Bauherr stellt nicht Bauwasser und Baustrom

05.10.2022 – Wer muss auf einer Baustelle Bauwasser und Baustrom stellen? Mit dieser Frage hat sich offensichtlich bislang niemand so recht beschäftigt. Jetzt liegt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig (OLG Schleswig, Urteil vom 31.08.2022 – 12 U 119/21) vor.

Der Inhalt: jedenfalls nicht der Bauherr. Auch wenn es so im Vertrag steht.


Streit um Mängel…

Bei Lübeck gab es heftigen Streit zwischen einem Bauherrn und einer Baufirma. Die Baufirma hatte sich verpflichtet, für den Bauherrn ein Einfamilienhaus in Roseburg für 195.000,00 € herzustellen. Bereits die Vertragsüberschrift war schluderig: Kaufvertrag, statt Bauvertrag, hieß es darin und die 195.000,00 € wurden dann auch noch als Kaufpreis bezeichnet. Aber das sollte erst einmal keine rechtliche Auswirkung haben.

Bereits während der Bauphase stellte ein Bausachverständiger Mängel fest und später wurden immer weitere festgestellt. Sachverständige machten sich ans Werk und in der Folge entstand ein Rechtsstreit, der vom Landgericht Lübeck zum Oberlandesgericht Schleswig führte. Die Einzelheiten der Mängel sollen in diesem Bau-News-Beitrag nicht weiter interessieren – sie würden ihn sonst sprengen.


… und Schadensersatz wegen fehlendem Baustrom

Im Rahmen des Prozesses verlangte aber die Baufirma 433,16 € vom Bauherrn. Eine Siloanlage habe aufgrund fehlenden Baustroms nicht genutzt werden können, war die Begründung. Doch wer war dafür verantwortlich? Im Vertrag hieß es, dass „Bauwasser und Baustrom […] von dem Bauherren gestellt“ wird. Das hatte der nicht getan. Das Oberlandesgericht befasste sich mit dieser Klausel im Vertrag. Es stellte fest, dass sie unangemessen und unwirksam ist. Sie sei zudem überraschend. Die Folge: sie wurde nicht Vertragsbestandteil. Aus dem Urteil:

“Der Anspruch scheitert aber daran, dass die Kläger vertraglich nicht wirksam zur Lieferung von Baustrom verpflichtet waren.

Die im Bauvertrag […] enthaltene Klausel, nach der „Bauwasser und Baustrom … von dem Bauherren gestellt bzw. … die Kosten des Unternehmens insofern ausgeglichen (werden)“, stellt nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, die nach Ansicht des Senats wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger gegen § 307 BGB verstößt und daher unwirksam ist.

Zwar sind Leistungsbeschreibungen, die Art, Güte und Umfang der Hauptleistung unmittelbar festlegen, einer Inhaltskontrolle unterzogen. Klauseln jedoch, die das Hauptleistungsversprechen einschränken, verändern, ausgestalten oder aushöhlen, unterliegen der Inhaltskontrolle […]. Vorliegend ist die Klausel zur Tragung des Baustroms nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten, sondern im Bauvertrag unter „II. Pflichten des Bauherrn“. Inhaltlich stellt sie eine Einschränkung der Leistung des Unternehmers dar, der für den Erfolg seines Werks verantwortlich ist und daher grundsätzlich auch den Baustrom und das Bauwasser zu tragen hat. Insofern handelt es sich um eine Einschränkung des Leistungsversprechens, die an § 307 BGB zu messen ist.

Nach Ansicht des Senats verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Vorliegend werden die Kläger ohne irgend eine Kompensation dazu verpflichtet, Baustrom und Bauwasser zu liefern bzw. die Kosten dafür zu tragen, obwohl gem. § 631 BGB der Unternehmer insgesamt für den Werkerfolg einzustehen und daher grundsätzlich auch Baustrom und Bauwasser zu stellen hat. Dem Bauherrn wird dabei nicht nur die Beschaffung des Baustroms auferlegt, sondern zusätzlich auch das Risiko der Stilllegung der Baustelle, wenn aus irgendwelchen Gründen - auch ohne sein Verschulden - der Baustrom nicht geliefert wird. Zudem handelt es sich um einen zumindest für den privaten Bauherrn vollkommen unkalkulierbaren Kostenfaktor.

Die Klausel ist außerdem als überraschend […] zu werten, weil kein Bauherr im Rahmen der Zuweisung von Pflichten damit rechnen muss, dass eine grundsätzlich dem Unternehmer obliegende Verpflichtung plötzlich - und ohne jede Kompensation - ihm auferlegt wird.

Auch die Tatsache, dass in Rechtsprechung und Literatur eine solche Klausel wie hier - soweit ersichtlich - noch nicht diskutiert wurde, deutet darauf hin, dass die endgültige Risikoverlagerung hinsichtlich des Baustroms auf den Bauherren weder üblich noch angemessen ist. Beurteilt wurden bislang lediglich sog. Umlageklauseln, mit Hilfe derer die zunächst vom Bauherrn getragenen Verbrauchskosten durch einen pauschalen Abzug von der Schlussrechnungssumme oder durch Festsetzung von Pauschalbeträgen wieder abgegolten werden, weil der Aufwand der Erfassung dieser Kosten (wie auch der Kosten für Abfallcontainer, Versicherung etc.) beträchtlich ist und gerade bei Großbaustellen eine genaue Zuordnung dieser Kosten auf die jeweils tätigen Unternehmer kaum möglich ist […].“


Entscheidung ist rechtskräftig

Mindestens für private Bauherren gilt jetzt also, dass sie Bauwasser und Baustrom nicht beauftragen müssen, auch wenn es so im Vertrag steht. Das ist Aufgabe der Baufirma, was auch Sinn macht, weil die am besten weiß, was und wohin sie benötigt. Ob diese Regelung auch für kommerzielle Bauherren gilt, die keine Verbraucher sind, ist eine andere Frage. Das lässt sich dem Urteil nicht entnehmen.

Das Oberlandesgericht ließ eine Revision zum Bundesgerichtshof nicht zu.