Eigenbedarfskündigung: vollständig falschen Nachnamen des Einziehenden anzugeben, macht sie unwirksam

30.03.2023 – Wer als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung geltend macht, muss in der Kündigungserklärung den Grund hierfür angeben. Dazu gehören auch Angaben zur Person des Menschen, der in die Wohnung einziehen soll. Wenn man dann einen erfundenen Namen nennt, ist die Kündigung unwirksam.

So ein Beschluss des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 – 67 S 5/23).

In Berlin-Mitte wollte eine Vermieterin das Mietverhältnis über eine bislang von ihr vermietete Mietwohnung beenden. Am 25.10.2021 kündigte sie dem Mieter: sie würde die Wohnung für ihre Stieftochter benötigen, gab sie dabei an. Es folgte der Name der Stieftochter. War ihr der Name der Stieftochter nicht bekannt? Oder war alles gar ein Schwindel gewesen? Jedenfalls waren die Angaben zum Nachnamen vollständig fehlerhaft.

Der Mieter räumte die Wohnung nicht. Die Vermieterin verklagte ihn daraufhin – und verlor in der ersten Instanz, vor dem Amtsgericht Mitte. Als sie dagegen Berufung einlegte, teilte ihr die nächste Instanz, das Landgericht Berlin, mit, diese als offensichtlich unbegründet zurückweisen zu wollen. Aus dem Beschluss:

“Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigungserklärung vom 25. Oktober 2021, in der die Kläger mitteilt, die Wohnung für ihre Stieftochter X zu benötigen, nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend […]

Diesen Formalanforderungen genügt das Kündigungsschreiben nicht. Zutreffend verweist das Amtsgericht darauf, aufgrund der vollständig fehlerhaften Angabe des Nachnamens der mit Vor- und Nachnamen benannten Bedarfsperson sei diese bereits nicht identifizierbar und damit dem in § 573 Abs. 3 BGB geschützten Informationsbedürfnis des Mieters nicht entsprochen. Es kann dahinstehen, ob regelmäßig die namentliche Benennung der Bedarfsperson zu fordern ist. Jedenfalls bedarf es im Falle einer namentlichen Benennung der Bedarfsperson der Richtigkeit der mitgeteilten Kerntatsachen, um es dem Mieter durch eine unverwechselbar zu benennende Bedarfsperson zu ermöglichen, seine Verteidigung auf den für diese Person angegebenen Kündigungsgrund auszurichten und ihn vor einer Auswechslung des Kündigungsgrundes zu schützen.“

Schwindel kann teuer werden

Mit falschen Angaben zum Eigenbedarf an eine Wohnung zu gelangen, kann teuer werden, wenn der Schmu auffliegt. Sehr teuer. Dem früheren Mieter muss Schadensersatz gezahlt werden. Und an die Strafjustiz eine meist deutliche Geldstrafe. Wegen Betruges. Die höhere Miete, die man bei der Neuvermietung vereinbarte, ist dann schnell weg. Nicht erst dann, wenn die Strafjustiz sie als Erlös aus einer Straftat einkassierte.