Unberechtigter Rücktritt vom Fertighausvertrag – Schadenspauschale von acht Prozent ist in Ordnung

22.11.2022 – Wer unberechtigt von einem Fertighausvertrag zurücktritt, kann zur Kasse gebeten werden. Bis zu 10 % dürfen im Vertrag als Schadenspauschale vereinbart werden. Um 8 % ging es bei einem Vertrag in Hanau. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.03.2021 – 29 U 178/20; der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluss vom 09.02.2022 – VII ZR 410/21 zurück) ging es.

Die Käufer, die den Rücktritt erklärten, müssen jetzt fast 37.000,00 € zahlen.

In Hanau stritt man sich. Am 28.02.2019 schlossen Bauinteressierte bei einer Fertighausfirma einen Vertrag über ein Fertighaus. Der Hausentwurf mit einem Basiskeller wurde genannt. Wie so oft beim Bauen und einer der größten Falle für Bauinteressenten: man wollte immer mehr. Dann stellte sich heraus, dass die Bodenverhältnisse nicht so waren, wie ursprünglich gedacht. Eine Abdichtung mit einer weißen Wanne musste her. Schließlich einigte man sich auf einen Gesamtpreis von 460.000,00 €. Wenn dieser überschritten werde, hätten die Bauinteressenten ein Rücktrittsrecht.

Die Baufirma plante und schickte die Unterlagen an die Bauinteressenten. Die gaben sie frei. Finanziell wurde es eine Punktlandung: 460.000,00 €.

Groß war das Erstaunen der Baufirma, als die Bauinteressente trotzdem den Rücktritt erklärten. Mit dem Preis sei man doch nicht so ganz einverstanden. Man habe darüber noch nicht ausführlich genug gesprochen.

Im Bauvertrag war geregelt, dass bei einem unberechtigten Rücktritt die Baufirma pauschal 8 % des Baupreises verlangen darf. 36.620,72 € waren das. Über diesen Betrag übersandte sie eine Rechnung. Die wurde nicht gezahlt. Es kam zum Prozess.


Gerichte entscheiden gegen Bauinteressenten

Vor dem Landgericht Hanau ging es nicht gut aus für die Bauinteressenten. Sie wurden verurteilt. Doch sie gaben nicht auf und legten Berufung ein, zum OLG Frankfurt am Main. Dort lief es nicht besser. Aus der Entscheidung des Gerichts:

“Entgegen der Ansicht der Beklagten mangelt es dem Vertrag nicht an der Einigung über den Preis. Dieser ist in dem Antragstext eindeutig genannt worden. In der Sondervereinbarung zu dem Bauvertrag ist auch niedergelegt, dass sich durch Änderung einzelner Detailpunkte der Planung der Preis maximal bis zum Betrag von 460.000,- € steigen dürfe, wobei die dort genannten Eckpunkte der Planung eingehalten werden mussten. Daraus ergibt sich, dass die Parteien einen Festpreis vereinbart haben, der durch Änderungswünsche nur marginal erhöht werden durfte. Auch die Gestaltung des Fertighauses haben die Parteien durch Angabe der Entwurfs-Nummer in dem Bauvertrag geregelt. Lediglich in Details sollte noch eine genauere Planung mit Hilfe des Architekten der Klägerin erfolgen. Ein Dissens ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Parteien im Bauvertrag die Errichtung des Basis-Kellers vereinbart haben. Zu diesem Zeitpunkt lag das Bodengutachten noch nicht vor, so dass kein Anlass bestand, eine stärkere Abdichtung des Kellers zu wählen. Die Einholung des Bodengutachtens war Sache der Beklagten. Die Notwendigkeit, aufgrund der besonderen Bodenverhältnisse einen Keller mit weißer Wanne zu errichten, fiel damit in die Risikosphäre der Beklagten [...]

Ein Rücktrittsrecht ergab sich hier allein aus der getroffenen Sondervereinbarung, § 9.2.8 zum Bauvertrag. Danach konnten die Beklagten vom Vertrag bis zum 31. März 2019 kostenlos zurücktreten, wenn es dem Verbindungs-Architekten der Klägerin nicht gelang, die Planungsvorstellungen der Beklagten umzusetzen und der Werklohn den Budgetrahmen von 460.000,- € überstieg. Die Planung war durch die Wahl eines bestimmten Haus-Entwurfs und die in der Sondervereinbarung genannten Eckpunkte grundsätzlich vorgegeben. Dieses Rücktrittsrecht wurde von der Klägerin am 30. März 2019 um vier weitere Wochen verlängert.

Der von den Beklagten erklärte Rücktritt war unwirksam. Denn die Bedingungen, unter denen das Rücktrittsrecht ausgeübt werden konnte, lagen nicht vor.“


BGH entscheidet nicht in der Sache

Die Bauinteressenten versuchten noch, die Angelegenheit zum höchsten deutschen Gericht in Zivilsachen, dem Bundesgerichtshof, zu bringen. Vergeblich.

Die Entscheidung ist damit rechtskräftig.


Noch Glück gehabt

In früheren Entscheidungen hatte der Bundesgerichtshof Schadenspauschalen bis zu zehn Prozent für wirksam erachtet. Insofern hatten die Bauinteressenten noch Glück in ihrem vermeintlichen Unglück.