Neue Urteile aus Brandenburg: wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus?

30.12.2013 - Zufall oder nicht – schon wieder standen im Land Brandenburg Grundstücksverkäufe im Streit, wo dem Verkäufer vorgeworfen wurde, arglistig Mängel verschwiegen zu haben. Zuletzt hatten wir über einen Fall einer arglistigen Täuschung und die Entscheidung des Oberlandesgericht Brandenburg in einem Blog-Beitrag vom 12.10.2013 berichtet.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013]

Jetzt gibt es zwei neue Entscheidungen des Brandenburgischen Oberlandesgericht zu diesem Thema:

1. Entscheidung: OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2013 – 5 U 6/11;
2. Entscheidung: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2013 – 5 U 18/11

Im ersten Fall hatte ein Verkäufer eines bebauten Grundstücks Feuchteschäden an dem Haus gegenüber der Baufirma gerügt, darüber aber kein Wort verloren, als er bald darauf das Haus verkaufte - und vorsichtshalber eine Gewährleistung für Mängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Er haftet trotzdem gegenüber dem Käufer auf Schadensersatz, entschied das Gericht.

Anders im zweiten Fall: dort hatte die Klägerin nicht richtig hingeschaut – sonst hätte sie die Mängel am Fachwerk des Hauses bemerken müssen. Dafür haftet der Verkäufer nicht, ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag war wirksam, urteilte das Gericht.


Im ersten Fall….

…. hatten Bauherren ein Einfamilienhaus durch eine Baufirma errichten lassen. Im Jahre 2002 stellten sie einen Feuchteschaden fest und rügten diesen gegenüber der Baufirma. Die Baufirma machte nichts – warum auch immer. Später meinten die Beklagten, sie hätten selber den Schaden beseitigt. Im Frühjahr 2008 verkauften sie für 235.000 EUR das Grundstück samt Haus – und schlossen die Gewährleistung für Sachmängel im Kaufvertrag aus. Bis zur Übergabe an den Käufer hätte es keinen Feuchteschaden gegeben, behaupteten die ursprünglichen Bauherren, also die Verkäufer.

Doch ein solcher kam bald darauf. Die Käufer beauftragten einen Sachverständigen, die Ursache heraus zu finden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen war die Abdichtung der Kehle (Bodenplatte/Kellerwand) augenscheinlich nicht fachgerecht ausgeführt, so dass Wasser in das Kellermauerwerk eingedrungen war und somit die Feuchteschäden verursacht hatte. Zur Mängelbeseitigung empfahl der Sachverständige die Aufschachtung der Kellerwände und eine fachgerechte Abdichtung.

Die Verkäufer, die seinerzeitigen Bauherren, wollten davon nichts wissen. Sie glaubten sich sicher, weil sie Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen hatten. Die Zeit drängte, wie meist bei Wasserschäden, bei denen erfahrungsgemäß ein Abwarten alles nur noch schlimmer macht. Die Käufer machten sich selbst und mit Hilfe von Handwerkern an die Arbeit. 24.516 EUR wollten sie danach von den Verkäufern wieder haben.

Es kam zum Prozess. Die Verkäufer müssen das Geld zahlen, entschied das OLG Brandenburg. Der Gewährleistungsausschluss hilft Ihnen nichts. Dazu aus dem Urteil:

"Auf den in dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten zu 1 und 2 nicht berufen, weil jedenfalls der Beklagte zu 2 den vorhandenen Mangel der unzureichenden Kellerabdichtung arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Ein arglistiges Verschweigen setzt zunächst voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang. Ursprüngliche Fehlerkenntnis der Beklagten ergibt sich zwanglos aus deren im Oktober und November 2002 erhobenen Mängelrügen [….].

Tatsächlich ist der Mängelrüge jedoch nicht durch den Unternehmer abgeholfen worden, vielmehr wollen die Beklagten die Abdichtungsarbeiten in Eigenleistung ausgeführt haben, die sich allerdings nicht auf die Nacharbeitung der Hohlkehle erstreckten. Da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagten über hinreichende Fachkunde zur Herstellung einer den Regeln der Technik entsprechenden Bauwerksabdichtung verfügten, die unterbliebene Überarbeitung der Hohlkehle vielmehr das Gegenteil nahelegt, die Beklagten zudem um beides wussten, spricht schon vieles dafür, den Arglistvorwurf darauf zu stützen, dass sie die Mängelrügen und ihre Selbstabhilfesuche nicht von sich aus offenbarten. Denn diese Umstände sind für die Willensbildung eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung.“

Vereinfacht ausgedrückt: die Verkäufer hätten unaufgefordert darauf hinweisen müssen, dass es einmal einen Feuchteschaden im Keller gegeben hatte, der nicht durch Fachleute beseitigt worden war. Weil sie das nicht getan haben, haben sie arglistig getäuscht. Eine Haftung wegen arglistiger Täuschung lässt sich aber nicht ausschließen, auch wenn im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind.

Auf schwere Mängel, die er kennt, muss ein Hausverkäufer den Kaufinteressenten unaufgefordert hinweisen – sonst setzt er sich dem Vorwurf aus, etwas arglistig verschwiegen oder arglistig getäuscht zu haben. Dass diese Regel aber nicht grenzenlos gilt, zeigt …


.... der zweite Fall:

Dort hatte die späteren Klägerin ein Grundstück gekauft, auf dem ein Fachwerkhaus stand. Die Gewährleistung für Mängel war im Vertrag ausgeschlossen. Bald darauf stellte sie fest, dass das Holz von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen war. Wer sich damit auskennt, weiß, dass es schlimmer kaum geht – weshalb an sich ein Verkäufer unaufgefordert einen Kaufinteressenten darauf hinweisen muss. Böse war der Schaden auch hier: ein Sachverständiger stellte im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahren fest, dass die Kosten für die Sanierung sich auf mindestens 155.000 EUR brutto beziffern. Die Käuferin fühlte sich arglistig vom Verkäufer getäuscht und als er nicht zahlen wollte, verklagte sie ihn.

Doch vergeblich. Unter anderem deshalb, weil sie selber vor dem Kauf nicht richtig hingeschaut hatte – obwohl der Mangel ihr dann regelrecht ins Auge gesprungen wäre. Dazu aus dem Urteil:

„Soweit der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren festgestellt hat, dass biotische Schäden an den außen sichtbaren Bereichen des Fachwerks erkennbar waren, begründet dies schon im Hinblick auf die Sichtbarkeit nicht den Vorwurf der Arglist. Beim Verkauf eines Grundstückes besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, zu denen von außen sichtbare Mängel am Fachwerk zählen, besteht keine solche Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.“

Weil der Verkäufer also nicht verpflichtet war, auf das hinzuweisen, was offenkundig war, haftet er nicht wegen Arglist. Und da ansonsten die Gewährleistung für Mängel des Bauwerks ausgeschlossen war, blieb die Käuferin auf ihrem Schaden sitzen.

Bitter für die Käuferin ist, dass dieses Ergebnis sich hätte vermeiden lassen, wenn nicht an der falschen Stelle gespart worden wäre. Wir empfehlen grundsätzlich, ein Haus, an dem ernsthaftes Interesse besteht, vor dem Kauf durch einen Fachkundigen begehen zu lassen. Und mit "fachkundig" ist nicht der Nachbar oder der beste Kumpel gemeint - mag der auch noch so gut heimwerken können. Sondern ein Sachverständiger oder ein Architekt. Was auch noch den Vorteil hat, dass man ihn haftbar machen kann, wenn der nicht sorgfältig genug hingeschaut haben sollte.

Über weitere Entscheidungen zum Thema arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf berichteten wir in unseren Bau-News:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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