Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen

21.05.2019 – Wer einem etwas verkauft, haftet, wenn es Mängel am Kaufgegenstand gibt. Das kann mitunter teuer werden. Bei Immobilienverkäufen werden deshalb solche Haftungen in der Regel ausgeschlossen. Was wiederum für den Käufer gefährlich ist. Weil er dann auf dem manchmal hohen Aufwand für die Mängelbeseitigung sitzen bleibt.

Dass die Möglichkeit, sich einer Haftung zu entziehen, für einen Verkäufer nicht unbegrenzt besteht, haben wir schon in vielen Bau-News-Beiträgen beschrieben. Das Stichwort heißt „arglistiges Verschweigen“. Wer so etwas macht, obwohl er von einem Mangel weiß, der einen erheblichen Aufwand nach sich zieht, haftet. Der Gewährleistungsausschluss nutzt dann nichts.

Doch in der Praxis ist es nicht immer einfach, einem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachzuweisen. Ein Fall, der dem Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2018 – I-24 U 124/17) vorlag, zeigt das. Zwei Erben hatten nach dem Tod ihrer Eltern deren Haus verkauft. Ob die Eltern zu Lebzeiten noch eine erhöhte Kellerfeuchtigkeit mitbekommen hatten? Die Erben jedenfalls nicht. Sagten sie.


Kinder seit langem aus Elternhaus ausgezogen

Im Niederrheinischen wurde ein Winkelbungalow vererbt. Baujahr 1973. Da waren die Eltern eingezogen. Der Vater starb im Jahr 2010, die Mutter im März 2013. Die Kinder waren bereit seit langem ausgezogen. Der eine 1997, der andere schon seit 1988.

Mit ihrem Elternhaus konnten beide nichts mehr anfangen. Im Juli 2013 verkauften sie es für 265.000 EUR. Im Kaufvertrag fand sich eine Regelung, die so oder so ähnlich fast allen Immobilienkaufverträgen steht:

„Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräusserer handelt vorsätzlich. Der Veräusserer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.“


Nach einigen Monaten: Feuchteschaden bemerkt

Im September 2013 zogen die Käufer in das Haus ein. Es dauerte mehrere Monate, bis ihnen im Keller ein Feuchtigkeitsschaden auffiel. Ein Sachverständiger kam und stellte hohe Sanierungskosten fest: rund 58.000 EUR. Den Betrag wollten die Käufer von den Erben haben. Ihr Argument: beide hätten wider besseren Wissens bei Abschluss des Kaufvertrages behauptet, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt seien. Damit hätten sie Angaben ins Blaue hinein getätigt.

Die Erben zahlten nicht, die Käufer zogen vor Gericht. In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Mönchengladbach, ging es nicht gut aus für sie.

Doch sie gaben nicht auf und legten Berufung ein. Doch auch vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf lief es nicht besser. Sie konnten nicht nachweisen, dass den Erben der Schaden bekannt gewesen sei. Ihre Behauptung, dieser sei doch besonders auffällig und „groß“, überzeugte das Gericht schon gar nicht. Fast süffisant las man im Beschluss:

“Soweit die Kläger meinen, die Abdichtungsmängel seien „so groß“, dass sie sogar bereits im Jahr 1997 erkennbar gewesen seien, so stellt sich die Frage, warum sie diese nicht selbst bei den Besichtigungen im Jahr 2013 wahrgenommen haben. Auch sind die Kläger im September 2013 eingezogen, haben aber erst Wochen bzw. Monate später, nämlich im „Laufe des folgenden Winters und Frühjahr“ die Feuchtigkeitsschäden wahrgenommen.“

Die Erben selber seien nicht verpflichtet gewesen, vor dem Verkauf weitere Erkundungen über den Zustand des geerbten Hauses zu tätigen. Noch einmal aus dem Beschluss des OLG

“Auch haben die Beklagten keine Angaben „ins Blaue hinein“ gemacht. Sie hatten keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und mussten demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb […] nicht zu widerlegen […]

Die Beklagten haben als Erben das Eigentum erlangt, was sich aus dem Notarvertrag […] ergibt. Bereits daraus hätten die Kläger Rückschlüsse ziehen können, dass es von den Beklagten zuletzt selbst nicht mehr bewohnt worden ist.“


An falscher Stelle gespart

Das Urteil zeigt, dass es in der Praxis mitunter schwierig ist, Ansprüche wegen arglistigem Verschweigen durchzusetzen. Die Käufer hatten an der falschen Stelle gespart. Sie hätten sich von einem Sachverständigen begleiten lassen müssen. So etwas kostet einige hundert Euro, hilft aber zumeist, die gröbsten Mängel zu erkennen. Auch an den Stellen, auf die man als Laie gar nicht kommt.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]