OLG Karlsruhe: Grundstücksverkäuferin muss (nicht immer) auf durchgeknallten Nachbarn hinweisen

28.03.2022 – Einen komplett durchgeknallten Nachbarn zu haben, ist schlimm. Man kann die Käufer eines Grundstückes verstehen, dass sie dann einen Mangel des Grundstücks annahmen und Schadensersatz von der Verkäuferin verlangten, als sie ihr Grundstück wieder verkauften.

Doch so einfach ist das nicht, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2021 – 10 U 6/20). Schikanöses oder sogar kriminelles Verhalten eines Nachbarn begründe keinen Sachmangel eines Grundstückes. Die Verkäuferin müsse beim Grundstückskaufvertrag über dessen Eigenheiten nur dann aufklären, wenn Beeinträchtigungen erheblichen Ausmaßes zu erwarten sind.

Das pikante an diesem Fall: der durchgeknallte Nachbar war der Sohn der Verkäuferin.


Die Eigenheiten des Sohnes

Im Oberrheinischen lebten Mutter und der erwachsene Sohn in einem Haus zusammen. Der Mutter gehörte noch das Nachbargrundstück. Dieses verkaufte sie im Sommer 2013 für 120.000 € an eine, sagen wir mal: junge Familie. Die Mutter wusste, dass die auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichten und anschließend mit ihren beiden minderjährigen Töchtern dort einziehen wollten.

Über „Eigenheiten“ ihres Sohnes klärte die Mutter die Käufer nicht auf. Der war alkoholkrank und medikamentenabhängig, sozial völlig isoliert und neigte zur Gewalttätigkeit. Und das schon seit einiger Zeit: 2007 randalierte er in einer Gaststätte, wobei er ein Messer in der Hand hielt und die Anwesenden mit den Worten „ich stech euch ab“ bedrohte. Anschließend lieferte er sich eine Rangelei mit der Polizei. Die Beruhigungsmittel, die er vorher genommen hatte, zeigten offenbar keine Wirkung bei ihm. Oder waren es die 3 Promille Alkohol?

2013 lieferte er sich wieder eine Rangelei mit der Polizei. Wieder mit 3 Promille.

Einige Monate später beleidigte und bedrohte er Mitarbeiter der zentralen Notaufnahme des örtlichen Krankenhauses. Am nächsten Tag rief seine Mutter die Polizei, da sie Angst hatte, der Junge könnte gegen sie gewalttätig werden. Die ankommenden Polizeibeamten wurden von ihm mit einer geladenen Schreckschusspistole empfangen. Anschließend gab es wieder die übliche Rangelei.

All das blieb nicht folgenlos. Der Sohn wurde regelmäßig verurteilt. Half aber nicht wirklich.

Einer anderen Nachbarin stellte er 10 Jahre lang nach. Zum Schluss täglich. Anfangs war sie noch minderjährig. Als sie 21 wurde, verlor er offenbar das Interesse.


Nackt auf der Einfahrt

Zurück zu unserem jungen Ehepaar. Das Haus wurde gebaut und im Dezember zog es mit seinen damals 7 und 11 Jahre alten Töchtern dort ein. Die Familie stieß bald auf das besondere Interesse des Sohnes. Regelmäßig erschien die Polizei, beispielsweise weil er sich nackt auf die Einfahrt der Familie setzte, nachts an deren Hauswand klopfte oder sich im Auto, am Kellerabgang oder hinter Büschen versteckte. Es fielen Ausdrücke wie „Dreckssack“, „blöde Kuh“, „Dreckssau“, „Drecksschlampe“. Im April 2017 kündigte er an, er werde nun ins Haus gehen und seine Pistole holen. Einige Monate später verfolgte der Sohn den jungen Familienvater mit einem erhobenen Beil, bezeichnete diesen als „Drecksschwein“, forderte ihn auf „lass es uns wie Männer regeln“ und kündigte an: „ich bringe dich um!“. Der Familienvater lief weg, auch einem anderen Nachbarn gelang die Flucht. Aber die beiden Autos der jungen Familie mussten daran glauben. Nach dem Beileinsatz war ein Schaden über 26.000 € entstanden.

Jetzt reichte es der Familie. Im Oktober 2017 zogen sie aus dem Haus aus und verkauften es zu einem Betrag, der geringer war, als das, was sie selber ausgegeben hatten. Wahrheitsgemäß hatten sie gegenüber dem neuen Käufer angegeben. was es mit dem Nachbarn auf sich habe.

Nun wollten Sie Schadensersatz haben. Für die Umzugskosten, die für den Hauskauf angefallenen Notarkosten, die Grunderwerbssteuer, für das beschädigte Auto und noch ein Schmerzensgeld. Sie seien zunehmend traumatisiert gewesen und hätten psychotherapeutische Hilfe in Anspruch genommen sowie ihr Grundstück mit einem Zaun und Hecken abgeschirmt, um dadurch ein Sicherheitsgefühl zu erzeugen. Mit einer Drohne habe der Sohn das Grundstück der jungen Familie überwacht und ihnen erklärt, er wisse sehr genau, wann wer aus der Familie allein im Haus sei. Es könne mal was passieren.


Vor Gericht

Natürlich zahlten Mutter und Sohn nicht. Die Sache kam vor Gericht. Am Landgericht Mannheim ging es nicht gut für die junge Familie aus. Doch sie gaben nicht auf und legten Berufung ein. Das Oberlandesgericht Karlsruhe sah die Sache differenzierter. Die Mutter müsse zwar nichts zahlen. Das Grundstück hätte schließlich keinen Sachmangel aufgewiesen. Aus dem Urteil:

“Zwar kann sich für den Verkäufer eines Hausgrundstücks eine Aufklärungspflicht bei Vorliegen besonderer Umstände auch aus dem Verhalten eines Nachbarn ergeben, sofern dieses dazu geeignet ist, den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich zu beeinträchtigen und deshalb auf den Kaufentschluss Einfluss zu nehmen. Erforderlich für die Annahme einer (ungefragten) Aufklärungspflicht ist allerdings ein schikanöses nachbarliches Verhalten erheblichen Ausmaßes […]“


Zahlen muss jedoch der Sohn

Noch einmal aus dem Urteil:

“Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Beklagte den Straftatbestand der Nachstellung verwirklicht. Er hat den Klägern und ihrer Familie in einer Weise unbefugt nachgestellt, die geeignet war, ihre Lebensgestaltung schwerwiegend zu beeinträchtigen, indem er sie beharrlich mit der Verletzung von Leben, körperlicher Unversehrtheit, Gesundheit oder Freiheit ihrer selbst oder eines Angehörigen bedrohte […]. Eine solche Bedrohungshandlung konnte in zwei Fällen festgestellt werden, nämlich am 1.4.2017, als der Beklagte Ziffer 2 den Klägern ankündigte, er werde nun ins Haus gehen und seine Pistole holen, sowie am 27.7.2017, als der Kläger dem Beklagten Ziffer 2 mit erhobenem Beil hinterherlief und ihn so mit dem Tode bedrohte.

Dass eine solche Bedrohungshandlung "nur" in zwei Fällen festgestellt werden konnte, hindert die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Beharrlichkeit entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, genügt eine lediglich "wiederholte Begehung", wenn aus Missachtung des entgegenstehenden Willens oder aus Gleichgültigkeit gegenüber den Wünschen des Opfers mit der Absicht gehandelt wird, sich auch in Zukunft immer wieder entsprechend zu verhalten [...]

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Auch wenn der Beklagte Ziffer 2 ein konkret bedrohliches Verhalten in lediglich zwei Fällen an den Tag gelegt hat, ist der Senat davon überzeugt, dass diese Bedrohungen Ausdruck eines generell feindseligen und übergriffigen, sich bis zum 27.7.2017 immer weiter zuspitzenden Verhaltens des Beklagten Ziffer 2 gegenüber den Klägern und ihrer Familie gewesen sind, das der Beklagte Ziffer 2 bei fortbestehender Nachbarschaft zu den Klägern auch weiterhin fortgesetzt hätte. Beide Kläger haben im Rahmen ihrer mündlichen Anhörung durch den Senat klar und überzeugend sowie in jeder Hinsicht glaubhaft geschildert, wie ihr Leben durch das Verhalten des Beklagten Ziffer 2 über Monate oder sogar Jahre hinaus in ganz erheblicher Weise beeinträchtigt war. Dies reichte von ständigen, über das sozialadäquate Maß hinausgehende Beobachtungen durch den Beklagten Ziffer 2, die dieser im Rahmen seiner Anhörung selbst eingeräumt hat, über nächtliche Klopfgeräusche, von deren Verursachung durch den Beklagten Ziffer 2 der Senat überzeugt ist, bis hin zu den wiederholten Beleidigungen, die Gegenstand von Strafverfahren gegen den Beklagten Ziffer 2 geworden sind. Wenn derartige Vorfälle zu zwei Bedrohungshandlungen kulminieren, bei denen im ersten Fall den Klägern mit dem Holen einer Schusswaffe gedroht und im zweiten Fall mit einer bereits erhobenen Hiebwaffe dem Kläger Ziffer 2 hinterhergelaufen wurde, bringt der Verursacher klar und deutlich zum Ausdruck, solches Verhalten auch in Zukunft fortsetzen zu wollen. Es handelt sich dabei gerade nicht um zwei isolierte Vorfälle, die das Tatbestandsmerkmal der Beharrlichkeit möglicherweise noch nicht erfüllen würden, sondern vielmehr um die Höhepunkte einer ganzen Reihe von Verhaltensweisen, die von einer generellen Missachtung der Willensfreiheit der Kläger geprägt waren und eindeutig kenntlich machten, dass sich der Beklagte Ziffer 2 auch weiterhin in deren persönliche Sphäre einmischen und dabei auch zukünftig zum Mittel konkreter, ggf. auch unmittelbar physischer Bedrohungen greifen würde. Dieser Umstände war sich der Beklagte Ziffer 2 auch bewusst […]“

Allerdings nicht alles - nur 44.000 €. als Ersatz der Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des persönlichen Sicherheitsgefühls der jungen Familien entstanden sind. Also Umzugskosten, Notarkosten und Grunderwerbssteuer für den Erwerb eines neuen Wohnhauses. Nicht aber den Rest, wie etwa den Wertverlust am verlassenen Eigenheim.

Ob der Sohn überhaupt jemals in der Lage ist, diesen Betrag zu zahlen?


Soweit zum Urteil

Dass die Mutter nichts zahlen muss, hinterlässt einen schalen Geschmack; das kann man auch anders sehen. Letztlich handelt es sich aber um eine Einzelfallentscheidung.