Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!

31.03.2014 - Wucher kommt gerade auch bei Grundstücksverträgen vor. Das ist nichts Neues, viele Urteile gibt es dazu. Trotzdem musste jetzt wieder einmal der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12) einige Pflöcke in den Boden der Juristerei schlagen, um klarzumachen, wann die Grenze erreicht ist, um den Tatbestand eines wucherähnlichen Rechtsgeschäftes nach § 138 Abs. 1 BGB anzunehmen.

Es ging um eine Eigentumswohnung, die hier in Berlin vielleicht schon unter den Begriff „Schrottimmobilie“ gefasst werden würde. Im Herbst 2006 hatte diese jemand in der Gegend um die bayerische Stadt Landshut gekauft. Dafür und für einen Tiefgaragenstellplatz zahlte er 118.000 EUR. Was der Käufer damals aber nicht wusste: Der Verkäufer hatte zwei Monate vorher die Wohnung nebst Stellplatz für 53.000 EUR gekauft. Das macht zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis einen Unterschied von 122 %!

Als der Käufer das einige Jahre später erfuhr, wollte er die Wohnung nicht mehr haben und verlangte die Rückabwicklung des Kaufpreises und Schadensersatz für alle seine Aufwendungen. Der Verkäufer war damit nicht einverstanden.

Es kam zum Prozess. Der Käufer fühlte sich auf der sicheren Seite, denn § 138 Abs. 1 BGB stellt fest:

„Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.“

Bereits in der Vergangenheit gab es etliche Urteile, auch des Bundesgerichtshofes, die aussagten, dass dies der Fall ist, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der eigentliche Wert der Immobilie. Doch was ist „knapp“? Der Verkäufer bestritt, dass die Wohnung damals nur 53.000 EUR wert gewesen sei. Er habe eben geschickt heruntergehandelt, erklärte er. So holte das Landgericht Landshut, bei dem der Rechtsstreit begann, ein Sachverständigengutachten ein. Und siehe da, die Wohnung sei 65.000 EUR wert, stand darin. 65.000 EUR zu 118.000 EUR sind aber nur 81,5 % und damit zu wenig um ein wucherähnliches Geschäft anzunehmen. Die Klage wurde abgewiesen.

Doch der Käufer gab nicht auf. Er ging in die zweite Instanz und legte dort ein Gutachten vor, das er zwischenzeitlich privat eingeholt hatte. Ob dieser Gutachter genauer hingesehen hatte? Der stellte jedenfalls fest, dass die Wohnung nur 61.000 EUR wert gewesen sei. Damit läge man schon bei einer Überhöhung des Verkaufspreises gegenüber dem wirklichen Wert um 93 %. Das Berufungsgericht beachtete das Gutachten nicht. So gelangte der Rechtsstreit zum Bundesgerichtshof und der stellte fest: bei Grundstücksverträgen, und damit auch beim Kauf von Eigentumswohnungen, ist unter „knapp“ eine Verkehrswertüberschreitung von 90 % zu verstehen.

Ist das der Fall, gibt das auch die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragsparteien. Da das Berufungsgericht dies missachtete, war dessen Urteil falsch. Es wird sich noch einmal mit dem Fall beschäftigen müssen, entschied der Bundesgerichtshof. Alleine, damit festgestellt wird, welcher Sachverständige nun Recht hat. Der, der den Wert der Immobilie auf 65.000 EUR oder der, der den Wert auf 61.000 EUR schätzte. Es wird also eine Art Obergutachten eingeholt werden müssen.

Für den, der am Ende den Prozess verliert, wird es teuer. Etwa 55.000 EUR betragen dann die reinen Verfahrenskosten, hinzu kommen die Gutachterkosten, die sich auch noch einmal auf etliche Tausend Euro beziffern dürften. Ohne eine Rechtsschutzversicherung wird das kaum gehen.



In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:


[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

Auch Handwerksverträge können sittenwidrig und wucherisch sein, wenn die Rechnung zu hoch ist. Doch wann ist das der Fall? Im hessischen Büdingen sah das Amtsgericht selbst dann noch keine Probleme, als das 2,8fache des üblichen berechnet wurde. Wir berichteten in unseren Bau-News über dieses eigenwillige Urteil.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 07.03.2014]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]





Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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