In Ankündigung von Instandsetzungsarbeiten gehört: wer wird was, an welchem Tag, konkret machen

12.11.2019 – Eine wirksame Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung eines Mieters erfordert etwas mehr Mühe, als nur einen Einzeiler zu verfassen. Dazu gehört auch die Benennung der ausführenden Fachfirma sowie die Angabe eines konkreten Datums, wann deren Mitarbeiter die Wohnung betreten werden. Die bloße Angabe, dass dies in der 9. Kalenderwoche geschehe, reicht nicht.

Das entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2019 – 65 S 5/19) gegen einen Vermieter.


Austausch eines Nachtspeicherofen

Im Berliner Bezirk Neukölln hatte ein Vermieter sich entschlossen, einen Nachtspeicherofen in einer Mietwohnung auszutauschen. Offensichtlich war der instandsetzungsbedürftig. In der Wohnung lebte eine über 80 Jahre alte, schwerkranke Mieterin. Ende Januar 2018 erhielt sie ein Schreiben ihres Vermieters, mit dem dieser ohne Mitteilung weiterer Informationen den Austausch des Nachtspeicherofens für die 9. Kalenderwoche 2018 angekündigte.

Die Mieterin bekam auch auf Nachfrage keine weiteren Informationen von ihm. Stattdessen Schreiben, die sie als bedrohlich empfand: mit Nachteilen für ihr Mietverhältnis wurde ihr gedroht. Als ihr die Aufregung zu viel wurde, zog sie vor das Amtsgericht Neukölln, um feststellen zu lassen, das sie auf diese Ankündigung nicht verpflichtet sei, jemanden in die Wohnung zu lassen. Und erhielt dort am 13.11.2018 Recht.


Bloße Angabe eines Zeitraums reicht nicht

Der Vermieter wollte das nicht auf sich beruhen lassen. Er legte Berufung ein, zum Landgericht Berlin. Doch vergeblich. Das Landgericht bestätigte die Auffassung der Vorinstanz. Die Mieterin muss niemanden in die Wohnung lassen.

Die Ankündigungspflicht sei kein Selbstzweck, stellte das Gericht fest. Sie habe den Sinn, dass der Mieter vor allem frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informiert wird. Dem sei der Vermieter nicht nachgekommen. Aus dem Urteil:

“In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen […] muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen […]

Hier hat die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.

Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20.1.2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt [...]

Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Beklagten allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kläger, wobei hier hinzukommt, dass die Klägerin über 80 Jahre alt und schwer krank ist.

Die Beklagte hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdrucks von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S. d. § 13 BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die - bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.

Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.“


Vermieter muss Namen der ausführenden Firma nennen

Auch fiel dem Vermieter auf die Füße, dass er sich bis zum Schluss weigerte, den Namen der von ihm beauftragten Fachfirma zu nennen. Warum auch immer. Ob hier bloße Rechthaberei oder aber gar Schwarzarbeit im Spiel war? Jedenfalls äußerte sich das Gericht auch zu dieser Weigerung. Noch einmal aus dem Urteil:

“Auf welches schützenswerte Interesse die Beklagte im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Klägern die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Klägerin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er- wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss.“


Etwas Aufwand erforderlich

Für Vermieter gilt: Sollte es sich nicht um geringfügigste Instandhaltungsmaßnahmen handeln, muss eine ausführliche Mitteilung erfolgen. Ähnlich wie bei einer Modernisierungsankündigung. Welcher Handwerker soll was, an welchem Tag, konkret machen. Das macht etwas Arbeit, sollte aber keine unüberwindliche Hürde sein. Sich als Vermieter in einen Prozess stürzen zu müssen, ist unangenehmer.