Eigentümer muss Standsicherheit seines Gebäudes beweisen – sonst droht Abriss

04.03.2019 – Auch Gebäude können in die Jahre kommen. Manchmal sogar schneller als man denkt: wenn man sich nicht um deren Unterhaltung kümmert.

Wenn dann die Behörde Zweifel an der Standsicherheit hat, muss der Grundstückseigentümer nachweisen, dass das Gebäude noch dauerhaft standsicher ist; nicht die Behörde. Das entschied das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 06.11.2018 – 2 M 56/18).


350.000 EUR nur, um Standsicherheit herzustellen

In einem Ort in Sachsen-Anhalt gab es ein Grundstück. Ein Gebäude stand darauf, dass früher als Wohnhaus und Gaststätte genutzt wurde. Es fanden sich dort auch Garagen und eine Terrasse. Seit langem stand es leer. Warum auch immer; der Grundstückseigentümer kümmerte sich nicht darum.

Die Bauaufsichtsbehörde wurde aufmerksam. Am 08.03.2018 erschien ein Behördenmitarbeiter zusammen mit einem Sachverständigen auf dem Grundstück, um sich den Zustand anzusehen. Beide waren entsetzt. Im Gebäude gab es auf allen Geschossebenen großflächige Deckendurchbrüche. Die Dacheindeckung war undicht. Der Giebel an der Westseite nur unvollständig verschlossen, etliche Dachgauben waren offen. Durchgängig war das Gebäude durchfeuchtet. An einer Garagenzufahrt war das linke Auflager zerstört, so dass der Einsturz der Toreinfahrt, auf dem die Decken des Gebäudes aufgelagert waren, nur noch eine Frage der Zeit schien. Es gingen von dort Risse über die Gebäudefassade bis ins Obergeschoss aus. Sollte der Sturz brechen, würde es in diesem Gebäudeteil zum Einsturz der Außenwand kommen. Auch der als Freisitz ausgelegte östliche Anbau wies erhebliche Gefahrenquellen auf. Das Mauerwerk, an dem das Brüstungsgeländer befestigt war, wies starke Rissbildungen und Verformungen auf. Die Mauersteine waren bereits stark verwittert. Der Sachverständige stellte fest, dass das die Brüstung haltende Mauerwerk nicht mehr als standsicher bewertet werden kann. Es war mit einem Absturz in den öffentlichen Verkehrsraum zu rechnen. Der Sachverständige schätzte den Aufwand auf 350.000 EUR. Nur um die Standsicherheit wieder herzustellen.


Behörde handelte schnell

Die Behörde handelte schnell. Am 22.03.2018 erließ sie eine Verfügung. Dem Grundstückseigentümer wurde aufgegeben, das Gebäude vollständig abzubrechen und den anfallenden Bauschutt zu entsorgen.

Gegen Verfügungen einer Behörde kann man Widerspruch einlegen und vor das Verwaltungsgericht ziehen. Das kann Jahre dauern. Damit der Grundstückseigentümer sich nicht auf diese Weise über die Zeit retten konnte, ordnete die Behörde die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Verfügung an.

Nun war für den Grundstückseigentümer Eile geboten. Er legte Widerspruch ein und beantragte beim Verwaltungsgericht, die Herstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruches. Dann hätte er erst einmal nichts zu machen brauchen. Doch das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag ab.


Gericht bestätigt sofortige Vollziehbarkeit

Der Grundstückseigentümer gab nicht auf. Dass ein Sachverständiger sein Grundstück betreten habe, sei illegal, meinte er. Das Gutachten dürfe deshalb nicht verwertet werden. Auch sei es ihm nicht zuzumuten Maßnahmen zur Sicherung der Gebäudesubstanz durchzuführen, erst recht nicht, einen Komplettabriss vorzunehmen. Außerdem habe er bereits damit begonnen, erste Maßnahmen durchzuführen. Er legte dazu eine Stellungnahme eines von ihm beauftragten Ingenieurs vor. Alles sei halb so wild, meinte der, fast schon völlig unbedenklich.

Die nächste Instanz, das Oberverwaltungsgericht, musste nun abwägen. Es entschied dafür, dass im Zweifel der Schutz von Leib und Leben von Passanten vorgeht. Aus dem Beschluss:

“Wird der vorläufige Rechtsschutz versagt und in der Folge das Gebäude abgerissen, obwohl es – derzeit noch – standsicher ist, werden zwar vollendete, nicht mehr rückgängig zu machende Tatsachen geschaffen; zudem wird rechtswidrig in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Antragstellers eingegriffen. Wird hingegen vorläufiger Rechtsschutz gewährt und damit ein Abriss verhindert, obwohl das Gebäude nicht mehr die erforderliche Standsicherheit besitzt, besteht die Gefahr, dass das Gebäude einstürzt, dadurch Leib und Leben von Passanten gefährdet und diese verletzt oder gar getötet werden. Bei Gegenüberstellung der betroffenen Rechtsgüter (Eigentumsrecht des Antragstellers einerseits und körperliche Unversehrtheit Dritter andererseits) überwiegt das öffentliche Interesse, mögliche Gefahren für Leib und Leben Dritter auszuschließen. Hinzu kommt, dass der Antragsteller – auch nach der Einschätzung des von ihm beauftragten Statikers – zeitnah in erheblichem Umfang weitere Sanierungsmaßnahmen am Gebäude nebst Anbau durchführen müsste, um einen "Totalverlust" zu vermeiden. Der Statiker hat darauf hingewiesen, dass eine Einsturzgefahr bei nicht durchgeführter Sanierung infolge weiterer Witterungseinflüsse (Feuchteschädigungen) und damit verbundener Folgeschäden möglich werden könne. Er ist ferner zu der Auffassung gelangt, dass die vom Antragsteller vorgenommene Schließung der westlichen Giebelwand nicht genüge, weil die Wand keinen Kraft- und Formschluss zum Dachtragwerk habe. Er hat empfohlen, die Giebelwand zurückzubauen und neu aufzubauen sowie den Dachstuhl mit Eindeckung komplett zu erneuern. Der Sachverständige (G.) hat in seiner gutachterlichen Stellungnahme den Aufwand zur Herstellung und Gewährleistung der Standsicherheit auf ca. 350.000,00 € geschätzt und für unverhältnismäßig hoch bzw. unwirtschaftlich gehalten. Der Antragsteller hat auch nicht dargelegt, bis wann er die – auch nach Einschätzung des von ihm beauftragten Statikers für notwendig gehaltenen – umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durchführen will und inwieweit er hierzu auch finanziell in der Lage ist.“


Beweislast für Standsicherheit bei Grundstückseigentümer

Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Wäre das Gebäude tatsächlich noch standsicher gewesen, hätte der Grundstückseigentümer anders vorgehen müssen. Er hat die Beweislast dafür, dass sein Gebäude standsicher ist. Nicht eine „Stellungnahme“ hätte er vorlegen müssen, sondern ein ausführliches Gutachten. Mit statischen Berechnungen, die belegen, dass eine Einsturzgefahr nicht droht. Tatsächlich hatte der Grundstückseigentümer auch einen Statiker beauftragt. Was ihm aber auf die Füße gefallen war, denn auch der wies auf die Notwendigkeit umfangreicher Sanierungsarbeiten hin.





Über verfallende Gebäude haben wir schon öfter Bau-News-Beiträge geschrieben:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.07.2015: Auf geerbtes Haus verzichtet – auch acht Jahre später zu Sicherungsarbeiten verpflichtet]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.08.2015: Gebäude wird nicht genutzt und verfällt - Behörde kann Abbruch anordnen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.11.2017 - Eigentümer lässt Gebäude verfallen: Gebäude weg, Bestandsschutz weg, (fast) leeres Grundstück bekommen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.02.2019 - Sofortige Nutzungsuntersagung für einsturzgefährdetes Gebäude möglich]