Falle im Gewerbemietvertrag: Mieter ist derjenige, der im Mietvertrag steht

08.04.2019 – Selbst etwas so Triviales, wie der Abschluss eines Mietvertrages kann manchmal daneben gehen. Beispielsweise dann, wenn man sich nicht ausreichend Gedanken darüber gemacht hat, wer eigentlich der Mieter sein soll.

Ein solcher Fall lag dem Berliner Kammergericht (KG, Urteil vom 04.02.2019 – 8 U 109/17; für Nichtberliner: Kammergericht ist der Name des Berliner Oberlandesgericht) vor.

Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. So entschied das Gericht.


Ein Gewerbemietvertrag wird geschlossen

In Berlin wurde Anfang 2016 ein Gewerbemietvertrag geschlossen. Was erst einmal nicht berichtenswert wäre. An den Vermieter hatten sich zuvor die Mietinteressenten gewandt. Ihre GmbH würde sich als Mieter bewerben, schrieben sie. Es könnten aber auch ihr Geschäftsführer und der Prokurist in den Vertrag aufgenommen werden.

Sehr viel später wurde alles unklarer. Geschäftsführer und Prokurist behaupteten, in den Räumen hätte eine Shisha-Bar eröffnet werden sollen. Das hätte allerdings nicht gepasst zu der GmbH, die im Handelsregister als ihren Geschäftsgegenstand die Ausführung von Hoch- und Tiefbauvorhaben sowie den Handel mit Baumaterialien aller Art nannte.

Soweit sind wir aber noch nicht. Zuerst wurde der Mietvertrag geschlossen. Und dort wurden eingangs der Geschäftsführer und der Prokurist als Mieter bezeichnet. Nicht anders sah es in der Unterschriftenzeile aus. Wieder wurden beide als Mieter bezeichnet. Sie unterschrieben. Der Prokurist ohne den Zusatz „ppa.“, der auf seine Prokuristenstellung hingewiesen hätte. Allerdings wurde von den beiden noch ein Stempel ihrer GmbH auf den Mietvertrag aufgedrückt.

Dann gab es noch eine Anlage zum Mietvertrag. Ohne Hinweis auf die GmbH. Wieder unterschrieben beide auf der Rückseite als Mieter. Die Schlüssel und die Räume wurden den Beiden übergeben.


Hoher Mietrückstand

Doch Miete wurde nicht gezahlt. Schließlich kündigte der Vermieter wegen der Mietrückstände. In den Räumlichkeiten hatte sich bis dahin nichts getan. Der Vermieter wollte sein Geld sehen und verklagte die beiden, den Geschäftsführer und den Prokuristen, auf Zahlung von mehr als 23.000,00 €. Sein Argument: beide hätten den Mietvertrag unterschrieben und seien deshalb Mieter geworden. Und als Mieter seien sie verpflichtet, die Miete zu zahlen.

Die erste Instanz, das Landgericht Berlin, war davon nicht überzeugt. Der Vermieter hätte die GmbH verklagen müssen, urteilte man im Juni 2017.


Angaben im Vertragsrubrum vorrangig

Der Vermieter gab nicht auf und legte Berufung ein, zum Kammergericht. Dort sah man die Sache anders als die Vorinstanz. Aus dem Urteil:

“Wer Vertragspartei geworden ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, wobei die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig sind […]

Für die Stellung als Vertragspartner ist entscheidend, wer als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterschrieben hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschriftszeile der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat […]

Im Rubrum des schriftlichen Mietvertrages ist auf Mieterseite “M... To..., Prokurist und Gesellschafter der ... GmbH” sowie “H..., Geschäftsführer von ... GmbH” aufgeführt. Weiter ist hinzugefügt:“- beide nachfolgend Mieter -“.

Diese Bezeichnung spricht eindeutig dafür, dass beide Beklagten persönlich Mieter werden sollten. Der Hinweis auf ihre Stellung als Prokurist und Gesellschafter bzw. Geschäftsführer der ... GmbH ist nur dahin zu verstehen, dass die Räume - was zwischen den Parteien unstreitig ist - für die GmbH genutzt werden sollten. Dies ändert aber nichts daran, dass nach dem - für die Parteienstellung maßgeblichen - Rubrum beide Beklagten persönlich Mieter geworden sind.

Beide Beklagten haben den Mietvertrag auch auf den für die Mieterseite vorgesehenen Unterschriftenzeilen unterzeichnet. Hier sind beide Beklagten persönlich als Mieter angegeben und im Übrigen ohne Zusätze ihrer Funktionen bei der ... GmbH. Der Kläger weist in der Berufung zudem zu Recht darauf hin, dass der Beklagte zu 2) die Unterschrift ohne den Zusatz “ppa.” geleistet hat […]“

Auch sei es doch im Vorfeld so gewesen, dass die beiden persönlich als Mieter ins Auge gefasst worden sei. Noch einmal aus der Entscheidung des Kammergerichts:

“Auch der Gang der Vertragsverhandlungen im Vorfeld des Abschlusses des Mietvertrages spricht dafür, dass die Parteien die Mieterstellung der beiden Beklagten persönlich ins Auge gefasst und auch vereinbart haben. So hat der Kläger mit E-Mail vom 11. Januar 2016 […] bei dem Beklagten zu 2) u.a. angefragt, wer sich für die Räume bewirbt. Mit Antwort-Mail vom 12. Januar 2016 […] teilte der Beklagte zu 2) mit, dass sich das Unternehmen ... GmbH bewirbt, und formulierte wörtlich weiter: “Sie können gerne den Geschäftsführer Herrn H... ... J... und den Prokuristen und Gesellschafter Herrn M... To... auch mit ins Vertrag nehmen”.


Spitze gegen Glaubwürdigkeit der Mieter

Und noch eine Spitze konnte sich das Gericht nicht verkneifen:

“Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass auch die Einlassungen der Beklagten, die Räume hätten als Shisha- Bar genutzt werden sollen, mit dem Geschäftsgegenstand der ... GmbH nicht in Einklang zu bringen sind. Die ... GmbH hat als Geschäftsgegenstand die Ausführung von Hoch- und Tiefbauarbeiten und den Handel mit Baumaterialien aller Art. Dass eine GmbH mit diesem Unternehmenszweck als Betreiber einer Shisha- Bar auftritt, erscheint wenig glaubhaft“


Wenige Worte anders....

Nur wenige Worte fehlten im Mietvertrag, um eine gänzlich andere Rechtslage zu schaffen: Die Beiden hätten den Zusatz aufnehmen müssen „für die GmbH“ und der Prokurist hätte vor seinem Namen das Kürzel „ppa.“ setzen müssen.