Über Bleirohre im Haus muss beim Verkauf aufgeklärt werden

08.10.2020 – Wer ein Haus verkauft, dessen Trinkwasser aus Bleirohren kommt, muss das dem Käufer mitteilen. Geschieht das nicht, bestehen Gewährleistungsansprüche. Dann hilft dem Verkäufer auch nicht, wenn es im Kaufvertrag heißt, dass diese ausgeschlossen seien.

So entschied es das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 22.10.2019 – I-24 U 251/18).


Geschwindelt

Im westlichen Ruhrgebiet wollte eine Immobilien GmbH ein Mehrfamilienhaus verkaufen. Sie fand auch einen Kaufinteressenten. Im Vorfeld des Vertragsschlusses teilte der Geschäftsführer der Immobilien GmbH unter anderem dem Kaufinteressenten mit, dass in den letzten 5 Jahren drei Leitungswasserschäden aufgetreten seien, jedoch nicht alle der Versicherung gemeldet worden waren. Später erklärte man auch, dass kein Einzelschaden mit einer Schadenshöhe von über 3.000,00 € der Gebäudeversicherung gemeldet wurde.

Das alles war schlichtweg gelogen, wie sich später herausstellte. Der Gebäudeversicherung waren tatsächlich seit 2013 sechs Leitungswasserschäden gemeldet, der fünfte mit einem Schadensumfang von 4.353,00 €.


Bleiwerte über Grenzwert

Davon wusste der Käufer am 30.03.2016 noch nichts, als er den notariellen Kaufvertrag über das Haus beurkunden ließ. Darin fand sich unter anderem folgender Satz:

„Im Übrigen werden alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Kaufobjekt ausgeschlossen, ausgenommen bei Vorsatz oder Arglist.“

Die Freude am neu gekauften Haus hielt beim Käufer nicht lange an. Er stellte bald fest, dass die Trinkwasserleitungen im Haus aus Bleirohren bestehen. Zwei Wasserproben ließ er entnehmen. Die Bleiwerte lagen darin deutlich über dem zulässigen Grenzwert. Ein Rohraustausch würde 55.000,00 € kosten, erfuhr er bei der Einholung eines Kostenvoranschlages.


In bester Donald-Trump-Argumentation

Dieses Geld wollte er von der Immobilien GmbH haben. Das wies die zurück. Von den Bleirohren habe sie keine Kenntnis gehabt. Auch zu der Vielzahl der Versicherungsmeldungen könne sie nichts sagen. Sie habe diese niemals abgeheftet. Die Rechnungen der Handwerker habe sie seit dem Verkauf nicht mehr. Und ob die Messungen der Bleiwerte stimmen, sei doch auch fraglich.


Gericht: Anspruch auf Erstattung der Austauschkosten

Die Sache kam vor Gericht. Schon in der ersten Instanz, vor dem Landgericht Duisburg, lief es für die Immobilien GmbH nicht gut. Das Gericht stellte fest, dass der Käufer einen Anspruch auf Erstattung der Austauschkosten habe, wenn er diese ausführt. Die Immobilien GmbH legte dagegen Berufung ein.

Doch auch in der nächsten Instanz, vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf, lief es nicht besser. Ein mit Bleirohren versehenes Haus ist mangelhaft, stellte der Senat des Oberlandesgerichts fest. Aus dem Urteil:

“Ein mit Bleirohren versehenes Haus ist mit einem Sachmangel gem. § 434 BGB behaftet. Blei gehört zu den Umweltgiften, die sich im Lauf der Jahre unbemerkt im Körper ansammeln und zu schweren chronischen Gesundheitsschäden führen können […]. Unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck weist ein mit Bleirohren versehenes Gebäude deshalb schon wegen des Risikos eines bevorstehenden Austauschs der Rohre und damit einhergehender Wertminderung sowie der Gefahr einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme bei Überschreitung der Grenzwerte nicht die übliche Beschaffenheit i.S. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf[…]

Die Abweichung von der üblichen Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB wird bereits durch das Vorhandensein der Bleirohre hervorgerufen.“.

Es kommt dabei noch nicht einmal darauf an, ob die Grenzwerte bereits überschritten wurden. Die bloße Gefahr, dass dieses einmal der Fall sein würde, reicht bereits aus. Weiter aus der Entscheidung:

“Im Ergebnis kommt es nicht darauf an, ob sich die mit den Bleirohren verbundene Gefahr, dass nämlich der in § 6 Abs. 2 Trinkwasserverordnung […] für Blei genannte Wert von 0,010 mg/l […] tatsächlich überschritten ist, bereits realisiert hat. Zur Überschreitung der Grenzwerte hat der Kläger im Berufungsrechtzug unter Hinweis auf die Testergebnisse des … Institut … GmbH vorgetragen, was die Beklagte erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestritten hat. Da indes bereits die Gefahr einer Überschreitung der Grenzwerte ausreichend ist, kommt es hierauf nicht an.


Was 1955 zulässig war, kann heute gravierender Mangel sein

Der Immobilien GmbH half auch nicht der Einwand, dass im Jahre 1955, als das Haus gebaut wurde, Bleirohre noch zulässig waren. Noch einmal aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf:

“Ohne Belang ist, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses (hier: 1955, GA 12) die Verwendung von Bleirohren noch keinen Bedenken begegnete. Entscheidend ist vielmehr, wenn die Parteien - wie hier - keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB getroffen haben, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (hier 2016) ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen und einer Trinkwasserversorgung über Bleirohre als uneingeschränkt geeignet ansieht für die gewöhnliche bzw. die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 S. 2 BGB). Hierbei ist nicht maßgeblich, dass bei der Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Techniken oder Materialien Verwendung gefunden haben. Ein offenbarungspflichtiger Mangel liegt auch dann vor, wenn ein Gefährdungspotenzial ursprünglich als nicht gegeben oder nur als geringfügig eingestuft wurde, nunmehr aber als gravierend erkannt worden ist […] Dabei darf auch nicht allein auf das abstrakte Gefährdungspotenzial abgestellt werden. Ein aufklärungspflichtiger Sachmangel liegt nicht erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs vor. Vielmehr ist von einem solchen Mangel schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten […] Dies ist bei Bleirohren der Fall, zumal die Grenzwerte für Blei in den letzten Jahren kontinuierlich herabgesetzt wurden.“

Und auch das Argument der Immobilien GmbH, sie habe von den Bleirohren nichts gewusst, half nicht. Dagegen spräche bereits, dass sie im Vorfeld unrichtige Angaben gemacht hatte:

“Diesen Sachmangel hat die Beklagte arglistig handelnd verschwiegen, weshalb sie sich auf den kaufvertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen kann (§ 444 BGB).

Die von der Beklagten gemachten falschen Angaben sind als bewusst unrichtig anzusehen. Vorvertraglich hat sie in der E-Mail vom 29. März 2016 drei Leitungswasserschäden eingeräumt […] und im notariellen Vertrag […] bestätigt, dass keine Einzelschäden mit einer Schadenshöhe von mehr als EUR 3.000,00 gemeldet worden seien […]. Beides war unrichtig, denn es wurden sechs Leitungswasserschäden gemeldet und der am 30. September 2015 eingetretene Schaden war mit einer Regulierung iHv EUR 4.353,- verbunden. Eine nachvollziehbare Erklärung für diese falschen Angaben hat die Beklagte nicht genannt und sie ist auch nicht ersichtlich. Denn selbst unter Zugrundelegung des Vorbringens der Beklagten müssen ihr jedenfalls zu diesem Zeitpunkt die Handwerkerrechnungen noch vorgelegen haben.

Hätte sie - wofür nichts spricht - die Anzahl und die Beträge der Leitungswasserschäden nicht mehr sicher nachvollziehen können, hätte sie dies zum Ausdruck bringen müssen.

Der Senat ist […] insgesamt davon überzeugt, dass die Beklagte während ihrer Besitzzeit und vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags Kenntnis von dem Vorhandensein der Bleirohre erlangt hatte. Denn sie hat Handwerker mit der Schadensbeseitigung beauftragt und - jedenfalls einen Teil - dieser Schäden mit einer Versicherung abgewickelt. Es liegt weiter nahe, dass die mit der Schadensbehebung beauftragten Handwerker mündlich oder schriftlich in den Rechnungen Hinweise, z.B. gem. § 4 Abs. 2 und 3 VOB/B, erteilt haben, dass (gefahrträchtige) Bleirohre verbaut sind. Zudem ist gem. § 14 Abs. 3 TrinkwV ein Vermieter, der eine Wasserversorgungsanlage betreibt, in der sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet, verpflichtet, regelmäßig (alle drei Jahre, erstmalig spätestens zum 31. Dezember 2013) Untersuchungen zur Überprüfung der Trinkwasserqualität durchführen zu lassen […]. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auch die Beklagte diese gesetzlich vorgeschriebenen Untersuchungen hat durchführen lassen und ihr die Ergebnisse bekannt gemacht worden sind. Zudem ist sie als gewerbliche Vermieterin zur Aufbewahrung von Rechnungen - wie andere Kaufleute auch - und weiterer Unterlagen für die Dauer von 10 Jahren verpflichtet.“


Einzelfälle

Solche Entscheidungen sind immer Einzelfälle. Es kommt darauf an, der Verkäuferseite nachzuweisen, dass sie von einem Mangel des Hauses wusste, den sie unaufgefordert hätte auf den Tisch legen müssen. Hier hatte es die Immobilien GmbH durch ihre dreisten Schwindelleien leicht gemacht.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

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[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsin-halt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]