Gerichte bestätigen Grenzwert für Schimmelbefall in Neubau: Mangel ab 10.000 KBE/g

09.03.2021 – Deutschland ist das Land, in dem alles genauestens geregelt ist. So denken viele. Und liegen damit falsch.

Ein Beispiel dafür ist die Frage, ab wann eine Schimmelbelastung in einem Neubau als Mangel gilt. Eine Nullbelastung kann logischerweise nicht geschuldet sein. Schimmel ist bekanntlich überall auf dieser Erde anzutreffen.

Zu der Frage, welcher Grenzwert gilt, gibt es jetzt zwei übereinstimmende Entscheidungen. Bereits 2019 hatte das Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt (OLG Naumburg, Urteil vom 11.07.2019 – 1 U 106/18) rechtskräftig eine Entscheidung zu dieser Frage getroffen.

Es war nicht das erste Oberlandesgericht. 2018 war bereits das Oberlandesgericht München (OLG München, Urteil vom 30.01.2018 – 21 U 105/17 Bau) zu demselben Ergebnis gelangt, wie später die Richter des OLG des Landes Sachsen-Anhalt. Doch die Münchener Entscheidung wurde erst Ende letzten Jahres durch einen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 21.10.2020 – VII ZR 58/18) rechtskräftig.


Schimmel in Wohnung Nr. 2

Im Raum Halle in Sachsen-Anhalt wurde im Jahr 2012 ein Haus mit Eigentumswohnungen gebaut. Doch noch bevor es zur Abnahme kam, passierte es: Wasser trat ein und beschädigte die Wohnung Nr. 2. Offenbar wurde nicht schnell genug getrocknet. In der Folge entstand ein Schimmelbefall. Zwischen Verkäuferin und Käufer der Eigentumswohnung entstand Streit über die Frage, ob der Schaden ordnungsgemäß beseitigt wurde oder noch fortbesteht. Und natürlich auch über die Frage, ob der Käufer noch Kaufpreisraten zurückhalten durfte.

Im Jahr 2014 kam die Sache vor das Landgericht Halle. Fünf Jahre dauerte es, bis alle Gutachten vorlagen und das Gericht in der ersten Instanz ein Urteil fällen konnte. Man hatte über einiges gestritten. Doch in diesem Blog-Beitrag soll es nur darum gehen, ab wann eine Schimmelbelastung einen Mangel darstellt. Das Landgericht Halle griff auf eine Veröffentlichung des Umweltbundesamtes mit dem Namen „Leitfaden: Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“ zurück. Dem sogenannten Schimmelpilzleitfaden. Dort wird ein Wert genannt: 10.000 koloniebildende Einheiten (KBE/g) pro Gramm Material. Dieser Wert war vorliegend erreicht. Doch in Wissenschaft und Praxis stritt man sich über diesen Wert.


Schimmelpilzleitfaden bestätigt

Das Landgericht Halle sah den Wert als richtig an. Und deshalb einen Mangel der Eigentumswohnung. Es verurteilte die Verkäuferin. Aus dem Naumburger Urteil:

“Das Landgericht hat im Teilurteil vom 25.06.2018 zur Begründung ausgeführt: Die Klägerin habe auf Grund der im Wohnungseigentumserwerbsvertrag eingegangenen Bauverpflichtung der Beklagten gegen die Verkäuferin einen Anspruch auf Vorschuss aus §§ 634 Nr. 2; 637 BGB. Die Wohnung Nr. 2 sei mit einem Mangel behaftet. Dieser beschränke sich nicht nur auf den vor der Abnahme eingetretenen Wassereinbruch. Vielmehr sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Estrichdämmung des Wohnungseigentums teilweise mit Schimmelpilzsporen belastet. Das Werk eigne sich damit nicht für die gewöhnliche Verwendung und weise keine Beschaffenheit auf, die bei Neubauwohnungen gleicher Art üblich sei und die die Klägerin der Art nach hätte erwarten können (§ 633 II 2 Nr. 2 BGB). Nach den Veröffentlichungen des Umweltbundesamtes, insbesondere im neuesten Schimmelpilzleitfaden (Leitfaden: Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden), und anderer wissenschaftlicher Einrichtungen sei bei einer Schimmelpilzkonzentration ab 10.000 KBE/g von einem Schimmelpilzbefall auszugehen. Schon ein geringer Befall stelle sich für die Klägerin als Mangel dar. Nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen K. seien in fünf Räumen der Wohnung der Klägerin Schimmelpilzkonzentrationen über diesem Grenzwert festzustellen. Dort müsse, so der Sachverständige, zum Erreichen der vertraglich geschuldeten normalen Hintergrundbelastung die Estrichdämmung entfernt werden. Ein grenzwertüberschreitender Befall mit Pilzsporen sei für den Unternehmer reaktions- und damit nacherfüllungspflichtig. Deshalb sei in den betroffenen Räumen der Fußbodenaufbau ggf. nebst der angrenzenden Bauteile komplett auszutauschen, was sich bereits aus der Notwendigkeit des Auswechselns der Heizschlangen der Fußbodenheizung ergäbe. Ohne diese Maßnahme würden die Randfugen des Fußbodenaufbaus als Schwachstelle verbleiben. Chemische Maßnahmen seien ebenso unzureichend. Von schwer zu besiedelnden Materialien und einer schnellen Trocknung des Wasserschadens könne nicht ausgegangen werden […] Neben dem danach geschuldeten Vorschuss von 68.000 EUR habe die Beklagte Rechtshängigkeitszinsen aufzubringen.“


Oberlandesgericht bestätigt erste Instanz

Der Verkäuferin gefiel das Urteil nicht. Sie legte Berufung ein zum Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt. Doch vergeblich. Die Richter bestätigten die Entscheidung des Landgerichts Halle. Aus der Entscheidung:

“Zutreffend hat das Landgericht die Mangelhaftigkeit der Wohnung angenommen und in diesem Zusammenhang auch die Betroffenheit der Fußbodenkonstruktion bis hin zur Estrichdämmung in fünf Räumen festgestellt. Insoweit wies die Wohnung zur Zeit der Abnahme […] nicht die vertraglich vereinbarte und vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit auf. Die Beklagte hatte sich zumindest stillschweigend verpflichtet, eine funktionstaugliche Wohnung herzustellen […] Das bedeutet, dass die Wohnung dazu geeignet sein musste, darin ohne (bekannte) gesundheitliche Risiken auf Dauer zu leben. Diese Voraussetzungen waren mit der Feuchtigkeit und dem davon initiierten Schimmelwachstum nicht gegeben. Schimmelwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko und ein hygienisches Problem, das jedenfalls in einer neu errichteten Wohnung dann gegeben und als Mangel zu behandeln ist, wenn die normale Hintergrundbelastung, die der Sachverständige unter Hinweis auf die Erkenntnisse des Umweltbundesamtes (vgl. hierzu auch S. 114 des Schimmelpilzleitfadens 2017) überzeugend mit 10.000 KBE/g angegeben hat, überschritten wird. Eine Eignung zu Wohnzwecken fehlt […]

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Anspruch nicht auf Grund unverhältnismäßiger Kosten (§ 635 III BGB) oder unverhältnismäßigen Aufwandes (§ 275 II BGB) ausgeschlossen. Es besteht kein Missverhältnis zum objektiven Interesse der Klägerin an der vertraglich geschuldeten Leistung. Der von der Klägerin angestrebte Beseitigungsvorteil ist die Herstellung gesundheitlich unbedenklicher Wohnbedingungen und zwar auch im Hinblick auf die Dauerhaftigkeit des Wohnens. Auch wenn die Klägerin derzeit geringen Schimmelpilzbelastungen gewachsen sein könnte, schließt dies den zukünftigen Erwerb von Risikofaktoren, wie z.B. einer Immunschwäche, nicht aus. Ist danach das Leistungsinteresse der Klägerin unabweisbar, kommen die Einwände der Beklagten nicht zum Tragen.“

Das Urteil ist rechtskräftig geworden.


Ähnlich in München

Bereits zuvor hatte es in München einen vergleichbaren Fall gegeben. Dort war ein Einfamilienhaus gebaut worden und auch hier vor der Abnahme ein Feuchte- und Schimmelschaden eingetreten. Die Baufirma fühlte sich zu umfangreichen Sanierungsarbeiten nicht verpflichtet. Die seien unverhältnismäßig, argumentierte sie. Und außerdem könne eine Schimmelkonzentration von 10.000 KBE/g hingenommen werden. Das sei kein Mangel. Auch hier gelangte der Fall zum Oberlandesgericht, diesmal in München, das die Auffassung vertrat, bei einer Schimmelbelastung von 10.000 KBE/g sei ein Neubau mangelhaft. Doch anders als in Naumburg, versuchte die Baufirma den Fall vor das höchste deutsche Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof zu bringen. Vergeblich. Seit Ende Oktober 2020 ist die münchener Entscheidung rechtskräftig.


Wichtige Entscheidungen für die Praxis

Mit diesen Entscheidungen sind Pflöcke gesetzt worden. Ab jetzt kann sich ein Bauherr oder Wohnungskäufer darauf berufen, dass ein Mangel einer Werkleistung vorliegt, wenn eine Schimmelpilzkonzentration von 10.000 KBE/g oder höher vorliegt.


Siehe auch:

[Bau-News-Beitrag vom 24.11.2018: WEG muss feuchte Wände sanieren – auch bei hohen Kosten]