser Zeitpunkt nach dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages lag. Soweit der damalige Zustand dem auf der als Anlage B 1 zur Gerichtsakte gereichten Farbfotografie […] entspricht, sind die einzelnen Container trotz der Plane gut sicht- und als solche erkennbar.

Schließlich ergeben sich Anhaltspunkte für ein arglistiges Verhalten auch nicht aus dem Umstand, dass die Containeranlage im Werbevideo der Beklagten nicht zu sehen war. Derartigen Animationen ist immanent, dass diese die Umgebung nicht bis ins Detail naturgetreu abbilden.“


Richtige Entscheidung

Das Urteil ist rechtskräftig. Und es ist richtig. Irgendwo muss schließlich eine Wertstoffsammelanlage errichtet werden. Und immer wieder wird es dann einen geben, der davon 21,5 m entfernt ist. Wer, wie die Käufer, die Vorzüge eines regionalen Zentrums mit urbaner Vielfalt haben will, muss auch deren Nachteile in Kauf nehmen.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]