Es gibt kein „Gewohnheitsrecht“, über ein fremdes Grundstück zu fahren

26.06.2020 - Wenn ein Grundstück nur über ein anderes Grundstück erreicht werden kann, gibt es zwei juristische Wege: Man schließt eine Vereinbarung mit dem Nachbar. Oder man besteht auf Einräumung eines Notwegerechts.

Weitere Möglichkeiten gibt es nicht. Insbesondere kein "Gewohnheitsrecht". Das machte der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 155/18) drei Grundstückseigentümern deutlich.


Weg mit "Gewohnheitsrecht" zu Schwarzbauten

Im Raum Aachen gab es drei Grundstückseigentümer. Die Grundstücke lagen nebeneinander und ihre Vorderseite grenzte an eine öffentliche Straße. Daneben gab es noch ein viertes Grundstück. Auf den Grundstücken der drei Grundstückseigentümer befanden sich im hinteren Bereich Garagen. Schwarzbauten, denn sie waren nicht genehmigt. Um diese Garagen zu erreichen, fuhr man einfach über das vierte Grundstück, das neben den drei Grundstücken lag.

So ging das viele Jahre, möglicherweise schon seit 1940, ganz sicher aber seit dem Jahr 1969.

Die Jahre gingen ins Land und das vierte Grundstück fand einen neuen Eigentümer. Irgendwann fand der, es sei Zeit, diesen Zustand zu beenden. Zum 31.12.2016 erklärte er den drei anderen Grundstückseigentümern die "Kündigung des Leihvertrages über das zu Ihren Gunsten vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Er begann mit dem Bau einer Toranlage.

Die drei Grundstückseigentümer zogen sofort vor Gericht. Der Vierte hätte die Sperrung des Weges zu unterlassen, forderten sie. Es gäbe keinen Leihvertrag. Und was es nicht gibt, kann man auch nicht kündigen. Anfänglich waren sie durchaus erfolgreich. In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Aachen, und auch in der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht Köln gewannen sie.


Bundesgerichtshof sieht es anders

Doch der vierte Eigentümer gab nicht auf und legte Revision ein, zum Bundesgerichtshof. Dort, vor dem höchsten deutschen Zivilgericht, nahm die Sache eine ganz andere Wendung. Die Bundesrichter fragten sich, wo denn eigentlich der Leihvertrag sei. Den gab es nämlich überhaupt nicht. Die drei Grundstückseigentümer sahen das auch so und beriefen sich auf ein "Gewohnheitsrecht". Ein solches gibt es aber gar nicht für derartige Fälle, stellte der Bundesgerichtshof fest. Es gäbe für solche Fälle nur die Möglichkeit einer Vereinbarung zwischen den Parteien. Oder ein Notwegerecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB. Aus dem Urteil:

“In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine - sei es auch jahrzehntelange - Übung unter Grundstücksnachbarn, die in der Annahme erfolgt, hierzu schuldrechtlich oder nach § 917 BGB berechtigt bzw. verpflichtet zu sein.

Der von dem Berufungsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegte weite Begriff des Gewohnheitsrechts führte im Ergebnis zum Erwerb einer nicht im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit. Das sieht das Bürgerliche Gesetzbuch nicht vor[…]

Nach diesen Maßstäben haben die Kläger nicht aufgrund Gewohnheitsrechts ein Wegerecht an den Grundstücken der Beklagten erworben. Eine allgemeine, über das Verhältnis der Parteien untereinander hinausgehende Übung, die Grundstücke der Beklagten als Zufahrt zu anderen Grundstücken zu nutzen, steht nicht in Rede. Die Kläger behaupten auch nicht, dass die Nutzung des Zuwegs von der Überzeugung der Beteiligten getragen sei, hiermit eine allgemeine, objektive und gesetzesgleiche Rechtsnorm zu befolgen, die über das konkrete Rechtsverhältnis der Parteien untereinander hinaus Geltung beanspruchen kann.

Ein Nutzungsrecht lässt sich auch nicht aus dem nachbarlichem Gemeinschaftsverhältnis ableiten. Dieses wird durch die Regelung des Notwegrechts in § 917 BGB spezialgesetzlich ausgestaltet; die Norm enthält im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung. Sind ihre tatbestandlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, können sie nicht mit Hilfe des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden


Kein Notwegerecht zu Schwarzbauten

Irgendeine Art von Vereinbarung zwischen den vier Grundstückseigentümern gab es nicht. Also bliebe nur noch die Überlegung eines Notwegerechts. Der Bundesgerichthof sah sich nicht in der Lage, darüber zu urteilen. Und verwies den Rechtsstreit zurück an das Oberlandesgericht. Das müsse den Sachverhalt weiter aufklären. Es machte aber zugleich den drei Klägern wenig Hoffnung. Man könne nicht ein Notwegerecht zu Schwarzbauten verlangen:

“Die Nutzung der im hinteren Bereich der Grundstücke der Kläger befindlichen Garagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen stellt sich nicht als ordnungsmäßige Benutzung im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil die Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig sind.“


… auch nicht bei Verbindung zu öffentlichem Straßenland

Und überhaupt sei doch das Notwegerecht für Grundstücke gedacht, die keine Verbindung zum öffentlichen Straßenland hätten. Die drei Grundstücke liegen aber an einer Straße:

“Nichts anderes gilt, soweit die Kläger ihre Kraftfahrzeuge anderweit auf den verbindungslosen Grundstücksteilen abstellen möchten. Liegt ein Grundstück - wie hier - mit seiner Vorderseite an einem öffentlichen Weg, ist die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen, die für die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks in der Regel notwendig ist […] gewährleistet. Zwar schließt dieser Umstand allein ein Notwegrecht nicht von vornherein aus […] Eine Zufahrt über das Nachbargrundstück, um das Fahrzeug aus Grün-den der Bequemlichkeit oder Zweckmäßigkeit auf dem eigenen Wohngrundstück abstellen zu können, ist dem Eigentümer aus dem Notwegrecht nach § 917 BGB aber nicht zuzubilligen.“

Und auch der Einwand der drei Kläger, sie müssten das Notwegerecht haben, um an ihre Mülltonnen zu gelangen, überzeugte nicht. Noch einmal aus dem Urteil:

“Nachteile, die für die Kläger damit verbunden sind, dass sie die in den hinteren Bereichen ihrer Grundstücke abgestellten Mülltonnen zu den jeweiligen Abfuhrzeiten durch ihre Wohnhäuser hindurch an die öffentliche Straße verbringen müssen, könnten ein Notwegrecht ebenso wenig rechtfertigen. Dies gilt auch für die etwaige Notwendigkeit, sich angesichts zu schmaler Hausflure bzw. anderer Räumlichkeiten kleinere Mülltonnen zu beschaffen, um den Transport durch das Haus hindurch zu ermöglichen.“


So etwas beim Kaufpreis berücksichtigen

Das Urteil ist richtig. Und legt zugleich Grundstückseigentümern eine Pflicht auf. Entweder, sich mit den Nachbarn zu einigen. Oder sich zu fragen, ob die gesetzlichen Bestimmungen ein Notwegerecht begründen können. Wenn beides nicht möglich ist, muss anders gebaut werden. Oder man muss diese Einschränkungen bei dem Kauf eines Bestandsgebäudes beim Kaufpreis berücksichtigen.




Siehe auch:
[Bau-News-Beitrag vom 01.09.2012: Wenn Nachbarn streiten – diesmal: Geschwindigkeitsbeschränkung beim Wegerecht?]

[Bau-News-Beitrag vom 20.01.2017 - Urteil: kein Notwegerecht über eine Feuerwehrzufahrt]