Nicht instandhalten, ersatzlos abreißen wollen und Mieter kündigen: das geht nicht

26.01.2021 – Ein Miethaus zu haben, kostet Geld. Über kurz oder lang werden Instandhaltungsarbeiten fällig. Mit der Begründung, man wolle stattdessen das Haus ersatzlos abreißen, kann man Mieter aber nicht kündigen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19).


Besonders niedrige Miete

In Braunschweig bewohnten seit mehreren Jahrzehnten Eheleute ein ehemaliges Landarbeiterhaus. Wie es früher nicht unüblich war: der Mietvertrag wurde per Handschlag geschlossen. Die Nettomiete betrug 60,00 EUR/Monat (Sie haben richtig gelesen: Sechzig Euro). Entsprechend war aber auch die Wohnqualität. Das Badezimmer befand sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem ansonsten ungenutzten Seitenflügel.

Der alte Vermieter starb und bald kündigte sein Erbe, im Jahr 2017, das Mietverhältnis. Als Begründung gab er an, der Seitenflügel mit dem Badezimmer müsse aus „wirtschaftlichen und statischen Gründen“ abgerissen werden, da er „sehr baufällig“ und nur „unter erheblichen Gefahren begehbar“ sei. Wiederherstellen könne er den Seitenflügel nicht. Und ohne Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers sei die Wohnung nicht mehr bewohnbar.


Nur die halbe Wahrheit

Bald stellte sich heraus, dass das nur die halbe Wahrheit war. Denn der Erbe erklärte, es sei zwar möglich, das Hauptgebäude um ein Badezimmer zu erweitern. Das würde ihn jedoch 26.000,00 EUR kosten.

Die Eheleute zogen nicht aus. Der Erbe verklagte sie auf Räumung. Doch es lief nicht gut für ihn. Sowohl vor dem Amtsgericht Braunschweig, als auch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Braunschweig verlor er.

Doch er gab nicht auf und legte Revision zum höchsten deutschen Zivilgericht ein, dem Bundesgerichtshof. Die Kündigung müsse statthaft sein meinte er, denn mit dem Abriss des Seitenflügels würde er doch eine wirtschaftliche Verwertung vornehmen. Welcher Art diese Verwertung sein solle, konnte er allerdings nicht erklären. Das würde er erst später entscheiden. Jetzt einmal wolle er den Seitenflügel ersatzlos abreißen. Und ohne Seitenflügel gäbe es kein Badezimmer mehr.


Ersatzloser Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung

Der Bundesgerichtshof war davon nicht überzeugt. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes sei keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des Gesetzes. Durch die Fortdauer des Mietverhältnisses würden ihm keine erheblichen wirtschaftlichen Nachteile entstehen.

Auch der Einwand des Erben, die Investition von 26.000,00 EUR würde sich bei der geringen Miete nicht rechnen, überzeugte nicht. Das Landgericht habe richtig entschieden, als es diesen Einwand zurückwies, stellten die Richter des Bundesgerichtshofs fest. Aus dem Urteil:

“[…] das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass sich die Kosten der Neuerrichtung des Bades nicht über die Miete amortisieren. Es hat letztlich entscheidend darauf abgestellt, dass der Kläger insoweit lediglich einen Betrag in überschaubarer Höhe und auch diesen nur einmalig aufzubringen hat, wenn er im Interesse des Fortbestands des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach dem Abriss des baufälligen Seitenflügels ein neues Bad anbauen lässt.

Ebenso wenig überzeugte die Behauptung des Erben, er hätte kein Geld für die Errichtung des Bades:

“Vergeblich beanstandet die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvortrag des Klägers übergangen, über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades nicht zu verfügen, denn das von der Revision insoweit in Bezug genommene schriftsätzliche Vorbringen des Klägers ist nicht ansatzweise konkretisiert. Es enthält schon keine Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung im Haupthaus) und befasst sich mit der Möglichkeit einer Finanzierung des (verhältnismäßig geringen) Betrags für die Errichtung des Bades nicht.“

Und schließlich müsse der Erbe auch berücksichtigen, dass sich durch den Anbau eines Bades der Wert des Grundstückes erhöhe. Noch einmal aus dem Urteil:

“Schließlich hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ebenfalls rechtsfehlerfrei berücksichtigt, dass sich durch den Anbau eines Bades nach erfolgtem Abriss des baufälligen Anbaus jedenfalls der Wert des Grundstücks erhöht, so dass der vom Kläger geltend gemachte Aufwand für die Neuerrichtung in gewissem Umfang kompensiert wird.“


… stinkt zum Himmel

War es wirklich so, wie es der Erbe den Gerichten vortrug? Es kann auch ganz anders gewesen sein. Vielleicht so: man versucht die alten Eheleute, die nur 60,00 EUR im Monat Miete zahlen, aus der Wohnung herauszubekommen. Dann modernisiert man sie etwas und vermietet sie neu. Für vielleicht 600,00 EUR. Oder mehr. Wir wissen es nicht. Aber die Geschichte stinkt zum Himmel.