Grundbuchamt muss bei Wucher nicht eintragen

07.12.2022 – Die Immobilienpreise explodieren. Es wird Roulette gespielt. Nicht immer haben die Preise noch etwas mit dem wahren Wert zu tun.

Im Grundbuchamt sitzen nicht tumbe Protokollführer eines Kaufvertrages, die alles eintragen müssen, was ihnen auf den Tisch gelegt wird. Sie können Anträge auf Eintragung zurückweisen, wenn eine so erhebliche Wertdifferenz vorliegt, dass von einem wucherähnlichen Verhältnis auszugehen ist. Dies ergab ein Beschluss des Oberlandesgerichts Braunschweig (OLG Braunschweig, Beschluss vom 30.03.2022 – 2 W 10/22).


Von 40.000 EUR auf 220.000 EUR

In Osterode am Harz gab es ein Grundstück. Im März 2018 wurde es bei einer Versteigerung für 39.500 EUR erworben. Im Vorlauf des Versteigerungswertes war der Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks durch ein Verkehrswertgutachten mit 43.000 EUR ermittelt worden. Der Ersteigerer wollte ein Geschäft machen. Am 15.09.2021 verkaufte er das Grundstück für 85.000 EUR.

Auch der neue Käufer wollte jetzt ein Geschäft machen. Nur wenige Wochen später, am 03.11.2021, verkaufte er das Grundstück für 220.000 EUR-

Wie bei Grundstückskäufen üblich sollte eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung als Eigentümer eingetragen werden. Doch das Grundbuchamt stellte sich quer. Es wies den Notar darauf hin, dass der Grundstückkaufvertrag wegen des besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (dort 39.500 EUR, hier 220.000 EUR) sittenwidrig sein könnte. Es müsse die erhebliche Wertsteigerung des Objektes durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden.


Grundbuchamt trägt nicht ein

Der Notar erklärte, das nicht zu machen. Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurück.

Der Notar legte Beschwerde beim Oberlandesgericht Braunschweig ein. Im März 2022 übergab er ein Gutachten zur Wertermittlung. Es stammte aber nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Die Sache lief nicht gut. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes. So ein Grundstückskaufvertrag gehört nicht ins Grundbuch. Aus dem Beschluss:

“Der beurkundete Kaufvertrag ist sittenwidrig und damit nichtig. Zwischen dem im Zwangsversteigerungsgutachten am 5. April 2017 festgestellten Verkehrswert von 43.000,00 € bzw. dem im Kaufvertrag vom 15. September 2021 vereinbarten Kaufpreis von 85.000,00 € und dem nunmehr am 3. November 2021 – knapp zwei Monate später – vereinbarten Kaufpreis von 220.000,00 € besteht ein besonders grobes Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt. Der nunmehr vereinbarte Kaufpreis entspricht einer Wertsteigerung von mehr als dem 2,5-fachen binnen sieben Wochen. Zweifel an der Vermutung der verwerflichen Gesinnung (mindestens) eines der Beteiligten sind nicht ausgeräumt, insbesondere nicht durch die von dem Verkäufer vorgelegte Wertermittlung des Sachkundigen für Immobilienbewertung E. Das nunmehr vorgelegte Gutachten vermag bestehende Zweifel am derzeitigen Verkehrswert der Immobilie nicht auszuräumen. Es ist bereits zweifelhaft, ob es sich bei dem nunmehr vorgelegten Gutachten überhaupt um ein Verkehrswertgutachten handelt.“


So wäre es richtig gewesen

Der Beschluss wies auch darauf hin, wie man es hätte besser machen können:

“Zutreffend hat das Grundbuchamt auch die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfordert. Der öffentlich bestellte Sachverständige muss eine besondere Sachkunde aufweisen und es dürfen keine Bedenken gegen seine Eignung bestehen, § 36 Abs. 1 Satz 1 GewO. Ferner ist er aufgrund seiner Vereidigung gemäß § 36 Abs. 1 Satz 2 GewO verpflichtet, das Gutachten unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu erstatten.“


Sittenwidrigkeit ab Doppeltem des Wertes

Ob ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständige das letzte Grundstücksgeschäft als nicht sittenwidrig angesehen hätte, ist natürlich eine andere Frage.

Wenn eine Sache mehr als doppelt so teuer verkauft wird, wie sie wert ist, liegt Wucher oder ein wucherähnliches Geschäft vor. Das ist sittenwidrig und damit nichtig. Und an solchen Geschäften muss der Staat nicht mitwirken.