Erst Finanzierung sichern, dann bauen – anders herum kann Falle drohen

28.02.2022 – Mit dem Bauen anzufangen und sich dann erst Gedanken zu machen, wie das Vorhaben zu finanzieren ist, kann in eine böse Falle führen. Bei einer Bauherrin in Nordrhein-Westfalen reichte das Geld für ein Wohn- und Geschäftshaus wohl nur bis zum Rohbau. Danach war fast 15 Jahre lang Schluss. Zu lange, entschied die Behörde. Der Rohbau müsse abgerissen werden.

Das ist rechtens, bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.11.2021 – 10 A 3273/20).


Bau begonnen...

Eine Immobilienfirma wollte in der Nähe eines nordrhein-westfälischen Bahnhofs, wie er heißt, wissen wir nicht, ein 1.400 m² großes viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus nebst einer Tiefgarage mit 44 Stellplätzen bauen. Sie reichte die Unterlagen bei der Behörde ein und erhielt im April 2002 die Baugenehmigung. Bald ging es los. Der Rohbau wurde errichtet und im Jahr 2005 behördlich abgenommen.


... und aufgehört

Das war es dann aber auch schon. Weitere Bautätigkeiten fanden nicht mehr statt. Die Behörde stellte über die Jahre immer wieder fest, dass die Baustelle ruht.

Ursprünglich gab es mal einen Bauzaun. Doch als die Zeit ins Land ging, wurden die Lücken im Zaun immer größer. Auch der Rohbau wies immer größere Schäden auf. Er wurde zum Treffpunkt für Jugendliche, als Umschlagplatz für Betäubungsmittel, sowie als Übernachtungsort für Obdachlose genutzt. Schließlich stufte ihn die Polizei als Kriminalitätsschwerpunkt ein. Die Bauherrin machte außer wortreiche Versprechungen kaum etwas dagegen.

Bei einer Kontrolle im Jahr 2019 stellte die Behörde fest, dass sich an dem Zustand nichts geändert hatte. Der Bauzaun war geöffnet und beschädigt, die Türen des Rohbaus defekt und die Fensterscheiben zerstört. Die als Tiefgarage geplanten Räume standen unter Wasser und waren frei zugänglich.


Behörde: binnen sechs Monaten alles zurück bauen

Schließlich riss der Behörde der Geduldsfaden. Sie erließ im Juli 2019 eine Ordnungsverfügung. Innerhalb von sechs Monaten nach Bestandskraft sei der Rohbau abzubrechen und die als die als Tiefgarage vorgesehenen Räumlichkeiten ordnungsgemäß zu verfüllen, hieß es darin.

Die Bauherrin war damit ganz und gar nicht einverstanden. Sie erhob Klage vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen. Vergeblich. Dieses entschied, dass die Behördenentscheidung rechtens ist.

Die Bauherrin gab danach nicht auf. Sie beantragte beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in Münster die Zulassung einer Berufung gegen die Gelsenkirchener Entscheidung. Doch auch dies ging nicht gut aus. Das Oberverwaltungsgericht vertrat die Auffassung, die im Jahr 2002 erteilte Baugenehmigung sei seit langem erloschen, weil es seit dem Jahr 2005 keine Baufortschritte mehr gab. Aus dem Beschluss:

“Das Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die der […] Klägerin für das Vorhaben erteilte Baugenehmigung [….] seit langem erloschen sei, weil es seit der Rohbauabnahme im Jahre 2005 offensichtlich keinen Baufortschritt mehr gegeben habe. Mit der Baugenehmigung ist auch deren Feststellungswirkung, wonach dem genehmigten Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, entfallen. Der Rohbau für sich genommen war auch zu keiner Zeit materiell legal, denn er ist mit dem Vorhaben nicht identisch. Eine bauliche Anlage, die den ihr zugedachten und genehmigten Ausbauzustand nicht erreicht und die vorgesehene Nutzung nicht zulässt, ist mit den einschlägigen Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts nicht vereinbar.“

Auch das Argument der Bauherrin, sie hätte genug dafür getan, dass sich niemand in dem Rohbau aufhalten würde, überzeugte die Oberverwaltungsrichter nicht. Noch einmal aus dem Urteil:

“ Schließlich ist die Ordnungsverfügung auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil die Anordnung eines dauerhaften und sicheren Verschließens aller Öffnungen des Rohbaus, etwa durch Zumauern, als ein gleichermaßen wirksames milderes Mittel zur Gefahrenabwehr in Betracht gekommen wäre. Die Beklagte hat in nicht zu beanstandender Weise darauf abgestellt, dass durch den Rohbau und seinen Zustand Leib, Leben und Gesundheit Dritter seit geraumer Zeit gefährdet seien und alle bislang ergriffenen Sicherungsmaßnahmen sich als ungeeignet erwiesen hätten. Ein Verschließen sämtlicher Öffnungen durch Zumauern könnte zwar effektiver als die bisher durchgeführten Sicherungsmaßnahmen einem unbefugten Benutzen des Rohbaus durch Dritte entgegenwirken, würde aber die Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes auf unabsehbare Zeit ausschließen und wäre schon deshalb zur Gefahrenabwehr ungeeignet. Der Rohbauzustand, der nach Aktenlage seit circa 15 Jahren besteht, ist, wie ausgeführt, formell und – unabhängig von der beschriebenen Gefahrenlage – materiell illegal, weil der Rohbau als solcher nicht genehmigungsfähig ist. Ein dauerhaftes Verschließen sämtlicher Öffnungen würde diesen baurechtswidrigen Zustand festschreiben und den weiteren Verfall des Rohbaus nicht hindern.“




Siehe auch:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.07.2015: Auf geerbtes Haus verzichtet – auch acht Jahre später zu Sicherungsarbeiten verpflichtet]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.08.2015: Gebäude wird nicht genutzt und verfällt - Behörde kann Abbruch anordnen]

[Bau-News-Beitrag vom 06.11.2017 - Eigentümer lässt Gebäude verfallen: Gebäude weg, Bestandsschutz weg, (fast) leeres Grundstück bekommen]

[Bau-News-Beitrag vom 12.02.2019 - Sofortige Nutzungsuntersagung für einsturzgefährdetes Gebäude möglich]

[Bau-News-Beitrag vom 04.03.2019: Eigentümer muss Standsicherheit seines Gebäudes beweisen – sonst droht Abriss]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.03.2021: Wann ist ein Haus eine Bauruine – und die Baugenehmigung erloschen?]