Wenn die Modernisierung zur Verschlimmbesserung wird

13.04.2021 – Die Modernisierung einer Wohnung führt meist zu einer Verbesserung der Wohnsituation. Doch nicht immer. Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 64 S 270/18).


Wenn der Denkmalschutz mitredet

Im Westberliner Stadtteil Charlottenburg wurden bei einem denkmalgeschützten Mietshaus die alten Fenster durch neue ersetzt. So auch in der Speisekammer eines Mieters in der 4. Etage. Und wie das bei denkmalgeschützten Häusern so ist: die Denkmalschutzbehörde hat ein Wort mitzureden. Sie legte dem Vermieter auf, die Fenster so anzuordnen, wie sie früher waren. Für die Speisekammer des Mieters hieß das: sie öffneten sich nun zur anderen Seite.

So geschah es und der Mieter stand vor einem Problem: er konnte das Speisekammerfenster nur noch einen Spalt öffnen, weil die Regale im Weg standen. Er forderte den Vermieter auf, den früheren Zustand wiederherzustellen. Der sah sich wegen der Auflage der Denkmalschutzbehörde dazu nicht in der Lage und argumentierte auch, dann müssten eben die Regale weg. Schließlich seien diese nicht von ihm mitvermietet worden. Eine Mietminderung gäbe es nicht.


Mietminderung auch, wenn den Vermieter keine Schuld trifft

Der Mieter zog wegen einer Mietminderung vor Gericht. In der ersten Instanz, vor dem Amtsgericht Charlottenburg, lief es nicht gut für ihn. Doch er gab nicht auf und legte Berufung ein, zum Landgericht Berlin. Dort sah man die Sache anders, als in der ersten Instanz. Dem Vermieter half auch nicht der Einwand, er hätte nur den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde entsprochen. Aus dem Urteil:

“ Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass es sich bei dem Fenstereinbau nicht um eine Falschkonstruktion handle, sondern damit den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde entsprochen worden sei, steht dies der Minderung nicht entgegen, da § 536 Abs. 1 BGB allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit abstellt. Eine Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlichrechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an.“

Auch das Argument des Vermieters, die Regale seien von ihm nicht vermietet worden, überzeugte das Gericht. Noch einmal aus der Entscheidung:

“Unerheblich ist auch, ob die Regale Bestandteile der Mietsache sind. Es besteht kein Zweifel, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist, wenn Regale entfernt werden müssen und nicht mehr an der Wand angebracht werden können, um eine weitergehende Fensteröffnung zu ermöglichen.“

Das Urteil ist rechtskräftig.


Siehe auch:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.01.2014: Kleinere Glasfläche nach Fensteraustausch – Miete kann gemindert werden]