Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären

17.11.2014 – Bambus im Garten spaltet die Gemüter. Von vielen wird er als schön angesehen. Doch seine Wurzeln haben ein derartiges Zerstörungspotenzial, dass sie selbst ein Haus angreifen können. Ein Verkäufer eines Grundstückes kann deshalb verpflichtet sein, den Käufer unaufgefordert darüber zu informieren, dass sich noch Bambuswurzeln im Boden befinden. Tut er das nicht, kann das eine arglistige Täuschung darstellen. Und Schadensersatzansprüche auslösen. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2014 – I – 21 U 82/13).

Bambuswurzeln haben eine enorme Kraft. Selbst Steine können sie wegdrücken. Wurzelausläufer können über 10 Meter lang werden. Mit einem einfachen Ausgraben bekommt man sie dann nicht mehr weg - ein Bagger muss her.

Im Raum Düsseldorf hatte ein Erwerberpaar ein Grundstück gekauft. Mit Häuschen und Garten. Die Verkäufer hatten früher einmal Bambus angepflanzt. Später hatten sie wohl versucht, ihn zu entfernen. Viele Jahre dann hatten sie regelmäßig beim Rasen mähen die aus dem Rasen hervorkommenden Bambustriebe abgemäht. Vor dem Kauf hatte das Paar Kaufinteressenten sich das Haus angesehen; das war allerdings im Winter. Bambustriebe waren nicht zu sehen.

Doch unter der Erde kam es zu einem Vernichtungswerk der Wurzeln. Die Terrasse wurde beschädigt. Einzelne Bambustriebe traten durch die Fugen zwischen die Steine und drückten sie weg. Einzelne Wurzeltriebe waren sogar in die Isolierung des Hauses eingedrungen. Auch an der Grundstücksgrenze machte die Durchwucherungen nicht halt. Das Nachbargrundstück wurde von den Wurzeln stark betroffen, der Bambus wuchs auch dort bis zum Haus und in die Kellerschächte.

Die Käufer wollten Schadensersatz für die die Beseitigung des hierdurch entstandenen Schadens. Und für die Entfernung des Wurzelwerkes. Die Verkäufer wollten nicht zahlen. Sie meinte, im Kaufvertrag hätten sie diese Gewährleistung ausgeschlossen.

Es kam zum Prozess, zuerst zum Landgericht Düsseldorf. Da beide Seiten mit dessen Urteil nicht einverstanden waren, legten sie Berufung ein. Die Verkäufer müssen zahlen: 7.368,28 EUR nebst Zinsen, entschied schließlich in zweiter Instanz das Oberlandesgericht Düsseldorf. Der Gewährleistungsausschluss gilt hier nicht, stellten die Richter fest. Aus dem Urteil:

„Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Ein solches arglistiges Verschweigen des hier in Rede stehenden Mangels hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen. Ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB bedingt zunächst eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […]

Eine solche Konstellation ist nach Überzeugung des Senats vorliegend gegeben, d.h. im Streitfall ist bei Gesamtwürdigung sämtlicher sich aus der Beweisaufnahme sowie aus dem sonstigen Akteninhalt ergebenden Umstände und Indizien der Rückschluss gerechtfertigt, dass den Beklagten das Vorhandensein eines weitverzweigten Netzes von Bambuswurzeln positiv bekannt war. Zumindestens kann mit der für eine Verurteilung genügenden Sicherheit angenommen werden, dass die Beklagten es in Kauf genommen und für möglich gehalten haben, dass diese Durchwucherung ein solches Ausmaß bereits angenommen hatte, dass hiermit eine erhebliche Beeinträchtigung des Wertes des Grundstücks wegen der Gefährdung der sonstigen Pflanzen des Gartens und auch des Hauses nebst Terrasse als solches verbunden war. Zu der dahingehenden Überzeugung von dieser subjektiven Tatsache ist der Senat aufgrund folgender Erwägungen gelangt. Zum einen spricht hierfür der Umfang der Durchwucherung des Grundstücks mit den Bambuswurzeln. Das gesamte Grundstück war mit dem dichten und teilweise sehr dicken Wurzelwerk der Bambuspflanzen durchzogen; der Befall beschränkte sich nicht allein auf die Rasenfläche, sondern erstreckte sich auch auf die weiteren Bereiches des Gartens und hatte sich darüber hinaus unter der Steinterrassenfläche bis zum Haus selbst verbreitet, wo es auch Schäden verursacht hatte, indem Wurzeltriebe in die dortige Isolierung eingedrungen waren. […].

Der Befall als solcher ist den Beklagten nach eigenem Sachvortrag nicht verborgen geblieben. Sie haben zugestanden, dass sie immer wieder beim Rasenmähen die aus dem Rasen hervorkommenden Bambustriebe abgemäht hätten. Sie wussten also genau, dass sich die Wurzelpflanzen unterirdisch weiterverbreitet hatten. Sie müssen auch erkannt haben, dass sich dieses Phänomen seit mehreren Jahren immer mehr verstärkte; denn die einzelnen nach außen aus dem Erdreich kommenden Triebe hatten teilweise eine Dicke von mehreren Zentimetern, was den Beklagten auch beim Rasenmähen nicht verborgen geblieben sein kann. Ebenfalls muss den Beklagten aufgefallen sein, dass sich die Bambuspflanzen ihren Weg auch durch die anderen Pflanzen des Gartens gesucht hatten und damit auch die weitere Bepflanzung durchwuchert und beeinträchtigt wurde. Angesichts des durch das Sachverständigengutachten und auch die Lichtbilder der Kläger dokumentierten Ausmaßes des Befalls müssen die Beklagten die an den verschiedenen Stellen des Gartens auftauchenden Bambuspflanzen im Laufe der Jahre mehrfach abgeschnitten haben. Auch ist angesichts des Wurzelwerks, das sich unter den Terrassensteinen befand, als die Kläger diese aufgenommen hatten, naheliegend, dass einzelne Bambustriebe durch die Fugen zwischen den Steine gedrungen waren, die ebenfalls von den Beklagten abgeschnitten worden sein müssen. […] Schließlich machte die Durchwucherung mit Bambuswurzelwerk nicht an der Grundstücksgrenze zu den Nachbarn halt […] Dementsprechend ist im Ergebnis mit dem Landgericht daran festzuhalten, dass wegen der Arglist der Beklagten im Hinblick auf das Bestehen des hier in Rede stehenden Mangels der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss keine Wirkung zeigt.“

Solche Urteile sind stets Einzelfallentscheidungen. Sie lassen sich nur schwer verallgemeinern. Es lässt sich aber aus ihnen herauslesen, dass der Verkäufer, der von einem schwerwiegenden Problem weiß, ihn dem Kaufinteressenten unaufgefordert offenbaren muss. Zumindest dann, wenn dies für den Käufer nicht offensichtlich ist. Stattdessen in die Trickkiste greifen und sich darauf zu berufen, man hätte einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, nutzt nichts.



In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:


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[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Auch Handwerksverträge können sittenwidrig und wucherisch sein, wenn die Rechnung zu hoch ist. Doch wann ist das der Fall? Im hessischen Büdingen sah das Amtsgericht selbst dann noch keine Probleme, als das 2,8fache des üblichen berechnet wurde. Wir berichteten in unseren Bau-News über dieses eigenwillige Urteil, das inzwischen vom Landgericht Gießen aufgehoben wurde.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 07.03.2014 mit Update vom 25.09.2014]



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