Beim Küchenpreis geschwindelt - Hausverkäufer muss überhöhte Ablöse zurückzahlen

20.01.2020 - Bei einem Hausverkauf kann es einem schon mal in den Fingern jucken, noch ein Zusatzgeschäft zu machen. Doch so etwas kann dann auf die Füße fallen, wie ein Urteil des Oberlandesgericht München (OLG München, Urteil vom 09.10.2019 - 20 U 556/19) zeigt. Bei einem Grundstückskaufvertrag war im Makler-Exposé der seinerseits gezahlte Anschaffungspreis für eine mitverkaufte Küche falsch – natürlich: deutlich zu hoch - angegeben.

Die Verkäuferin muss jetzt dem Käufer Schadensersatz zahlen.


Betrügen muss man richtig machen

Im Westen von Oberbayern, im Raum Landsberg am Lech, stand ein Einfamilienhaus zum Verkauf. Darin befindlich eine Einbauküche, 4 - 5 Jahre alt. Ein Makler-Exposé nannte den seinerzeitigen Küchen-Anschaffungspreis: 25.000 €.

Schnell fand sich ein Interessent, der das Haus haben wollte. Bezüglich der Einbauküche einigte man sich auf eine Ablöse von 60 % des Kaufpreises. Also 15.000 €. Am 17.10.2017 wurde der Kaufvertrag vor dem Notar geschlossen.

Wenn man betrügen will, muss man es aber auch richtig machen. Und alles, was auf einen Betrug hinweist, vernichten. In Landsberg war das nicht geschehen. Als der Käufer in das Haus einzog, fand er die Rechnung des Küchenlieferanten. Nicht 25.000 €, sondern 12.200 € waren gezahlt. Der Käufer forderte eine Anpassung der Ablöse.

Die Verkäuferin war damit ganz und gar nicht einverstanden. Sie habe ja schließlich nicht selbst gesagt, dass die Küche einen Preis von 25.000 € hätte. Das hätte nur im Exposé gestanden. Außerdem seien ihr als Ukrainerin und russischsprachiger Person die ganzen Unterschiede nicht bekannt. Auch habe man ihr doch im Küchenstudio erklärt, der Preis der Küche würde eigentlich 25.000 € betragen. Aber nur für sie würde man einen Sonderpreis von 12.200 € machen.


Der Fall kam vor Gericht

Die Sache kam vor Gericht. Schon in der ersten Instanz, vor dem Landgericht Landshut (LG Landshut, Urteil vom 13.12.2018 - 71 O 2017/18) lief es für die Verkäuferin nicht gut. Das Gericht stellt fest, dass man sich auf eine Ablöse in Höhe von 60 % des Kaufpreises geeinigt habe. Also hätte die Verkäuferin 60 % von 12.200 €, das sind 7.320 zurückzuzahlen.

Doch die Verkäuferin war damit überhaupt nicht einverstanden. Sie legte Berufung ein, vor dem Oberlandesgericht München. Dort lief es für sie aber auch nicht besser. Aus dem Urteil:

“Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung trifft einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung […]); die Erteilung einer vorsätzlich falschen Auskunft über einen für den Vertragsschluss wesentlichen Umstand […], erfüllt die Voraussetzungen für ein Verschulden bei den Vertragsverhandlungen […]

So liegt der Fall hier.

Vorliegend hat die Beklagte dem Kläger über das ihr zuzurechnende Maklerexposé und die Maklerin einen Anschaffungspreis für die mitverkaufte Küche von ca. € 25.000,00 genannt. Dies hat die vom Landgericht für glaubwürdig erachtete Zeugin F. nach der von der Berufung nicht angegriffenen Überzeugung des Landgerichts glaubhaft bestätigt. Die Zeugin hat angegeben, die Beklagte habe ihr gegenüber und zum Zwecke der Kommunikation gegenüber potentiellen Käufern Anschaffungskosten von € 25.000,00 genannt, jedoch trotz Verlangen keine Rechnung vorgelegt. Diesen Betrag habe sie nicht nur ins Maklerexposé aufgenommen, sondern auch mit dem Kläger persönlich über den Wert der Küche gesprochen.

Die Angabe der Beklagten zum Anschaffungspreis war deshalb - für jedermann unmittelbar einsichtig - die Grundlage für das Einverständnis des Klägers mit einem Ablösebetrag für die Küche von unstreitig € 15.000,00.

Der genannte Preis war falsch. Denn unstreitig hat die Beklagte tatsächlich lediglich einen Betrag von € 12.200,00 für die Küche bezahlt […]

Die Beklagte hat vorsätzlich gehandelt. Ihr waren - da sie selbst die Vertragsverhandlungen mit dem Möbelhaus geführt hat - sämtliche Umstände der Preisgestaltung bekannt. Damit war ihr auch bewusst, dass für den Erwerb der Küche von jedermann lediglich € 12.200,00 aufzuwenden waren. Die Angabe eines mehr als das Doppelte hiervon betragenden „Anschaffungspreises“ war deshalb, wie sie wusste, falsch. Dass die Maklerin nicht den Listen-, sondern den tatsächlichen Kaufpreis erfragte und ins Exposé aufnehmen wollte, war der Beklagten schon deshalb bekannt, weil die Maklerin in ihrer Vernehmung angegeben hat, die Beklagte in diesem Zusammenhang mehrmals zur Übersendung einer Rechnung aufgefordert zu haben.

Der tatsächliche Wert der Küche ist für die Frage des Anschaffungspreises ersichtlich irrelevant. Mithin kommt es auch nicht darauf an, dass, wie die Beklagte vorbringt, ihr aus sprachlichen Gründen der Unterschied zwischen der Bedeutung der Begriffe „Anschaffungspreis“, „Wert“ und „Zeitwert“ nicht geläufig sei.


Es kann noch schlimmer kommen

Der Zivilrechtstreit ist damit beendet. Für die Verkäuferin könnte es aber auch noch ein strafrechtliches Nachspiel geben. Schließlich hatte das Landgericht Landshut in seinem Urteil angedeutet, dass ein Betrug vorliegen würde. Und für den könnte sich die Staatsanwaltschaft interessieren.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.08.2019: Notar haftet für Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung – doch nicht jede Amtspflichtverletzung führt zum Schaden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.09.2019 - Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 20.09.2019: Visualisierung im Prospekt versprach elegante Treppe aus Sichtbeton - Betonimitat reicht dann nicht]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.10.2019: Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]