Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt

14.04.2020 - Wer ein Haus kauft, muss genau hinschauen, in welchem Zustand es sich befindet. Man darf sich nicht auf inhaltsleere Floskeln in der Werbung oder einem Maklerexposé verlassen. Dies stellte das Oberlandesgericht Dresden (OLG Dresden, Beschluss vom 17.03.2020 - 4 U 2183/19) fest.


"Mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen"

Im Jahr 2017 sollte in der Oberlausitz ein Einfamilienhaus mit Garage verkauft werden. Das Haus war 1920 errichtet worden und ganz sicher nicht mehr im besten Zustand. Ein Makler wurde eingeschaltet. Der erstellte ein Exposé, in dem er noch wahrheitsgemäß, aber stichwortartig auf den renovierungsbedürftigen Zustand hinwies. Doch dann brannten ihm wohl die Sicherungen durch. Schrieb er doch weiter, das Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen".


Wenig vom Haus angesehen

Ein Ehepaar aus der Gegend sah sich wenig vom Haus an, aber viel vom Makler-Exposé. Die Werbung überzeugte sie und gemeinsam gingen die alten und die zukünftigen Eigentümer zum Notar. So wie es üblich ist, sah der Kaufvertrag vor, dass Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen seien. Zum Zustand des Hauses wurde nichts vereinbart.


18.400 EUR Schadensersatz verlangt

Einige Zeit später war das Geld bezahlt, die alten Eigentümer zogen aus und wohl erst jetzt sah sich das Ehepaar das Haus genauer an. Sie waren schockiert. Unter den Paneelen gab es Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen. Und auch die elektrische Anlage machte auf sie den Eindruck, dass von ihr Gefahren für Leib und Leben drohen. Kurzum: sie fühlten sich getäuscht. Nichts war mit den versprochenen "wenigen Handgriffen". Hier musste ordentlich Geld in die Hand genommen werden, um das Gebäude zu renovieren.

Sie verlangten Schadensersatz: 18.400 EUR. Weil im Exposé nicht auf das Erfordernis umfassender Sanierungsarbeiten hingewiesen wurde. Man habe mit dem Exposé getäuscht.


Ohne Erfolg

Die Alt-Verkäufer zahlten nichts. Die neuen Eigentümer verklagten sie vor dem Landgericht Görlitz. Dort lief es nicht gut für das Ehepaar. Doch die Beiden gaben nicht auf und legten Berufung ein, vor dem Oberlandesgericht Dresden. Ohne Erfolg. Dort hielt man die Berufung für aussichtslos. Und wies sie schließlich zurück. Aus dem Beschluss:

“Ohne Erfolg rügen die Kläger, der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten sei nicht ausreichend gewesen, da die Beklagten auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätten hinweisen müssen. Wie bereits ausgeführt, konnten die Hinweise im Exposé bereits nicht als konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Mangels hinreichend konkreten oderauch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts sind daher Sachmangelansprüche aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen.

Auch das von den Klägern zitierte Urteil des BGH vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 - rechtfertigt keine andere Beurteilung des Sachverhalts. Nach dieser Entscheidung
können auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Kaufsache […] herangezogen werden, die somit nicht vom Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag umfasst sind. Hiervon ist auch der Senat […], konnte aber bereits nicht feststellen, dass die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende Äußerungen vorgelegen haben. Denn das im vorliegenden Fall erstellte Exposé enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben, sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit „neue Besitzer zu beherbergen“ und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes […]

Entgegen der Ansicht der Berufung greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss auch im Hinblick auf den Zustand der elektrischen Anlage
und der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen unter den Paneelen ein. Die Kläger haben dagegen den ihnen obliegenden Nachweis arglistigen Handelns im Hinblick auf die behaupteten Mängel nicht geführt […]

Die erforderliche Kenntnis der Beklagten von dem behaupteten mangelhaften Zustand der Elektroanlage, der eine Gefahr für Leib und Leben darstellen würde, ergibt sich
auch nicht aus den von den Klägern im Schriftsatz vom 02.03.2020 aufgeführten und durch Fotos belegten zahlreichen Mängeln und dem Umstand, dass die Beklagten nach Zahlung des Kaufpreises Elektroleitungen aus der Garage entfernt haben sollen. Angesichts der auch von den Klägern nicht in Abrede gestellten Mitteilungen der Beklagten zu Art und Umfang der Arbeiten an der elektrischen Anlage und des bei den Besichtigungen erkennbaren Zustands lässt sich bereits nicht feststellen, dass die Beklagten vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätten. Auch der Umstand, dass nach Behauptung der Kläger von der elektrischen Anlage Gefahren für Leib und Leben drohten, belegt noch nicht, dass die Beklagten hiervon Kenntnis hatten. Dagegen spricht bereits, dass die Beklagte das Haus bis kurz vor dem Verkauf bewohnte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten über Fachkenntnisse verfügten hätten, diese vortäuschten oder vorgegeben haben, dass die gesamte Anlage durch einen Fachbetrieb erneuert worden wäre. Die Entfernung von Leitungen aus der Garage lässt für sich genommen auch nicht auf eine arglistige Täuschung schließen, da ein Zusammenhang mit den nunmehr geltend gemachten Gewährleistungsansprüchen nicht erkennbar ist und auch nicht näher dargelegt wird.“


Nicht auf Werbesprech verlassen

Wer ein Haus kauft, tätigt meist die größte Investition in seinem Leben. Doch häufig wird die Sache so sorglos angegangen, als würde man sich im Baumarkt eine neue Schlagbohrmaschine zulegen. Wer ein Haus kauft, darf sich nicht auf Werbesprech verlassen. Das Haus muss gründlich begutachtet werden. Wenn einem dazu die Fachkenntnisse fehlen, muss man jemanden mitnehmen, der etwas davon versteht. Einen Architekten oder Bauingenieur zum Beispiel. Das kostet zwar etwas Geld, steht aber in keinem Verhältnis zu den Kosten, die Sanierungsmaßnahmen erfordern. Und auch den Kaufvertrag lässt man sich vorher rechtlich prüfen. Wie gesagt: es geht um die wohl größte Investition im Leben.





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[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

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