Fällung eines morschen Baumes – Mieter*innen tragen die Kosten

14.11.2022 – Darf ein Vermieter einen morschen und nicht mehr standfesten Baum fällen? Ja, natürlich! Doch wer hat die Kosten zu tragen? Der Vermieter oder über die Betriebskostenabrechnung der Mieter?

Diese Frage ist seit Jahren ungeklärt. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20) entschieden: Der Mieter über die Betriebskostenabrechnung.


40 Jahre alter morscher Baum

In der Nähe des niedersächsischen Neustadt am Rübenberge hatte eine Wohnungsbaugenossenschaft 1978 eine Wohnung an eine Frau vermietet.

Im Jahr 2015 ließ die Wohnungsbaugenossenschaft eine seit über 40 Jahren auf dem Anwesen stehende Birke fällen. Der Baum war morsch und nicht mehr standfest. Die Kosten dafür waren nicht ohne. Knapp 2.500,00 €. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2015, mit der insgesamt Gartenpflegekosten in Höhe von 4.000,00 € abgerechnet wurden, legte die Genossenschaft die Kosten auf alle Mieter um. Auf die alte Mieterin entfielen von den Kosten des Baumfällens 415,00 €. Mit knirschenden Zähnen bezahlte sie diesen Betrag. Unter Vorbehalt. Und forderte anschließend das Geld von der Genossenschaft zurück.

Die zahlte nicht. So kam es zum Prozess. Sowohl am Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, als auch am Landgericht Hannover ging es nicht gut aus für die klagende Miterin. Sie verlor. Doch sie gab nicht auf und legte zum höchsten deutschen Gericht, dem Bundesgerichtshof, Revision ein. Der befasste sich mit dem Fall, dessen Konstellation zuvor noch nicht entschieden war.

Auch dort ging es nicht gut aus für die alte Mieterin. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Es würde sich bei den Baumfällkosten nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten handeln. Die wären nicht umlagefähig. Sondern um Betriebskosten. Aus der Entscheidung:

“Der Umstand, dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die "Erneuerung" von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der "Gartenpflege". Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder - wie hier im Falle eines Baums - morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Zum anderen setzt eine "Erneuerung" von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus […].

Zu den "Kosten der Gartenpflege" zählen auch solche der "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen", was - wie ausgeführt - als Vorstufe regelmäßig das Entfernen der bisherigen Pflanzen und Gehölze voraussetzt. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von "Kosten der Gartenpflege" längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.“


Kein Schutz des Mieters vor im Einzelfall hohen Kosten

Der Bundesgerichtshof nahm auch zu der Höhe der Kosten Stellung. Noch einmal aus dem Urteil:

“Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. So ist etwa selbst ein sprunghafter Anstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebs kosten grundsätzlich auszuschließen. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht - über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus - nicht statt […]. Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige "Schneiden und Ausasten" […] alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.“

Die Mieterin bekommt kein Geld zurück.


Die Entscheidung ist nachvollziehbar.

Auch wenn es sich um hohe Kosten handelt. Sie fallen aber einmalig an und dann ist für die nächsten Jahrzehnte wieder Ruhe. Und: wer möchte schon, dass ihm vielleicht ein morscher Ast auf dem Kopf fällt.