Keine Duldungspflicht umfangreicher Umbaumaßnahmen zugunsten anderer Mieter

19.10.2019 – Es gibt Vermieter, die versuchen, das Maximale aus ihrer Immobilie herauszuholen. Auch auf Kosten anderer Mieter.

Ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19) bestätigte das. Und zeigte zugleich die Grenzen auf. Ein Gebäude wurde umgebaut. So brachial, dass die Mieter im Obergeschoss wegen der Lärmbelästigung nicht mehr arbeiten konnten.

Das OLG Frankfurt am Main stellte sich dem entgegen: im laufenden Mietverhältnis müssen Mieter keine Umbauarbeiten solcher Größenordnung dulden, wenn diese allein den Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters dienen, stellte es fest.


Neuer Vermieter: "Ziehen Sie sofort aus"

In Frankfurt am Main waren 2011 im 4. OG eines Bürogebäudes Räume an eine Rechtsanwaltskanzlei mit Notariat vermietet worden. Das Mietverhältnis verlief angenehm, so dass es im Juni 2018 bis zum 31.12.2023 verlängert wurde.

Doch dann wurde das Haus verkauft und ein neuer Vermieter tauchte auf. Er erschien in der Anwaltskanzlei und erklärte, das gesamte Gebäude künftig selbst nutzen zu wollen. Man möge bitte vorzeitig ausziehen.

Eine Bereitschaft, diesem Ansinnen zu folgen, gab es nicht. Darauf kündigte der neue Vermieter in verschiedenen Schreiben Bauarbeiten an, die im November beginnen würden. Das gesamte Haus würde entkernt werden und man müsse sich auch starke Beeinträchtigungen einstellen, drohte er. Man wolle es nämlich zu einem Bankinstitut umbauen und habe einen Mieter gefunden.

Bald kam noch ein Schreiben. Man würde einen Abstand zahlen, aber die Räume müssten sofort verlassen werden. Auch dazu war man in der Anwaltskanzlei nicht bereit; wo sollte man denn so schnell Ersatzräume finden.


Erschütterungen, Lärm und Staub

Am 16.11.2018 begannen die Arbeiten. Beginnend im Erdgeschoss und teilweise auch schon im ersten Obergeschoss wurden massiv die Innenwände abgebrochen. Im Erdgeschoss wurde zudem der gesamte Bodenbelag entfernt. Dafür wurden Vorschlaghämmer und elektrisch betriebene Schlagbohrmaschinen eingesetzt. Im Haus kam es zu massiven Erschütterungen über mehrere Stockwerke, zu andauerndem Lärm und starker Staubentwicklung.

Der Anwaltskanzlei wurde es zu bunt. Sie beantragte beim Landgericht eine einstweilige Verfügung gegen den neuen Vermieter. Mit Erfolg. Das Landgericht ordnete einen Baustopp an und drohte mit einem Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 Euro; für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, mit Ordnungshaft bis zu sechs Monaten. Der neue Vermieter legte Widerspruch ein. Vergeblich. Das Landgericht bestätigte die einstweilige Verfügung durch ein Urteil.


Oberlandesgericht gibt Mietern recht

Der Vermieter gab nicht auf. Er legte Berufung ein, zum Oberlandesgericht. Doch dort lief es nicht besser. Aus dem Urteil:

“Die Verfügungsbeklagte ist durch den Mietvertrag, in welchen sie durch den Erwerb des Mietobjekts als Vermieterin eingetreten ist […] verpflichtet, der Verfügungsklägerin den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit […] zu gewähren; dabei hat sie der Verfügungsklägerin die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten […]

Diese Pflichten hat sie mit der Durchführung der von der Verfügungsklägerin beanstandeten Bauarbeiten in erheblicher Weise verletzt. Vertraglich vereinbarter Nutzungszweck für die Mieträume ist gemäß § 1.3 des Mietvertrages der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros bedingt es, dass die hiermit üblicherweise zusammenhängenden Arbeiten, die weitgehend aus geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen oder sonstigen Urkunden sowie aus Besprechungen mit Mandanten und untereinander bestehen, grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Ferner dürfen die üblicherweise verwendeten technischen Einrichtungen eines Anwalts- und Notariatsbüros nicht durch Einwirkungen von außen, insbesondere Baustaub, in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Die Verfügungsbeklagte hat demzufolge Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren […]

Die von der Verfügungsbeklagten bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten innerhalb des Anwesens verletzen aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch die Verfügungsklägerin […]


Anwälte arbeiten auch Nachts und am Wochenende

Die Anwaltskanzlei sei auch nicht zu einer Duldung der Arbeiten am Abend oder am Wochenende verpflichtet, entschied das Oberlandesgericht. Noch einmal aus dem Urteil:

"Die Verfügungsklägerin ist auch nicht zeitweise zu einer Duldung der Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die von den Verfügungsbeklagten angeregte zeitliche Einschränkung der Unterlassungsanordnung durch die einstweilige Verfügung auf übliche Bürozeiten oder auf näher zu bestimmende Nachtzeiten oder Zeiten an den Wochenenden kommt nicht in Betracht. Aufgrund des Mietvertrages ist die Verfügungsklägerin zur umfassenden Nutzung der Mieträume ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Zwar könnte aus Treu und Glauben eine Duldungspflicht der Verfügungsklägerin für Zeiten bestehen, während welcher sie die Räumlichkeiten nicht nutzt, sofern sichergestellt wäre, dass die Räume und die Einrichtung des Geschäftsbetriebes der Verfügungsklägerin durch die Bauarbeiten keinen Schaden nehmen. Solche Zeiten sind aber für den Betrieb der Verfügungsklägerin nicht feststellbar. Es ist gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in ihren Büroräumen arbeiten oder Besprechungen durchführen. Dies steht ihnen völlig frei. Es ist auch nicht immer planbar. Die Tätigkeiten von Rechtsanwälten und Notaren stellen anspruchsvolle Dienstleistungen dar, welche sich in nicht geringem Maße auch nach den zeitlichen Vorgaben insbesondere ihrer Mandanten richten.“

Das einzige, was das Oberlandesgericht zuließ, waren nicht lärm- oder staubintensive Arbeiten zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit der bereits von den Bauarbeiten betroffenen Räume.


Vermieter hat ein Problem

Die Entscheidung ist richtig. Der neue Vermieter hat zwar jetzt ein Problem mit der Bank, der er nicht die angemieteten Räume zur Verfügung stellen kann. Das kam für ihn aber nicht völlig überraschend. Er hätte das Haus in Anbetracht des bestehenden Mietvertrages nicht kaufen oder einen derart umbauintensiven Neu-Mietvertrag nicht in der Erwartung abschließen dürfen, dass die Alt-Mieter ausziehen würden. Oder er hätte mit einem Angebot derart tief in die Tasche greifen müssen, dass es von den Alt-Mietern nicht ausgeschlagen worden wäre.