Vermieter darf modernisieren – Mieter darf dann (manchmal) die Miete mindern

29.09.2022 – Investitions- und modernisierungswillige Vermieter können mitunter eine Überraschung erleben. Dann, wenn Sie berechtigt sind, Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Der Mieter aber im Gegenzug berechtigt ist, daraufhin die Miete zu mindern. Darauf wies jetzt wieder einmal der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VIII ZR 51/20) hin.


Stein des Anstoßes: ein "schrumpfender" Fahrradkeller

Der Vermieter war Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 20 Mietparteien in Köln. Im Jahr 2009 führte er umfangreiche Modernisierungsarbeiten durch. Dazu gehörte unter anderem die Installation einer Zentralheizung. All diese Arbeiten waren als zulässige Modernisierung von den Mietern zu dulden. Durch die Installation der Heizung wurde aber die Fläche eines ursprünglich 49 m² großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 m² reduziert. Mit anderen Worten: Für die Fahrräder reichte es ab da vorne und hinten nicht mehr.

Ein Mieter kürzte die Miete daraufhin um monatlich 5 % später 4,8 % bis zum Ende des Mietverhältnisses, Ende April 2017.

Der Vermieter war damit nicht einverstanden und forderte von ihm knapp 2.000,00 € plus Zinsen und Anwaltskosten. Diese Sache kam vor Gericht.

Für den Vermieter ging es nicht gut aus. Sowohl in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht Köln, als auch in der zweiten Instanz vor dem Landgericht Köln.

Er versuchte die Angelegenheit vor den Bundesgerichtshof zu bringen. Doch der teilte ihm mit, dass die Revision durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen werden solle. Die Begründung war eher knapp. Die Richter in den Vorinstanzen hätten richtig entschieden. Etwas kompliziert liest sich das so:

“Zudem entsprach es bereits […] der durchgängigen Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass die Duldungspflicht - mangels einer abweichenden Vereinbarung der Parteien des Mietvertrags über eine nur noch eingeschränkte Nutzung der Mietsache, welche im Streitfall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder ausdrücklich noch konkludent getroffen worden ist - das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt lässt […]. Bestätigt wird diese Auffassung durch die Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift […]. Bereits diese stellen klar, dass das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt bleibt, wenn der Gebrauch der gemieteten Räume durch Maßnahmen des Vermieters beeinträchtigt wird, auch wenn diese zu dulden sind.“


Inhaltlich ist die Entscheidung nichts Neues

Auch wenn ein Vermieter modernisieren darf; wenn sich dadurch die Mietsache verschlechtert, hat der Mieter Gegenrechte. Als Vermieter wird man das in die Modernisierungsüberlegungen einpreisen müssen.




Siehe auch:
[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.01.2014: Kleinere Glasfläche nach Fensteraustausch – Miete kann gemindert werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.04.2021 - Wenn die Modernisierung zur Verschlimmbesserung wird]