Eigentümer lässt Gebäude verfallen: Gebäude weg, Bestandsschutz weg, (fast) leeres Grundstück bekommen

06.11.2017 – Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Ein Sprichwort, das auch im Baurecht seine Bedeutung haben kann.

In Niedersachsen verlor ein Grundstückseigentümer ein Gebäude, das auf seinem Grundstück steht. Er hatte es derart herunterkommen lassen, dass am Schluss nur noch eine einsturzgefährdete Ruine übrigblieb. Die muss abgerissen werden, weil Personen durch herabfallende Bauteile gefährdet werden können, stellte das Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (OVG Lüneburg, Beschluss vom 06.09.2017 – 1 ME 112/17) fest. Auch dann, wenn danach an der Stelle kein Gebäude mehr errichtet werden darf; weil zwischenzeitlich ein Bebauungsplan in Kraft getreten war, der dies verbietet.

In einer Stadt im östlichen Niedersachsen hatte jemand ein großes Grundstück. Vorne war es mit einem 4 1/2-geschossigen Wohnhaus in geschlossener Bauweise bebaut. Nach hinter, an der Grenze zum Nachbargrundstück, gab es zwei Nebengebäude. Ein 1-geschossiges, ehemaliges Waschhaus, das in diesem Bau-News-Beitrag nicht weiter interessiert. Und einen 2-geschossigen ehemaligen Lagerschuppen. Beide Gebäude wurden schon vor dem ersten Weltkrieg errichtet.

1988 hatte sich die Stadt einen Bebauungsplan gegeben. 2-geschossige Gebäude dürfen an der Stelle, wo sich der ehemalige Lagerschuppen befindet, nicht mehr errichtet werden. Was aber bis dahin gebaut wurde und noch stand, hatte Bestandsschutz.


Ohne Dach und Zwischendecke

Warum auch immer, der Grundstückseigentümer ließ das 2-geschossige Gebäude verfallen. Seit Mai 2013 hatte es kein Dach mehr. Die Decke zwischen Erd- und Obergeschoss fehlte vollständig. Im Erdgeschoss war nur noch eine einzige Zwischenwand vorhanden. Ziegelreihen waren bereits teilweise abgetragen, Holzteile größtenteils entfernt. Vier Jahre später war der Zustand noch schlimmer geworden. Eine Wand begann sich zu neigen. Steine und Mörtel waren herausgebrochen. Und zu allem Unglück war das Gebäude auch noch vom echten Hausschwamm in der Balkenlage befallen worden. Eine Renovierung war nicht mehr möglich.


Statiker: nicht mehr standsicher

Das zuständige Bauamt bekam das mit und untersuchte das Gebäude. Als auch noch ein Statiker feststellte, dass es nicht mehr standsicher sei, ordnete es den Abriss an. Und damit der Grundstückseigentümer sich nicht durch Widerspruch und Klage während einer möglicherweise jahrelangen Odyssee durch die Gerichte vor der Beseitigung drücken könne, wurde der sofortige Vollzug angeordnet.

Der Grundstückseigentümer wachte wohl erst jetzt auf. Jedenfalls stellte er fest, dass er damit nicht nur das Gebäude verlieren würde, sondern an der Stelle auch kein anderes mehr aufstellen könne. Er wolle es jetzt sanieren, verkündete er. Und zog vor Gericht, um die Verpflichtung, sofort den Abriss durchzuführen, aus der Welt zu schaffen.


Gericht: da ist nur noch eine Ruine

Vergeblich. In der ersten Instanz, am Verwaltungsgericht Hannover, scheiterte er. Und auch die Beschwerde, zum Oberverwaltungsgericht Lüneburg, war nicht erfolgreich. Er muss abreißen, entschieden die Lüneburger Oberverwaltungsrichter. Eine Sanierung käme nicht mehr in Betracht. Da sei kein Gebäude mehr vorhanden, welches man noch sanieren könne. Nur noch eine Ruine. Und Ruinen hätten keinen Bestandsschutz. Aus der Entscheidung:

„Die Annahme von Bestandsschutz setzt voraus, dass überhaupt noch ein funktionsfähiges Bauwerk vorhanden ist. Ist das alte Bauwerk im Wesentlichen zerstört und sollen lediglich Teile davon bei der beabsichtigten Baumaßnahme verwandt werden, ist ein zu schützender „Bestand“ nicht mehr vorhanden […] und scheidet daher die Annahme von Bestandsschutz aus.

So liegt es hier. Das was sich aus den zahlreichen Fotografien […] an vorhandener Bausubstanz ergibt, kann längst nicht mehr als auch nur halbwegs funktionsfähiges Bauwerk, sondern schlichtweg nur noch als Ruine angesehen werden. Der Dachstuhl ist ebenso wie die Zwischendecke zwischen Erd- und Obergeschoss vollständig entfernt. Im Erdgeschoss steht lediglich noch eine Zwischenwand. Die Ziegelreihen sind in unterschiedlicher Höhe abgetragen […], teilweise hat sich im Obergeschoss nicht einmal der Fenstersturz erhalten lassen. Prekär und augenfällig ist vor allem, dass sich die gesamte Nordwand von den Seitenwänden zu lösen beginnt. Das ist unter anderem auf dem Farbfoto, das im Anschluss an den Ortstermin […] außerordentlich deutlich zu sehen. Es ist stellenweise ohne weiteres möglich, eine Faust durch den Spalt zu stecken, der sich zwischen der nördlichen Längswand und der westlichen Seitenwand aufgetan hat. Das Mauerwerk weist kreuz und quer signifikant Risse auf […]

Das Gebäude ist vielmehr schon verfallen und bietet einen erheblich schlechteren Eindruck, als ein sachgerecht entkerntes Gebäude, dessen Außenwände als Hülle zu einem Neubau dienen sollen. Es ist nach diesen Lichtbildern überhaupt keine Frage, dass kein einziger Teil dieses Außenmauerwerks ohne komplette statische Neuberechnung dazu dienen könnte, das entstehen zu lassen, was äußerlich vielleicht dem abgegangenen über 100-jährigen Bau ähneln oder gar gleichen mag, mit ihm aber eben selbst dann nicht identisch ist, wenn die alten Steine teilweise würden Verwendung finden können.“


Sanierung nicht mehr zulässig

Ausdrücklich äußerten sich die Richter auch zu der vom Eigentümer angekündigten Sanierung. Wenn er die noch machen dürfte, könnte das Gebäude noch stehen bleiben. Aber er darf sie nicht mehr machen. Noch einmal aus der Entscheidung:

„Ein schutzwürdiges privates Interesse am Erhalt des Gebäudes besteht gerade nicht (mehr). Es käme nur dann in Betracht, wenn der Antragsteller noch ernsthafte Anstrengungen zu einer Sanierung des Gebäudes unternehmen dürfte […] Das ist nach den vorstehenden Ausführungen sowie den Darlegungen des Verwaltungsgerichts gerade ausgeschlossen. Im rückwärtigen Bereich dürfen nach den planerischen Festsetzungen keine zweigeschossigen Gebäude aufgeführt sein. Die Bausubstanz ist derart marode, dass nicht einmal der Sockel zur Basis für eine Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplanes der Antragsgegnerin Nr. 1291 verwandt werden dürfte.“

Auch wenn diese Entscheidung ein Einzelfall ist, zeigt sie doch eines: wem ein Gebäude gehört, das an einer Stelle steht, wo es durch geänderte Rechtsgrundlagen eigentlich nicht mehr stehen darf, kann schnell den Bestandsschutz verlieren. Insbesondere dann, wenn es zu einer Ruine verkommt, die nicht mehr saniert werden kann.


Verfallende Gebäude waren auch schon Gegenstand weiterer Bau-News-Beiträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.07.2015: Auf geerbtes Haus verzichtet – auch acht Jahre später zu Sicherungsarbeiten verpflichtet]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.08.2015: Gebäude wird nicht genutzt und verfällt - Behörde kann Abbruch anordnen]



Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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