Wann ist ein Haus eine Bauruine – und die Baugenehmigung erloschen?

29.03.2021 – Ein Haus verfällt. Wird irgendwann nicht mehr bewohnt. So etwas gibt es immer wieder. Meistens wird es abgerissen und durch etwas Neues, nicht immer besseres oder schöneres ersetzt. Doch was ist, wenn das Haus nicht abgerissen werden sollte. Weil ein Neubau heute nicht mehr genehmigt werden dürfte? Dann muss es instandgesetzt werden. Doch ist vielleicht die alte Baugenehmigung durch die Baufälligkeit verloren gegangen?

Mit diesen Fragen befasste sich der Bayrische Verwaltungsgerichtshof (VGH München, Urteil vom 02.11.2020 – 15 B19.2210). Er entschied, dass Instandsetzungsarbeiten an einem Haus auch nach längerem Leerstand keiner erneute Baugenehmigung bedürfen, so lange es sich nicht zu einer verfallenden Ruine entwickelt hatte.


Mieterauszug 1978

Im südöstlichen Bayern gab es eine Gutsanlage mit umfangreichen Waldflächen und landwirtschaftlichen Flächen. Ursprünglich gehörte auch noch eine Landklinik dazu, aber die soll hier nicht interessieren. Auf einem Grundstück des Guts befand sich ein Wohngebäude, dass im Behördendeutsch als Hauptgebäude bezeichnet war. Daneben ein, so dass Behördendeutsch, Nebengebäude. Es stand auf einem Grundstück, dass in den letzten Jahrzehnten zum Teil eines Landschaftsschutzgebietes geworden war. Vor dem ersten Weltkrieg, als die Baugenehmigung erteilt worden war, war das alles noch keine Frage. Im Hauptgebäude wohnten bis 1978 noch Mitarbeiter des benachbarten Klinikums. Als sie auszogen, wurde nicht mehr neu vermietet und auch keine Instandhaltung mehr vorgenommen. Später geriet das ganze Gut mit allem Drum und Dran in Konkurs.

1988 erwarb die jetzige Eigentümerin zusammen mit ihrem Ehemann es aus der Konkursmasse, ausgenommen der Landklinik. Sie kümmerte sich vorerst um die übrigen Teile des Gutes und sicherte die beiden Gebäude, um die es hier geht, dass Haupt- und Nebengebäude, mit Brettern und Folie und einem Schutzanstrich.

Einige Jahre später nahm sie noch Instandhaltungsarbeiten am Dach vor und behob Putzschäden.


"Ein ansehnlich und bewohnbar aussehendes Haus" geworden

Doch dann, in den Nullerjahren, der restliche Gutsbetrieb war mittlerweile aus dem gröbsten herausgekommen, sollte es an die beiden Gebäude gehen. 2006 wurde eine Heizungsanlage in das Hauptgebäude eingebaut, 2014 Türe und Fenster ausgetauscht und am Nebengebäude die Dachhaut erneuert. In diesem Gebäude wurde auch ein Kamin eingebaut. Danach, so stellte die Baubehörde später fest, war es durch die Maßnahmen „ein ansehnlich und bewohnbar aussehendes Haus mit Nebengebäude“ geworden. Das Landratsamt wurde aufmerksam. Man wollte die beiden Gebäude weghaben. Zwar war der Bau vor dem ersten Weltkrieg ordnungsgemäß genehmigt worden. Doch heute würde er nicht mehr genehmigt werden, allein schon wegen des Landschaftsschutzgebietes. Durch den langen Leerstand und dem zuvor schlechten baulichen Zustand seien die Gebäude nicht mehr bestandsbeschützt, argumentierte die Behörde. Sie müssten abgerissen werden.

Am 17.03.2016 erließ das Landratsamt einen Bescheid. Die Gebäude müssten beseitigt werden.

Die Eigentümerin erhob Klage vor dem Verwaltungsgericht Regensburg. Erfolglos. Die Entscheidung des Landratsamtes sei fehlerfrei, entschied das Gericht.


Instandsetzung ist kein Wiederaufbau

Doch die Eigentümerin gab nicht auf und legte Berufung ein, zum bayrischen Verwaltungsgerichtshof. Der sah die Sache anders als die Vorinstanz. Aus dem

“Das geltende Bauordnungsrecht kennt keine Rechtspflicht zur Fortsetzung einer genehmigten Nutzung. Allein die (auch langjährige) Nichtweiterführung einer genehmigten Nutzung reicht daher in aller Regel nicht aus, um etwa auf eine „Erledigung“ der genehmigten Nutzung durch dauerhaften Verzichtswillen schließen zu können […] Es ist mangels einer bauordnungsrechtlich vorgegebenen Nutzungsobliegenheit dementsprechend auch nicht erforderlich, die Gebäude ständig in einem Zustand zu halten, der eine jederzeitige Wiederaufnahme der Nutzung (ohne vorherige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen) erlauben würde. Die Wiederaufnahme einer genehmigten Nutzung bedarf nach alledem auch im Falle einer Unterbrechung der Nutzung für einen längeren Zeitraum grundsätzlich keiner erneuten Genehmigung, solange kein „Verfall“ der baulichen Anlage festzustellen ist […] Ein solcher Verfall ist jedoch erst dann gegeben, wenn die bauliche Anlage unbenutzbar geworden und tatsächlich ein „Wiederaufbau“ notwendig ist. Nach der Rechtsprechung kommt es in diesem Zusammenhang darauf an, ob bei erforderlichen bzw. vorgenommenen Bauarbeiten die Identität des wiederhergestellten mit dem ursprünglichen Bauwerk gewährleistet ist, was zu verneinen ist, wenn etwa der mit der Instandsetzung verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes berührt und eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird […]

Entgegen der Ansicht des Beklagten und des Verwaltungsgerichts hat die Klägerin im vorliegenden Fall die baulichen Anlagen nicht in diesem Sinne dem „Verfall“ preisgegeben. Die streitgegenständlichen Gebäude haben sich nach Aktenlage und den vom Landratsamt getroffenen Feststellungen nicht in einem baulich „ruinösen“ Zustand befunden.

Nach alledem hat die Klägerin an beiden Gebäuden keine Arbeiten durchgeführt, welche die Standfestigkeit der Gebäude berührt und eine statische Nachberechnung der Gebäude erforderlich gemacht hätten. Die Arbeiten haben auch weder den Aufwand für einen Neubau erreicht noch wurde die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert. Die von der Klägerin vorgenommenen Arbeiten sind vielmehr - auch in Bezug auf den „Stadel“, bei dem es sich von Anfang an um ein der Wohnnutzung des Hauptgebäudes dienendes Nebengebäude handelt - Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten, welche die vorhandene Bausubstanz der Gebäude im Wesentlichen unberührt gelassen haben.“




Siehe auch:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.07.2015: Auf geerbtes Haus verzichtet – auch acht Jahre später zu Sicherungsarbeiten verpflichtet]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.08.2015: Gebäude wird nicht genutzt und verfällt - Behörde kann Abbruch anordnen]

[Bau-News-Beitrag vom 06.11.2017 - Eigentümer lässt Gebäude verfallen: Gebäude weg, Bestandsschutz weg, (fast) leeres Grundstück bekommen]

[Bau-News-Beitrag vom 12.02.2019 - Sofortige Nutzungsuntersagung für einsturzgefährdetes Gebäude möglich]

[Bau-News-Beitrag vom 04.03.2019: Eigentümer muss Standsicherheit seines Gebäudes beweisen – sonst droht Abriss]