Zu starke Worte: Bauträger der Neusanierung eines Altbaukellers verspricht, muss ihn auch trockenlegen

14.05.2019 – Starke Worte in der Werbung oder große Versprechungen in einem Vertrag können auf die Füße fallen. Darüber haben wir in vielen Beiträgen unserer Bau-News in den letzten Jahren berichtet.

In Berlin hatte sich eine Bauträgerin zu der Sanierung eines Altbaus verpflichtet. Die sollte so grundlegend sein, dass sie mit Neubauarbeiten vergleichbar sei. In der Baubeschreibung versprach sie auch, den Altbaukeller neu zu sanieren. Dann muss der danach aber auch trocken gegen Feuchtigkeit isoliert sein, entschied das Kammergericht (KG, Urteil vom 19.02.2019 – 21 U 40/18; für die Nichtberliner: das Kammergericht ist das Berliner Oberlandesgericht).


Keller von 1904

Eine Bauträgerin wollte Geld verdienen. Sie kaufte ein altes Gebäude aus dem Jahr 1904, das nur aus Keller und Erdgeschoss bestand. Dann sanierte sie es und errichtete vier weitere Geschosse. Aus den Wohnungen wurden Eigentumswohnungen. Ab dem Jahr 2005 wurden die an Interessenten verkauft.

Deren Freude über ihre neue Immobilie hielt nicht lange an. Im Keller des Hauses trat Feuchtigkeit auf.

Die Bauträgerin sah sich nicht in der Pflicht; sie habe dort nicht gearbeitet. Auf Fristen, mit denen sie zur Sanierung aufgefordert wurde, reagierte sie nicht. Schließlich entschlossen sich die Wohnungseigentümer, mit der Sanierung eine andere Firma zu beauftragen. Für die Kosten verlangten sie von der Bauträgerin einen Vorschuss.


Bauträgerin verliert in zwei Instanzen

Die zahlte nicht. So kam die Sache vor Gericht. Bereits in der ersten Instanz ging es nicht gut aus für die Bauträgerin. Doch die gab nicht auf und legte Berufung ein. Zum Kammergericht. Vergeblich. Dort verurteilte man sie zur Zahlung eines Vorschusses von 250.000,00 EUR. Ihr Argument, sie habe im Keller nicht gearbeitet und könne deshalb nichts falsch gemacht haben, überzeugte nicht. Aus dem Urteil:

Die Bauleistung der Klägerin (Schreibfehler: müsste Beklagte heißen) ist auch insoweit mangelhaft, als sie es unterlassen hat, den Keller des Gebäudes E... Straße ... so weitgehend wie möglich trocken zu legen und abzudichten […]

Die Bauerrichtungspflicht der Beklagten hinsichtlich des Gebäudes E... Straße ... umfasst auch die Herstellung einer weitestmöglichen Kellerisolierung. Zwar gehört der Keller dieses Gebäudes zum Altbestand und zu nicht den Teilen des Gebäudes, die die Beklagte neu errichtete. Sie hat sich durch die Bauträgerverträge aber verpflichtet, auch den Keller so zu sanieren, dass er, so gut wie dies im Altbestand möglich ist, abgedichtet ist. Denn die Beklagte hat auch hinsichtlich des Gebäudes E... Straße ... Bauleistungen übernommen, die in ihrem Umfang der Neuerrichtung dieses Gebäudes vergleichbar sind […] Bei Beginn ihrer Arbeiten waren auf dem Grundstück von dem früheren Gebäude nur noch der Keller und das Erdgeschoss vorhanden, alle darüber liegenden Stockwerke mussten vollständig neu gebaut werden. Bei einer so umfangreichen teilweisen Neuerrichtung eines Gebäudes können die Erwerber im Zweifel davon ausgehen, dass auch der geringe verbleibende Altbaubestand im Zweifel vollständig saniert wird [...]

Diese Sichtweise wird im vorliegenden Fall durch die Baubeschreibung gestützt. Diese spricht von dem “Neubauobjekt” E... Straße ..., wobei der “bereits bestehende Altbaukeller und EG” “ebenfalls neu saniert” werden sollten […] Selbst wenn es nicht ungewöhnlich sein mag, dass Keller von Berliner Altbauten, die um 1900 erbaut wurden, feucht und in ihrer Nutzbarkeit somit eingeschränkt sind, hat die Beklagte mit dieser Baubeschreibung aus der Sicht einer objektiven Vertragspartei die Erwartung begründet, der Keller werde so hergestellt, dass er dem Standard eines Neubaukellers zumindest so nahekommt, wie dies durch nachträgliche Baumaßnahmen in solch einem Baubestand möglich ist. Zudem weist die Beklagte ausdrücklich darauf hin, dass der Keller auf eine lichte Deckenhöhe von 2,10 m erweitert werden soll, was ebenfalls die Erwartung bestätigt, dass der Keller in seinem Nutzwert erhöht werden soll. Wenn die Beklagte einen solchen Eindruck hätte vermeiden wollte, hätte sie eine entsprechende Klarstellung in die Baubeschreibung aufnehmen müssen und nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber schon das von ihr Gewollte erkennen werden."


Einzelfallentscheidung

Das Urteil ist eine Einzelfallentscheidung. Für die Bauträgerin wäre das Ergebnis leicht vermeidbar gewesen. Sie hätte nur in die Baubeschreibung aufnehmen müssen, was sie im Einzelnen macht und was nicht. Wahrscheinlich hätte sie dann aber von preissensiblen Wohnungskäufern nicht so viel Geld verlangen können, wenn sie offengelegt hätte, dass der Keller immer noch dem Stand des Jahres 1904 entspricht.