Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich

30.08.2017 – Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischen ist. Jedenfalls dann nicht, wenn sie schon einige Jahre alt ist. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16).


Schemenhaftes Huschen zur Geisterstunde

In der münsterländischen Stadt Rheine kaufte im Dezember 2013 eine junge Frau von Anfang dreißig eine Eigentumswohnung. Die Wohnung war weder neu, noch alt; sie war 19 Jahre alt. Der Voreigentümer hatte sie 2009 gekauft, darin gelebt und war Anfang 2014 ausgezogen.

Die Frau zahlte den Kaufpreis von 117.000 EUR an ihn. März 2014 zog sie ein. Doch bereits Ende Juni 2014 zog sie wieder aus. Es gruselte sie in der Wohnung. Ende April hatte sie dort ein, wie es später im Urteil hieß, „schemenhaftes huschen“ über den Fußboden zu später Stunde entdeckt. Zwar habe am kommenden Tag ihr Vater nichts bemerkt. Obgleich er eigens eine Fußleiste entfernte. Doch irgendwann in den Wochen danach bekam sie die Gewissheit: Silberfische waren vor Ort. Alles hätte sie versucht, meinte sie später. Sie hätte sich sogar nachts den Wecker gestellt, um den Tieren nachzustellen. Es seien nicht weniger geworden. Einige Zeit nach ihrem Auszug, im April 2015, erklärte sie den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte den Kaufpreis zurück, einschließlich der Kosten, die sie für Notar und Grundbuch ausgegeben hatte.

Der Verkäufer wollte nicht zahlen. Er selber habe nur im Jahre 2009, kurz nachdem er Wohnung erworben habe, zwei Silberfische im Bereich des Abflusses der Dusche bemerkt, argumentierte er. Als er einen haushaltsüblichen Essigreiniger eingesetzt habe, sei es damit vorbei gewesen.


Gericht: Grundbestand von Silberfischen in Wohnungen nicht unüblich

Es kam schließlich zum Prozess. Vor dem Landgericht Münster verlor die Käuferin. Sie gab nicht auf und legte Berufung ein. Doch vor dem Oberlandesgericht Hamm ging es nicht besser für sie aus, nachdem das Gericht sich zwei Sachverständige angehört hatte. Wer eine 19 Jahre alte Eigentumswohnung kauft, könne nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischen ist, stellten der zuständige Senat des Oberlandesgericht fest. Aus dem Urteil:


„Entgegen der Auffassung der Klägerin kann der Erwerber einer gebrauchten, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischen ist. Ein solcher Zustand entspräche auch nicht dem Üblichen.

Wie die Sachverständigen übereinstimmend dargelegt haben, handelt es sich bei Silberfischen (biol. Name Lepisma Saccharina) um in Kolonien lebende Insekten. Zum Befall kommt es typischerweise dadurch, dass ein schwangeres Weibchen eingeschleppt wird und Eier ablegt. Da die Tiere lichtscheu und nachtaktiv sind und in schlecht einsehbaren dunklen Ritzen und Fugen leben, fällt ein Befall lange Zeit nicht auf. Sie entwickeln sich im Vergleich zu anderen Insekten vom Ei bis zum ausgewachsenen Tier eher langsam und in direkter Abhängigkeit von den vorgefundenen Umweltbedingungen. Bei optimalen Bedingungen dauert diese Entwicklung drei Monate. Unter ungünstigen Bedingungen kann dies aber bis zu einem Jahr dauern. Ideal sind für ihre Entwicklung Temperaturen zwischen 20 und 30 °C und eine Luftfeuchtigkeit von 80 - 90%. Ein Pausieren in der Entwicklung ist möglich, wenn sich die Bedingungen verschlechtern. Verbessern sie sich wieder, schreitet die Entwicklung fort; andernfalls stirbt das Tier ab. Im Larvenstadium eher dunkel gefärbt und braun, werden sie erst im Alter silbrig, was ihnen ihren deutschen Namen gibt. Im Laufe ihres durchaus mehrjährigen Lebens häuten sie sich mehrfach, wobei die abgeworfenen Häute leicht mit abgestorbenen Tieren verwechselt werden können. Sie sind verhältnismäßig wenig reproduktiv. Ein Weibchen legt weniger als 20 Eier, woraus statistisch rd. die Hälfte als Weibchen schlüpft. Männchen sind im Erwachsenenstadium weniger vorhanden, weil sie nach dem Geschlechtsakt von allein absterben.

Das Überleben von Silberfischen ist stark von den Umweltbedingungen abhängig. Wenn sich diese nachhaltig nachteilig ändern, stirbt die Kolonie ab. Dazu ist der Einsatz von Fallen und chemischen Bekämpfungsmitteln nicht erforderlich, nur beschleunigend und unterstützend. Wirksame Lüftung und Trockenlegung ihrer Unterschlüpfe nimmt den Tieren die Lebensgrundlage. Ein Neubefall kann verhindert werden, indem diese Ritzen, Fugen und Nischen versiegelt werden. In hygienischer Sicht sind die Tiere harmlos, eher nützlich. Denn sie ernähren sich von Bestandteilen des Hausstaubs, von Hautschuppen, sogar von Schimmelpilz. Sie sind typische, oft unauffällige Begleiter des Menschen besonders in bewohnten Wohneinheiten, in welche durch den normalen Tagesablauf und die damit verbundenen Tätigkeiten, aber schon schlicht durch die Zusammensetzung der Atemluft Feuchtigkeit eingebracht wird und die im bewohnten Zustand ideale Temperaturen bieten; leer stehende, nicht bewohnte und trockene Wohnungen sind praktisch frei von Silberfischen […]

Danach ist ein gewisser Grundbestand von Silberfischen in Wohnungen weder unüblich noch ist die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten […]

Für die Frage, ob generell eine absolute Freiheit einer Wohnimmobilie von Silberfischen zu erwarten ist, ist für den Senat bedeutend, dass von den Tieren grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgeht, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl mit den vertraglich vorausgesetzten Wohnzwecken unvereinbar erscheinen ließe. Deshalb ist eine völlige Freiheit von Silberfischen nicht erforderlich, um eine Eignung zu Wohnzwecken zu begründen.“

Und außerdem würden Gewährleistungsansprüche auch an dem Gewährleistungsausschluss scheitern, den man im Kaufvertrag vereinbart hatte, stellte das Gericht fest.


Nachvollziehbares Urteil

Die Entscheidung des Oberlandesgerichtes ist nachvollziehbar. Zumal Silberfische unschädlich sind und von ihnen weder eine Substanzbeeinträchtigung noch eine Gesundheitsgefahr ausgehen. Und wenn sie wirklich allzu störend werden: eine professionelle und langfristige Bekämpfung werden auch die stabilsten Silberfische nicht überstehen. Und natürlich gelten die Überlegungen des Gerichts nicht nur für den Kauf einer Eigentumswohnung, sondern generell für den Immobilienkauf.


Schutz vor Silberfischen juristisch nicht durchsetzbar

Wer partout keine Silberfische haben will, muss das ausdrücklich in den Kaufvertrag aufnehmen lassen. Was an sich schon praxisfern ist. Außerdem würde bald das nächste Problem auftauchen. Wenn man die Silberfische erst einige Wochen später bemerkt, muss man beweisen, dass es sie schon von Anfang an gab. Das dürfte kaum möglich sein.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 08.10.2020 - Über Bleirohre im Haus muss beim Verkauf aufgeklärt werden]




Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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