Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln

16.01.2019 – Wieder einmal musste sich ein Gericht mit einem Hausverkauf befassen, bei dem der Verkäufer erhebliche Mängel zugekleistert und verschwiegen hatte. Einen Holzwurmbefall. So massiv, dass die Standfestigkeit des Hauses eingeschränkt war.

Hier half dem Verkäufer auch nicht der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, entschied des Oberlandesgericht Braunschweig (OLG Braunschweig, Urteil vom 01.11.2018 – 9 U 51/17).


Fachwerk voller Leben

Das südöstliche Niedersachsen ist voller Dörfer und Städte mit Fachwerkhäusern. 2014 wurde in einem solchem ein Fachwerkhaus für 85.000,00 € verkauft. Wie üblich, fand sich im notariell beurkundeten Kaufvertrag eine Klausel, wonach die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen ist.

Die Freude des Käufers an seinem neu erworbenen Haus hielt aber nicht lange an. Bei Renovierungsarbeiten wurde er stutzig. Schließlich beantragte er beim Landgericht Göttingen die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Ein Sachverständiger erschien und war entsetzt. Das Holz lebte geradezu. Es war derart von Holzwürmern befallen, dass die Standsicherheit des Hauses eingeschränkt war. Zu Wohnzwecken war es jedenfalls gänzlich ungeeignet. Das Ganze kam einem Totalschaden gleich.

Der Sachverständige stellte auch noch verschiedene andere Mängel fest. Auf die soll aber in diesem Bau-News-Beitrag nicht weiter eingegangen werden.


Verkäufer will nichts bemerkt haben

1998, so erklärte der Verkäufer, hatte er eine Kunststoffversiegelung von der gesamten Hausfassade entfernt, Risse verfugt und einen neuen Anstrich aufgebracht. Das seien die letzten Arbeiten am Holz gewesen. Eine Schädlingsbekämpfung habe er nicht durchgeführt. Der Sachverständige sah sich das Holz genauer an. Und stellte fest, dass vor dem Anstrich die Fraßgänge der Insekten mit einer dauerelastischen Fugenverfüllung versehen wurden. Das ließ nur eine Schlussfolgerung zu: der Verkäufer wusste bereits seit 1998 von dem Holzwurmbefall. Sonst wären nicht die Fugen verfüllt worden.

Der Käufer wollte solch ein Haus mit Totalschaden nicht behalten. Er verlangte die Rückabwicklung. Der Verkäufer sah das nicht ein. Es kam zum Prozess.

Die erste Instanz, vor dem Landgericht Göttingen, ging 2017 nicht gut für den Verkäufer aus. Das Gericht ging von einer arglistigen Täuschung aus. Doch er gab nicht auf und legte Berufung ein.

Sein Hauptargument: Die Schädlinge hätten sich vielleicht von Innen nach Außen durch das Holz gefressen und die Bohrlöscher seien deshalb auch erst später unter den Anstrich geraten. Die Oberlandesrichter waren davon nicht überzeugt. Aus dem Urteil:

„Die Annahme bietet keine Erklärung für die Tatsache, dass die Fraßgänge und Bohrlöscher von außen verfüllt waren.“


Konkretes Wissen zurückgehalten ist Arglist

Und auch das zweite Argument des Verkäufers überzeugte nicht. Er meinte, dass der Käufer schließlich auch einen Verdacht hätte haben können. Wenn der Sachverständige Löcher feststellt, hätte der Käufer sie vor dem Kauf doch auch wahrnehmen können. Im Urteil wies das Oberlandesgericht diese Annahme zurück:

“Die Haftung des Beklagten entfällt auch nicht deshalb, weil der Kläger - wenn er den aktuellen Befall gesehen hätte - aufgrund des Alters des Gebäudes zumindest den Verdacht hätte haben müssen, dass der Schädlingsbefall bereits seit Jahren besteht. Die Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht auch dann fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten bekannt sein müssen, aus denen sich ein Mangelverdacht ergibt. Hält der Verkäufer in dieser Situation mit konkretem Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels zurück, so handelt er arglistig.“

Wenn so etwas verschwiegen wird, ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam. Weiter aus dem Urteil:

“Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen werden, nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ist vorliegend der Fall.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte […]

Der Beklagte hat den bereits seit 1998 bestehenden und seither fortschreitenden Insekten- und Pilzbefall jedenfalls für möglich gehalten […]

Der Beklagte hat es zumindest billigend in Kauf genommen, dass der Kläger den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte […] Die Offenbarungspflicht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks beschränkt sich auf für den Kaufentschluss wesentliche verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen […]

Der Beklagte wusste um den seit vielen Jahren bestehenden Schädlingsbefall. Ebenso war ihm bekannt, dass sich dem Kläger schon deshalb das ganze Ausmaß des Befalls nicht offenbaren konnte, weil er 1998 die damals bestehenden Schädlingsspuren verfüllt und das Gebälk gestrichen hatte. Damit mag der Kläger aufgrund der Besichtigung einen Verdacht hätte haben müssen, dass das von ihm erworbene Haus aufgrund seines Alters einen größeren Schädlingsbefall aufweist, als tatsächlich zu Tage getreten ist, der Beklagte wusste jedoch positiv um den Umstand und hätte den Kläger daher darüber aufklären müssen. Indem er das unterließ, handelte er arglistig.“


Käufer muss Kenntnis des Verkäufers beweisen

Solche Urteile sind immer Einzelfälle. Häufig ist der Beweis schwierig, dass ein Verkäufer von dem verschwiegenen Mangel Kenntnis hatte. Beweisen muss dies nämlich der Käufer. Nicht immer kann das so eindeutig geschlussfolgert werden, wie in diesem Fall.



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