Vorsicht Falle: Bauherr muss sich Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten
17.04.2023 – Beim Bauen kann manches nicht so laufen, wie man es sich vorgestellt hat. Zum Beispiel der Fertigstellungszeitpunkt. Häufig ist in den Verträgen dafür vorgesorgt. Mit einer Vertragsstrafenregelung. In der es vielleicht heißt, dass der Bauunternehmer für jeden Tag der verspäteten Fertigstellung einen Pauschalbetrag an den Bauherrn zu zahlen hat.
Doch im BGB – Bürgerlichen Gesetzbuch, steckt eine Falle, die einen Bauherrn dann Tausende von Euro kosten kann: der § 341 Abs. 3 BGB.
Das Recht der Vertragsstrafe beim sogenannten BGB-Bauvertrag liest sich im BGB so:
“§ 341 Strafversprechen für nicht gehörige Erfüllung
(1) Hat der Schuldner die Strafe für den Fall versprochen, dass er seine Verbindlichkeit nicht in gehöriger Weise, insbesondere nicht zu der bestimmten Zeit, erfüllt, so kann der Gläubiger die verwirkte Strafe neben der Erfüllung verlangen.
(2) Steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der nicht gehörigen Erfüllung zu, so findet die Vorschrift des § 340 Abs. 2 Anwendung.
(3) Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, so kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält.“
Neben dem BGB-Bauvertrag gibt es noch den sogenannten VOB-Bauvertrag. Doch bei Bauverträgen mit Verbrauchern spielt er so gut wie keine Rolle, so dass auf dessen Besonderheiten hier nicht eingegangen werden soll.
Und hier nun die Übersetzung des Absatz 3 aus dem Juristendeutsch in das Allgemeinverständliche: man muss sich bei der Abnahme die Vertragsstrafe vorbehalten. Nicht vor der Abnahme, nicht danach. Schon Minuten nach der Abnahme ist es zu spät. Der Zaubersatz im Abnahmeprotokoll lautet: „Die Geltendmachung der Vertragsstrafe bleibt vorbehalten.“ Fehlt er, gibt es keine Vertragsstrafe. Nicht einen Cent.
Wenn man einen Schaden durch eine verspätete Fertigstellung erlitten hat, ist dann zwar noch nicht alles verloren. Aber der Weg ist schwieriger. Und er sollte mit einem Baurechtsrechtskundigen gegangen werden.
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