Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft

04.12.2018 – Auf dem Immobilienmarkt geht es derzeit so zu, wie im Wilden Westen in den Zeiten des Goldrausches. Zwar wird kein Schlangenöl verkauft. Aber bei manchen Immobilienverträgen ist der Unterschied zwischen dem, was versprochen wurde und dem, was wirklich der Fall ist, fast ebenso groß.

So in Niedersachsen. Da wurde jemandem eine Wohnung verkauft. Und dabei nicht erwähnt, dass es sich um eine Sozialwohnung handelt, für den Mieter einen Wohnberechtigungsschein benötigen und für die es Mietpreisgrenzen gibt. Die Verkäuferin wähnte sich auf der sicheren Seite, nachdem im Kaufvertrag alle Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen waren.

Sie irrte sich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 165/17).


Doch kein "Renditeobjekt"

Im Raum Hildesheim wurde am 05.08.2008 eine Eigentumswohnung verkauft. In dem Kaufvertrag hieß es unter anderem: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohneigentums sind ausgeschlossen.“

Für den Käufer sollte die Wohnung ein sogenanntes „Renditeobjekt“ sein. Er wollte sie vermieten. Gesehen hatte er sie vor dem Kauf nicht. Um die Kontakte mit den Mietern sollte sich später eine Hausverwaltung kümmern.

Es dauerte dann noch einige eine Zeit, bis der Käufer eine für ihn unangenehme Überraschung erlebte. Als er erfuhr, dass er eine geförderte Wohnung mit Sozialbindung gekauft hatte. Umgangssprachlich: eine Sozialwohnung. Dass als Mieter nur Menschen mit Wohnberechtigungsschein in Betracht kommen, war für ihn nicht das Problem. Aber dass er die Miete nicht so verlangen konnte, wie er sich das erträumt hatte. Aus war es mit der „Rendite“.

Von der Verkäuferin forderte er eine Rückabwicklung. Also sein Geld nebst einigen Aufwendungen die er hatte, im Gegenzug sollte sie die Wohnung zurückbekommen. Die aber dachte gar nicht daran, sich diesem Vorschlag anzunähern. Meinte sie doch, dass alle solche Ansprüche ausgeschlossen wären.


Erste und zweite Instanz: Käufer hätte Wohnung vorher besichtigen müssen

So kam es zum Prozess. Sowohl in der ersten Instanz vor dem Landgericht Hildesheim, als auch in der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht Celle ging es für den Käufer gar nicht gut aus. Das Oberlandesgericht meinte, er hätte sich nicht ausreichend erklärt müssen, ob er die Wohnung vielleicht nicht doch gekauft hätte, auch wenn er von der Sozialbindung erfahren hätte. Und außerdem: Selbst Schuld, wenn er die Wohnung nicht vorher besichtigt.


BGH: Verkauf einer Sozialwohnung kann Rechtsmangel sein

Der Käufer gab nicht auf und legte Revision ein, zum Bundesgerichtshof. Dort sah man die Sache anders, als die Oberlandesrichter. Wird eine Sozialwohnung verkauft, stellt dies einen Rechtsmangel dar, hieß es. Das sei ständige Rechtsprechung des obersten deutschen Zivilgerichts. Aus dem Urteil:

“Die Wohnung weist […] einen Mangel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats stellt die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung [..] als auch was die Fremdnutzung […] angeht […]

Ansprüche des Klägers wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Kläger habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch die Beklagte und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt.“

Und über diesen Rechtsmangel könnte der Käufer arglistig getäuscht worden sein. Denn die Verkäuferin wusste vor Vertragsabschluss von der Sozialbindung.

Dass der Käufer die Wohnung vorher nicht besichtigt hat, sahen die Bundesrichter als völlig irrelevant an. Wie hätte er denn bei einer Besichtigung der Wohnung die Sozialbindung erkennen können, fragten die Bundesrichter:

“Sollte die Beklagte von der Sozialbindung der Wohnung bei Vertragsschluss Kenntnis gehabt haben, so hatte sie den Kläger hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, nicht deswegen entfallen, weil der Kläger die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Richtig ist, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […]. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung einer Wohnung, denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen. Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kaufobjekts als nicht aufklärungsbedürftig angesehen wird.“


Zurück in die Vorinstanz

Der Rechtsstreit ist damit noch nicht zu Ende. Das Oberlandesgericht hatte seine Hausaufgaben nicht gemacht. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache dorthin zurück.



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