Mieter lässt Handwerker nicht arbeiten - Mietminderung ab dann nicht mehr möglich

28.05.2019 – Mieter müssen es nicht hinnehmen, wenn ihre Wohnung Mängel hat. Unter anderem können sie dann die Miete mindern. Als Mieter muss man es allerdings dulden, wenn der Vermieter die Mängel beseitigen will. Weigert man sich, die Mängelbeseitigung durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zuzulassen, darf ab diesem Zeitpunkt die Mieter nicht weiter gemindert werden.

So entschied das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen, der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18).

Der Fall, der schließlich vor dem Bundesgerichtshof landete, war sowohl vom Sachverhalt als auch von den Rechtsfragen etwas verzwickt. Damit er auch von den Nichtfachleuten unter den Leser unserer Bau-News leicht zu verstehen ist, vereinfachen wir ihn:


Gerichte erlauben bis 55% Mietminderung

Es geschah in Dresden. Dort mietete ein Ehepaar im Jahr 1998 eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung. 98 m² groß. Die Vermieter wechselten rasch. Sechs verschiedene wurden es schließlich bis zum Jahr 2019.

Die Freude des Ehepaares über ihre neue Mietwohnung hielt nicht lange an. Seit dem Jahr 1999 minderten sie wegen einer Vielzahl von Mängeln die Miete. Auch Gerichte hatten mit der Wohnung zu tun, denn etliche der Kurzzeit-Vermieter wollten die volle Miete haben. Aber nichts gegen die Mängel tun. In einem ersten Prozess hatte das Landgericht Dresden entschieden, dass wegen Rissen, verrotteter Fenster, Nässe- und Eisbildung an fünf Dachflächenfenstern, Heizgeräusche und Fäkaliengeruch in den Sommermonaten die Miete um 25 %, in den Wintermonaten um 35 % gemindert werden kann. In einem zweiten Prozess ging es um Mängel des Teppichbodens, Zuglufterscheinungen der Wohnzimmerfenster und der Balkontür sowie einer nur eingeschränkten Beheizbarkeit der Wohnung. Man entschied, dass die Miete in Sommermonaten um weitere 10 % und in den Wintermonaten um 20 % gemindert werden könne.


Mieter: Mängel zu beseitigen wäre Beweisvernichtigung

Der Vermieter Nr. 6 wollte schließlich die Mängel beseitigen. Das Ehepaar war damit aber ganz und gar nicht einverstanden. Stritten sie sich doch mit dem zu diesem Zeitpunkt längst Geschichte gewordenen Vermieter Nr. 5 um Mietzahlungen. Der Prozess vor dem Landgericht Dresden war zu dem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen. Deshalb dürfe der Vermieter Nr. 6 die Mängel nicht beseitigen, meinte das Ehepaar. Das käme einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und einer „Beweisvereitelung“ gleich.

Jetzt kürzen wir den Sachverhalt noch weiter ab: Vermieter Nr. 6 war der Meinung, dass dann, wenn die Eheleute sich weigern, die Mängelbeseitigung durch ihn oder seine Handwerker zu dulden, sie nicht mehr das Recht zu einer Mietminderung hätten.

Man stritt sich darüber vor dem Amtsgericht Dresden, dem Landgericht Dresden und schließlich dem Bundesgerichtshof. Dort gab man dem Vermieter Recht. In dem Leitsatz des Urteils las sich das dann so:

“Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.“


So wäre es richtig gewesen

Vielleicht waren die Eheleute halsstarrig. Oder nur schlecht beraten. Der Bundesgerichtshof teilte ihnen im Urteil nämlich mit, dass keinerlei Beweisvereitelung stattgefunden hätte, wenn man es richtig gemacht hätte:

“Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Beklagten auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.“

Das wären noch nicht einmal alle Möglichkeiten gewesen. Die Eheleute hätten auch durch einen Sachverständigen ein Gutachten erstellen lassen können. Im Prozess wäre das ein sogenannter qualifizierter Parteivortrag gewesen, gegen den der Vermieter Nr. 5 wenig hätte vorbringen können. Auch die Kosten des Sachverständigen hätte schließlich der Vermieter zahlen müssen.


Urteil nachvollziehbar

Insgesamt ist die Entscheidung richtig. Man kann einerseits nicht Druck auf den Vermieter ausüben, aber gleichzeitig verhindern, dass er tätig wird.


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[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.01.2014: Kleinere Glasfläche nach Fensteraustausch – Miete kann gemindert werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2018 - Urteil: Temperatur im Bekleidungsgeschäft muss 20 bis 26 Grad betragen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 22.01.2019: Berliner Urteil: Warmwasser muss nach 15 Sekunden kommen – sonst Mietminderung]