(In der Regel) Keine Mietminderung wegen Baulärm

28.08.2020 - Wenn man neben einer Baustelle wohnt, ist das ärgerlich. Parkplätze fallen weg. Es ist staubig. Vor allem aber: LAUT.

Mancher Mieter sieht dadurch seine Lebensqualität so verringert an, dass er den Mietpreis mindern möchte. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.04.2020 - 8 ZR 31/18) jetzt weitgehend einen Riegel vorgeschoben.


Staub und Lärm im alten West-Berlin

In Berlin wurde schon immer viel gebaut. In den letzten Jahren sogar noch mehr.

Im alten West-Berliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf hatte ein Mann im Dezember 2009 eine Zwei-Zimmer-Wohnung angemietet. Mit einem normalen Mietvertrag. In dem also nicht stand, dass eine besondere Ruhe in Haus und Umgebung zugesichert werde.

40 Meter von der vermieteten Wohnung befand sich seit Ende des zweiten Weltkrieges eine Baulücke. Doch in Berlin fehlen mittlerweile Wohnungen. Zwischen 2013 und 2015 wurde dort ein Neubau errichtet. Der Mieter schrieb seiner Vermieterin und legte ein Lärmprotokoll vor. Durch Staub- und Schmutzbelastungen, vor allem aber durch den Baulärm werde die Mietqualität beeinträchtigt, schimpfte er. Deshalb werde er die Miete ab Juni 2013 um 10 % kürzen.

So geschah es dann auch: bis einschließlich Februar 2015 hielt der Mieter monatlich 55,03 € ein.


Vermieterin verärgert

Die Vermieterin war verärgert. Gab es doch für sie keine rechtliche Möglichkeit, Regress beim Bauherrn des Nachbargrundstücks zu nehmen.

2016 verklagte sie ihren Mieter und verlangte die einbehaltene Miete: insgesamt 980,56 €. Vor dem Amtsgericht Berlin Charlottenburg lief es für die Vermieterin gut. Der Mieter hätte sich vor Mietbeginn denken können, dass die Baulücke irgendwann einmal bebaut werde, hieß es im Urteil. Deshalb: keine Mietminderung.

Der Mieter gab aber nicht auf und legte Berufung ein. Nunmehr lief es für ihn gut: das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Ganz sicher schien man sich dabei aber nicht gewesen zu sein. Man ließ die Revision zu.

Prompt legte die Vermieterin Revision beim höchsten deutschen Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe ein. Dort sah man die Sache anders, als am Landgericht Berlin. Wenn es keine Vereinbarung über besondere Stille gibt und auch der Vermieter vom Bauherrn in der Nachbarschaft keine Entschädigung verlangen kann, sei eine Mietminderung nicht möglich, urteilte man. Aus den Leitsätzen des Urteils:

“ Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss […]

Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert […]“


Ältere Rechtsprechung überholt

Damit ist im Regelfall dem Mieter die Möglichkeit verbaut, eine Mietminderung wegen Baulärms gegen seinen Vermieter geltend zu machen. Davon gibt es nur zwei Ausnahmen: wenn der Vermieter auch der Bauherr ist. Oder der Vermieter einen Anspruch gegen den Bauherrn auf eine Ausgleichszahlung hat; was in der Regel aber nicht der Fall ist.

Eine ältere Rechtsprechung, die das noch anders gesehen hatte, ähnlich wie hier das Landgericht Berlin, ist damit überholt.




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