Das Eigenheim mit einem Architekten bauen?
26.01.2014 – Mancher, der vom eigenen Heim träumt, scheut vor der individuellen Planung mit dem Architekten zurück. Es werden hohe Kosten, Zeit und Aufwand befürchtet.
Das traditionelle Architektenhaus ist heute die Ausnahme, vielleicht neun von zehn Bauherren eines Einfamilienhauses entscheiden sich für ein Schlüsselfertigobjekt. Ganz ohne Architekten läuft das zwar nicht; der Generalübernehmer oder Generalunternehmer oder die Fertighausfirma müssen für den Bauherrn eine Baugenehmigung beantragen. Wofür dann ein Architekt – oder ein Bauingenieur - benötigt wird, denn nur die sind bauvorlageberechtigt. Das war es dann aber auch meistens schon. Selbst wenn der Architekt danach noch einmal auf der Baustelle gesehen wird: sein Auftraggeber ist die Baufirma, er steht nicht im Lager des Bauherren.
Wer als Bauherr so vorgeht, vergibt sich damit die Chance, ein Haus nach seinen individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung stärker in seinen Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt.
Mit diesem Beitrag in unserem Bau-News-Blog berichten wir einmal nicht über aktuelle Entscheidungen, sondern über einige Erfahrungen aus unserer Beratung privater „Häuslebauer“.
Die Aufgaben des Architekten
Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Klassischer Weise entwirft und plant der Architekt das Haus, ermittelt die Kosten und stellt den Antrag auf eine Baugenehmigung.
Später übernimmt er die Ausschreibungen für Handwerker und Bauunternehmer, mit denen der Bauherr dann eigene Verträge schließt. Allein dadurch lässt sich manches sparen, denn ein Generalübernehmer, Baubetreuer oder Projektsteuerer, der dies sonst organisiert, will auch leben - und preist seine Kosten in das Angebot ein. Oder lässt sich von einer vermittelten Baufirma, die mit dem Bauherrn direkt einen Vertrag schliesst, eine Provision geben - was natürlich die Firma in ihrer Preisgestaltung entsprechend berücksichtigt.
Eine weitere Aufgabe des Architekten, dessen die Wichtigkeit gar nicht hoch genug einzuschätzen ist: er überwacht die Arbeiten auf der Baustelle. Zu seinen Aufgaben gehört es, die regelmäßig beim Bauen auftretenden kleineren und größeren Mängel aufzudecken und dafür zu sorgen, dass sie umgehend beseitigt werden. Vereinfacht ausgedrückt: der Architekt bekommt sein Geld (auch) dafür, die Interessen des Bauherren zu vertreten.
Nicht alle Architektenverträge sind ausgewogen
Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt es sich, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Nicht alle davon sind ausgewogen, in manchen stehen die Interessen des Bauherrn zu weit hinten, die des Architekten dafür vorne. Deshalb sollten diese Vertragsmuster vorab vom Baurechtsanwalt geprüft werden. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.
Die HOAI - Das Gebührenrecht der Architekten
Architekten werden nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, einem recht komlizierten Regelwerk. Der Bund hat sie in Form einer Verordnung erlassen, die aktuellste Fassung ist die HOAI 2013. Diese Honorarordnung ist verbindliches Preisrecht für Planungsleistungen im Bauwesen. Die dort genannten Mindestgebühren zu unterschreiten, ist in der Regel unzulässig, nach oben hin besteht aber etwas Luft - was man vor einer Verhandlungen mit dem Architekten seiner Wahl wissen muss.
Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem Schwierigkeitsgrad und dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Das reicht von der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) bis zur Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation). Unter Umständen ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet. Oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden. Übrigens empfehlen wir in unseren Beratungen immer, auch die letzte Leistungsphase, die Leistungsphase 9 in Auftrag zu geben. Das kostet nur 2 Prozentpunkte mehr, hat aber unter anderem den Vorteil, dass sich die Gewährleistungsdauer des Architekten um 5 Jahre verlängern kann.
Die Baugrund-Kosten nicht vergessen
Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form, etwas weniger klare von der inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel nur wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind.
Wenn es mitunter teurer wird, als ursprünglich geplant, ist das nicht immer die Schuld des Architekten. Viele, manche sagen auch: alle, Bauherren neigen dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Die Klassiker sind: „meine Frau wünscht sich das jetzt“ und natürlich das „wenn wir schon einmal dabei sind“. Klar und deutlich gesagt: solche Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Solche Eventualitäten sollte man von Anfang an einplanen. Sie lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.
Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese meist komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern.
Wenn aber trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann ist es wie in der Partnerschaft. Architekt und Bauherr sollten sich trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt.
Mit Fragen zum Architektenhonorar haben wir uns schon öfter in unseren Bau-News beschäftigt:
[Zum Bau-News-Beitrag vom 20.02.2016: Architekt hat Anspruch auf gesetzliches Honorar – auch wenn weniger vereinbart war}
Haben Architekten eigentlich Urheberrechtsansprüche für Ihr Werk? Und können sie damit lange nach Ende ihrer Arbeit dem Bauherren ihre Wünsche aufzwingen? Theoretisch ja, praktisch aber viel seltener als mancher Architekt denkt:
Außerdem:
[Zum Blog-Beitrag vom 02.07.2017: Architekt kann normalerweise nicht Aufträge für Bauherrn auslösen]
Zum Bau-News-Beitrag vom 12.04.2013: Der Bau wurde teurer als geschätzt - Schadensersatz vom Planer?
Zum Bau-News-Beitrag vom 03.05.2012: Was gehört in ein Bautagebuch - Urteil des Kammergericht
Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.
Ihr Ansprechpartner: Claus Radziwill, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin
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