Wer Hausrecht hat, kann Anfertigung und Verbreitung von Fotos verbieten

03.05.2019 – Ein Pächter kann einem Fotografen verbieten, Fotos vom Inneren seiner Pachträume zu verbreiten. Selbst dann, wenn er ihm vorher den Zugang in diese Pachträume erlaubt hatte. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.02.2019 – 16 U 205/17).


Leckerbissen für Architekturliebhaber

Im Raum Frankfurt am Main war ein Elektrizitätswerk stillgelegt und dann das Gebäude umfassend saniert worden. Der Inhaber eines großen Gewerbebetriebes pachtete es.

So ein Gebäude kann für Architekturinteressierte ein Leckerbissen sein. Nicht nur, was die äußere Gebäudehülle betrifft. Vor allem auch das Innendrin. Wie es darin nach der Sanierung aussieht.

Ein Fotograf erbat sich vom Pächter den Zugang in das Gebäude. Für eine lokale Messe wolle er Fotos anfertigen. Der Pächter war einverstanden, die Fotos wurden gemacht.

Groß war jedoch das Erstaunen des Pächters, als er bald darauf für jedermann einsichtbar die Fotos auf der Internetseite des Fotografen fand. Der Pächter war damit nicht einverstanden. Er forderte den Fotografen, die Fotos zu entfernen. Der stellte sich stur. So kam es zum Prozess.


Fotograf verliert erste Instanz…

Schon die erste Instanz, vor dem Landgericht Frankfurt am Main, ging nicht gut aus für den Fotografen. Der wollte nicht aufgeben. Er legte Berufung ein. Eines seiner Argumente: Ein Pächter könne gar nicht entscheiden, welche Fotos veröffentlich werden und welche nicht. Das dürfe nur der Grundstückseigentümer.


… und zweite Instanz

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main war von dieser Argumentation nicht überzeugt. Es wies zuerst auf die allgemeine Faustformel hin: Fotos von einem im Privateigentum stehenden Gebäudes dürfen verwertet werden, wenn sie von allgemein zugänglichen Stellen aus erstellt wurden. Ansonsten benötigt man die Genehmigung des Grundstückseigentümers. Das Innere des Frankfurter Gewerbebetriebes wurde nicht von einer solchen allgemein zugänglichen Stelle fotografiert. Ob so etwas fotografiert und verbreitet werden darf, könne aber auch der Pächter entscheiden. Auf dem Weg über sein Hausrecht. Aus dem Urteil:

“Das Hausrecht beruht auf dem Grundstückseigentum oder -besitz und dient zunächst der Wahrung der äußeren Ordnung in dem Gebäude oder der Örtlichkeit, auf die es sich erstreckt, und insofern der Sicherstellung des von deren Eigentümer bzw. Besitzer vorgegebenen Benutzungszwecks. Nach dem Bundesgerichtshof räumt das Hausrecht seinem Inhaber ferner die Entscheidungsbefugnis darüber ein, wem er den Zutritt zu der Örtlichkeit gestattet und wem er ihn verweigert. Das schließt das Recht ein, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben oder rechtwirksam von Bedingungen abhängig zu machen […]

Damit verbleibt der Klägerin als Pächterin des Grundstücks […] nebst des hierauf belegenen E-Werks kraft der rechtlichen und tatsächlichen Herrschaftsmacht, die ihr ihr durch das vertraglich gewährte Hausrecht verliehen wird, die Möglichkeit, andere vom Zugang zu dem Pachtobjekt auszuschließen und ihnen damit auch die Möglichkeit zur Anfertigung von Fotoaufnahmen, insbesondere der Innenräume abzuschneiden. Aus dem Hausrecht ergibt sich ihre Befugnis, zu entscheiden, wer Zutritt zum Grundstück erhält und zu welchen Voraussetzungen. So kann von ihr auch bestimmt werden, ob und in welchem Umfang Fotoaufnahmen angefertigt werden dürfen.

[…] Unter Anwendung dieser Grundsätze folgt hier die rechtswidrige Beeinträchtigung des privaten Hausrechts der Klägerin aus dem Umstand, dass die Beklagte ihr Pachtobjekt in einer dem Willen der Klägerin widersprechenden Weise genutzt hat, indem sie Lichtbildaufnahmen von dessen Innenansichten wie Bistro, Veranstaltungsraum sowie einem Besprechungsraum zu Zwecken angefertigt hat, die von der ihr erteilten Genehmigung nicht umfasst waren. Denn vorliegend war der Beklagten die Erlaubnis zum gewerblichen Fotografieren der Innenräume des E-Werks nicht schlechthin erteilt worden, sondern ausdrücklich zweckgebunden und mit der Einschränkung auf Aufnahmen für die bevorstehende lokale "A Messe 200X" […] Unstreitig nicht umfasst war von dieser Einwilligung die gewerbliche Verwendung der Fotoaufnahmen auf der Webseite der Beklagten.“


Auch für Mieter

Dass, was zu Pächtern gesagt wurde, dürfte sich problemlos auch auf Mieter übertragen lassen. Wenn ein Mieter nicht damit einverstanden ist, dass das Innere der Mietwohnung fotografiert und die Fotos veröffentlicht werden, steht auch ihm ein Unterlassungsanspruch zu.