Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung

19.03.2019 – Wer beim Verkauf einer Eigentumswohnung dessen Größe "ins Blaue hinein" angibt, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn diese Angabe falsch ist. Das entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18).

Die verkaufte Wohnung war tatsächlich 12 % kleiner als angegeben.


„Ca. 89 m² groß“

Ein Stuttgarter Ehepaar suchte eine Eigentumswohnung. Auf einem Onlineportal wurden sie fündig. 98 m² sollte sie groß sein. Sie meldeten sich und ein junger Mann erklärte, er könne ihnen die Wohnung veräußern. Er sei ein Privatverkäufer. Schnell wies er aber darauf hin, dass es einen Fehler im Onlineportal gäbe. Die Wohnung sei nur „ca. 89 m²“ groß. Der junge Mann führte im Folgenden die gesamte Korrespondenz. Er beantwortete die Fragen der Eheleute, organisierte die Wohnungsbesichtigung und erklärte, die Wohnung auch selber saniert zu haben.

Schließlich war man sich einig. Der junge Mann vereinbarte den Notartermin und dort wurde am 11.05.2015 die Eigentumswohnung nebst einer Einbauküche für 250.000 EUR verkauft. Ein wenig stutzten die Eheleute noch, als sie beim Notar erfuhren, dass der junge Mann gar nicht der Verkäufer war. Eigentümer der Wohnung war sein Vater. Er konnte aber eine Vollmacht nachweisen.

Dass die Wohnung ca. 89 m² groß war, wurde noch einmal beim Notartermin bestätigt und so auch in den Kaufvertrag aufgenommen.


Handwerker: „wir brauchen nicht so viel Material“

Die Eheleute wollten das Ein oder Andere dann umbauen lassen. Sie staunten nicht schlecht, als sie von den Handwerkern hörten, dass man gar nicht so viel Material verbrauchen würde. Denn 89 m² Wohnfläche seien das nicht.

Ein Gutachter wurde beauftragt und stellte fest: die Wohnung war tatsächlich nur 78,2 m² groß.

Nun wollten die Eheleute eine finanzielle Kompensation bekommen. Und bekamen per E-Mail zu hören: „Da werden wir keine Einigung finden“.


Gericht: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet

Es kam, wie es kommen musste: die Sache ging vor Gericht. Wir vereinfachen jetzt einmal die Schilderung: der junge Mann wurde im Mai 2018 vom Landgericht Stuttgart zu einer Schadensersatzzahlung verurteilt. Er legte Berufung ein, zum Oberlandesgericht Stuttgart. Der Prozess ging auch dort nicht so aus, wie er sich das erhofft hatte. Er würde wegen Verschulden bei Vertragsschluss haften, stellte das Oberlandesgericht fest. Aus dem Urteil:

“Die allgemeinen Voraussetzungen für eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss liegen wie vom Landgericht dargelegt vor. Die Parteien des Kaufvertrags befanden sich in Vertragsverhandlungen gemäß § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es bestand daher die Verpflichtung für beide Seiten, umfassend auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des jeweils anderen Rücksicht zu nehmen. Dazu gehört auch die Dispositions- oder Entscheidungsfreiheit des anderen Vertragspartners. Jeder Vertragspartner ist daher gehalten, sich auch im Hinblick auf Aufklärungs- und Informationspflichten im Sinne von § 242 BGB redlich zu verhalten. Die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstands widerspricht dem Rücksichtnahmegebot und ist daher grundsätzlich geeignet, Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auszulösen. Das notwendige Verschulden des Handelnden ist hier wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt in der verbotenen Angabe ins Blaue hinein zu sehen. Der Beklagte hat nichts dazu vorgetragen, was ihn zur berechtigten Annahme hätte veranlassen können, die Wohnung verfüge tatsächlich über die von ihm behauptete Größe. Wer ohne konkrete Anhaltspunkte im Vorfeld des Vertragsschlusses eine der Wahrheit nicht entsprechende Wohnungsgröße mitteilt, tätigt diese Äußerung unfundiert, mithin ins Blaue hinein. Vorsätzlich schuldhaftes Handeln liegt dann darin begründet, dass er seine Ungewissheit nicht offenbart, so dass seine Größenangabe von der anderen Seite als verlässlich verstanden werden muss.“


Wer so tut, als sei er der Verkäufer, haftet

Schließlich hatte er im besonderen Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen, als er erklärte, Privatverkäufer zu sein und sich so aufführte, als sei er tatsächlich der Eigentümer der Wohnung. Noch einmal aus dem Urteil:

"Im hier zur Entscheidung anstehenden Fall hat der Beklagte […] besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Der entscheidende Gesichtspunkt für die Inanspruchnahme besonderen Vertrauens liegt im vorliegenden Fall darin, dass der Beklagte sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer gerierte.

Er hat unstreitig sämtliche Tätigkeiten in eigener Person erledigt, die im Vorfeld des Notartermins anfielen. Beginnend mit der Schaltung der Anzeige im Internet führte er im Folgenden die gesamte Korrespondenz mit den Klägern, antwortete auf deren Fragen, organisierte die Wohnungsbesichtigung und war bis zum Notartermin der einzige Ansprechpartner der Kläger. Über diese im Grunde auch von jedem Vertreter oder Makler leistbare Rundumbetreuung kommt im vorliegenden Fall entscheidend hinzu, dass der Beklagte in einer Art und Weise auftrat, die die Kläger dazu veranlassen musste, ihn für den Verkäufer und Eigentümer zu halten, und dies für den Beklagten ohne Weiteres erkennbar war. So sprach der Beklagte in der WhatsApp-Nachricht vom 11.05.2015 […] von sich in der Ich-Form als Verkäufer („Ich kann Ihnen die Wohnung so veräußern wie Sie es gesehen haben. Rechnungen oder Haftungen kann ich Ihnen nicht geben, da ich ein privat Verkäufer bin. ... Kommen diese Sachen für Sie in Frage? Wenn ja, können wir den Ter-min heute wahrnehmen sonst sollten wir nicht zum Notar gehen.“) Diese Ausführungen - insbesondere die Aussage „Ich bin ein Privatverkäufer“ - konnten von der Klägerseite nicht anders verstanden werden, als dass der Beklagte selbst der Verkäufer ist. Die gesamte vorgelegte Korrespondenz enthält keinerlei Hinweis auf die Beteiligung einer weiteren Person, geschweige denn darauf, dass der Beklagte nicht für sich selbst, sondern für einen anderen handeln wolle.

Hinzu kommt, dass die Kläger aufgrund der unstreitigen Aussage des Beklagten, er habe die Wohnung selbst saniert, davon ausgehen konnten, dass dieser aus eigener Wahrehmung Kenntnisse über die Wohnung und deren Zuschnitt erlangt habe und deshalb auch fundierte Angaben zu deren Größe tätigen könne.

Die Kläger durften aufgrund des vom Beklagten an den Tag gelegten Verhaltens mit Fug und Recht davon ausgehen, mit dem Verkäufer zu verhandeln. Erst beim Notartermin wurde das Gegenteil offenbar. Zum Zeitpunkt der Mitteilung der Wohnungsgröße mussten die Kläger noch davon ausgehen, dass sie es in Gestalt des Beklagten mit ihrem späteren Vertragspartner zu tun hatten. Wer sich wie ein Verkäufer aufführt und in dieser Eigenschaft Zusagen über die Beschaffenheit der Kaufsache tätigt, nimmt besonderes Vertrauen in Anspruch, da er sich damit an die Stelle des wahren Verkäufers setzt.“


Abweichung von mehr als 5% kostet Geld

Dem jungen Mann half auch nicht, dass im Kaufvertrag die Flächengröße mit „ca.“ geschrieben war. Das hätte ihn nur entlastet, wenn die Abweichung nicht mehr als 5 % betragen hätte. Mit tatsächlich festgestellten 78,2 m² betrug die Differenz jedoch rund 12 %. Wieder aus dem Urteil:

“Zur Überzeugung des Senats ist im hier vorliegenden Sachverhalt eine bis zu 5 %ige Abweichung als noch innerhalb der durch die Zirkaangabe gesetzten Grenzen anzusehen […]. Dafür dass die Zirkaangabe in Bezug auf die Wohnfläche einer zu verkaufenden Woh-nung nach der erkennbaren Interessenlage der Parteien nicht allzu große Abweichungen beinhalten soll, spricht die ganz erhebliche wirtschaftliche Auswirkung, die angesichts der Wohnungspreise jedenfalls im hier in Rede stehenden Großraum S. mit einer Abweichung einhergeht. Dagegen ist als Argument für die Zubilligung eines nicht ganz unerheblichen Sicherheitszuschlags anzuführen, dass die korrekte Vermessung von Wohnraum anhand der Wohnflächenverordnung kein einfaches Unterfangen darstellt, sondern aufgrund geltender Besonderheiten z. B. für Flächen unter Dachschrägen oder Balkone mit und ohne Überdachung die genaue Ermittlung durch einen Laien durchaus fehlergeneigt sein kann. In Abwägung dieser beiden für die Gegenseite jeweils erkennbaren Interessenlagen - hohe Quadratmeterpreise auf der einen und Unsicherheiten bei der Vermessung auf der anderen Seite - erscheint es dem Senat angemessen, die Zirkaangabe im hier zur Entscheidung anstehenden Fall im Sinne der Zulässigkeit einer bis zu 5 %igen Abweichung (nach oben wie nach unten) aufzufassen. Die tatsächliche Abweichung im hiesigen Fall liegt bei (leicht ab-)gerundet 12 % (konkret 89 m² - 78,2 m² = 10,8 m²) und hält sich damit erkenntlich nicht mehr innerhalb des durch Auslegung ermittelten Erklärungsgehalts der Zirkaangabe."


Konsequente Entscheidung

Wir haben in unserem Bau-News-Blog schon früher über Grundstückskaufverträge berichtet, bei denen – naja – mit der Wahrheit flexibel umgegangen war. So etwas kann teuer werden. Die Entscheidung des Oberlandesgericht setzt die bisherige Rechtsprechung konsequent fort.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]