Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"

19.11.2018 mit Update vom 23.11.2018 – Darüber, dass vollmundige Anpreisungen einem böse auf die Füße fallen können, hatten wir in unserem Bau-News-Blog schon öfter berichtet.

Jetzt traf es einen Münchener Bauträger. In seinen Verkaufsprospekten hatte er von Stadtwohnungen der „Spitzenklasse“ geschwärmt. Doch der Eigentümer einer Wohnung fand es 13 Jahre nach Einzug gar nicht mehr klasse, dass er die Geräusche des Aufzuges immer laut und deutlich in seiner Wohnung hörte. Das Oberlandesgericht München (OLG München, Endurteil vom 24.04.2018 – 28 U 3042/17 Bau) fand das auch nicht klasse.

Der Bauträger muss jetzt einen hohen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Schallschutzmängel an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen.


Aufzuggeräusch bis 41 db (A)

In den Jahren 2003/2004 hatte in München eine Bauträgerin eine Wohnungseigentumsanlage errichtet. In ihrem Verkaufsprospekt beschrieb sie die wie folgt:

„Direkt am Park bauen wir insgesamt vier Häuser in anspruchsvoller Architektur mit Stadtwohnung der Spitzenklasse.“

In den Gebäuden wurden Aufzüge verbaut. Seilaufzüge ohne Triebwerksraum, welche in das Treppenhaus integriert sind. Die Fahrschiene und der Aufzugsmotor sind an der einschaligen Treppenraumwand befestigt. Bei einem der Eigentümer grenzte dessen weitläufiger Wohnbereich an die Treppenraumwand an. Und somit an die Aufzugsschachtwand.

13 Jahre später, im Jahr 2016 ließ dieser Eigentümer schalltechnische Gutachten erstellen. Die Sachverständigen kamen nach Schallmessungen zu dem Ergebnis, dass beim Anfahren und Bremsen in der Wohnung Geräusche von bis zu 41 dB (A) zu hören waren.

Der Mindestschallschutz der DIN 4109 sah vor, dass weniger als 30 dB (A) eingehalten werden müssten. Es war also eindeutig zu laut.


Bauträger: "einzelne Überchreitungen" beacten wir nicht

Dem Eigentümer der Wohnung gelang es, die Wohnungseigentümergemeinschaft für sein Anliegen zu gewinnen. Die verlangte vom Bauträger eine Mangelbeseitigung. Die einzige Möglichkeit dafür bestand in einem Umbau und Umrüstung der Anlage in Aufzüge mit Hydraulikantrieb. Was rund 185.000 € kosten würde. Die Bauträgerin sah sich nicht in der Verantwortung. Es sei doch gar nicht zu laut, meinte sie - allenfalls beim Anfahren und Auslösen der Bremsen. Solche „einzelne Überschreitungen“ der Schallschutzwerte müsse man aber eigentlich nicht beachten. Und außerdem: nach 13 Jahren sei doch längst die Verjährung aller Mängelansprüche eingetreten.

So kam es zum Prozess. Das Landgericht München gab den Wohnungseigentümern im Wesentlichen Recht. Knapp wischten die Landrichter den Einwand der Bauträgerin vom Tisch, es sei eine Verjährung eingetreten. Eine Verjährung von Gewährleistungsansprüchen gäbe es zwar tatsächlich nach fünf Jahren ab Abnahme. Voraussetzung dafür sei aber, dass es zu einer rechtswirksamen Abnahme gekommen war. Das war aber vorliegend nicht der Fall. Die Bauträgerin hatte zu einem Anfang der Nullerjahre noch verbreiteten Trick gegriffen und sich selber als erste Verwalterin eingesetzt. Die Verwalterin war dann berechtigt, die Abnahme der Leistung zu erklären. Mit anderen Worten: Die Bauträgerin in ihrer zweiten Eigenschaft als Verwalterin hätte sich selber in ihrer ersten Eigenschaft als Baufirma kontrolliert. Solche Regelungen wurden einige Jahre später für unwirksam erklärt. Mit der Folge, dass die von der Verwalterin erklärte Abnahme ihrer eigenen Leistung nicht zustande gekommen war. Bis zum Jahr 2016 hatte man dann dieses Thema nicht mehr beachtet. Also war bis dahin immer noch keine rechtswirksame Abnahme erfolgt. Die fünfjährige Verjährungsfrist hatte deshalb noch nicht begonnen.

Doch zurück zum lauten Aufzug: Diesen sah das Landgericht als Mangel an.


Gericht: wenn Spitzenklasse versprochen, muss es leise sein

Die Bauträgerin war über die Entscheidung nicht glücklich. Sie legte Berufung ein, zum Oberlandesgericht München. Dort sahen die Richter die Angelegenheit ähnlich, wie ihre Kollegen aus der Vorinstanz. Eine Abnahme war nicht erfolgt, also auch keine Verjährung eingetreten, urteilten sie. Und der Schallschutz im Bereich des Aufzuges sei ganz und gar mangelhaft. Aus dem Urteil:

“Bereits der Mindeststandard ist nach den Messungen des gerichtlichen Sachverständigen beim Betrieb der beiden Aufzüge in sämtlichen untersuchten Räumen nicht erfüllt.

Es handelt sich dabei auch nicht um nur einzelne Überschreitungen der Schallschutzwerte, vielmehr wurden Werte über 30 dB (A) in sämtlichen Empfangsräumen gemessen, wobei diese Werte teilweise durch Fahrgeräusche und teilweise durch Anfahrt/Lösen bzw. Einfallen der Bremse verursacht wurden[…]“

Auch den Einwand der Baufirma, 185.000 € sei zu viel zu viel für die Mängelbeseitigung und bereits für 80.500 € netto könnte man einen Schallschutz erreichen, wie er in der DIN-Norm DIN 4109 beschrieben war, wischten die Oberlandesrichter vom Tisch. Das sei doch nur ein Mindestschallschutz. An dieser Stelle fiel nun der Bauträgerin ihre Werbung mit „Stadtwohnungen der Spitzenklasse“ auf die Füße. Noch einmal aus der Entscheidung der Oberlandesrichter:

“Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist im Einzelfall durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln, welcher Luftschallschutz geschuldet ist. Im Rahmen der Auslegung sind sämtliche Umstände zu berücksichtigen, auch soweit sie sich aus Unterlagen und Umständen ergeben, die nicht Vertragsgegenstand geworden sind. Soweit sich keine Gesichtspunkte für ein bestimmtes Schallhemmmaß ergeben, wird ein „üblicher Qualitäts- und Komfortstandard“ geschuldet. Dabei sind allerdings die Mindestwerte der DIN 4109 nicht heranzuziehen, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können dagegen aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 liefern […]

Nach der DIN 4109 beträgt der maximal zulässige Schalldruckpegel in schutzbedürftigen Räumen 30 dB (A), hierbei handelt es sich, wie oben ausgeführt, aber lediglich um den Mindeststandard.

Der Senat teilt darüber hinaus die Auslegung des Landgerichts, wonach sich aus den Anpreisungen der Wohnungen im Verkaufsprospekt […] ergibt, dass die Käufer davon ausgehen durften, dass die Wohnungen über mehr als den Mindestschallschutz verfügen. Ebenso zutreffend schließt das Landgericht dies aus der Optik der verbauten Aufzüge. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte in dem Objekt auch 18 von der Stadt geförderte Wohnungen errichtet hat, nachdem die Beklagte die aus vier Häusern bestehende Anlage insgesamt mit Attributen wie „anspruchsvolle Architektur mit Stadtwohnungen der Spitzenklasse“ beworben hat […]

Aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 ergibt sich als Vorschlag für einen erhöhten Schallschutz ein Schalldruckpegel von höchstens 25 dB (A). Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dies dem durch die Beklagte geschuldeten Schallschutz entspricht.


Wer zu lange schweigt, bekommt nicht alles

Ein Wehrmutstropfen verbleibt aber trotzdem für die Wohnungseigentümer. In Anbetracht des langen Zeitraums, in dem man sich nicht rührte, gab es kein Geld mehr für einen komplett neuen Aufzug, statt des gebrauchten Aufzuges. Um 70.000,00 € kürzte das Gericht den Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Und richtete deutliche Worte an die Wohnungseigentümergemeinschaft:

“Die Klägerin hätte folglich - eine entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorausgesetzt - eine Mängelrüge erheben können. Auf die Gründe dafür, warum die Schallschutzmängel der Aufzüge über einen derart langen Zeitraum nicht gerügt wurden, kommt es für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht an, jedenfalls liegen diese im Verantwortungsbereich der Klägerin und nicht in dem der Beklagten.“


Starke Worte benutzt: dann muss man auch liefern

Wer einen Mercedes verspricht, darf nicht einen Dacia liefern. Das müssen alle im Hinterkopf behalten, die mit zu starken Worten ihr Produkt anpreisen. Sonst kann es ihnen ergehen, wie der Bauträgerin in dem Münchener Rechtsstreit und den anderen Firmen, über die wir in unserem Bau-News-Blog berichtet hatten.



Update vom 23.11.2018

Auf diesen Blog-Beitrag reagierten etliche. Dass dort 13 Jahre nach Fertigstellung noch Gewährleistungsansprüche bestanden, ließ sie eine "Sanierung" ihres Häuschens auf Kosten der früheren Baufirma erhoffen. Weil sie sich sicher waren, vor Jahr und Tag nichts unterschrieben zu haben.

Doch nicht immer ist die Sache so einfach, wie in dem Münchener Fall. Es gibt viele Arten der Abnahme. Auch wenn nichts unterschrieben wurde, kann sie mündlich oder durch vorbehaltlose Ingebrauchnahme konkludent oder fiktiv erfolgt sein.



Von Baufirmen wird es häufig übersehen: auch die Nachbesserung muss abgenommen werden.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.04.2012 - Falle für Baufirmen: Nachbesserung abnehmen lassen – sonst läuft Verjährungsfrist nicht weiter]



Zu viel versprochen und vor Gericht gelandet:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 21.11.2015 - Gericht: „Sturm- und hagelsicher wie kaum ein anderes Dach“ versprochen – dann muss es auch Hagel standhalten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten ]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Bauträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.08.2019: Notar haftet für Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung – doch nicht jede Amtspflichtverletzung führt zum Schaden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.09.2019 - Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 20.09.2019: Visualisierung im Prospekt versprach elegante Treppe aus Sichtbeton - Betonimitat reicht dann nicht]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.10.2019: Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht]

[Zum Blog-Beitrag vom 20.01.2020: Beim Küchenpreis geschwindelt - Hausverkäufer muss überhöhte Ablöse zurückzahlen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]


Weitere Bau-News-Beiträge befassen sich mit DIN-Normen:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.06.2011]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.01.2012]
[Zum Bau-News Beitrag vom 26.11.2013]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 27.10.2013]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 03.12.2014]