2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären

01.02.2019 – Bambus im Garten kann schön aussehen. Kann aber auch ein Teufelszeug sein. Die Wurzeln („Rhizome“) sind derart stark, dass sie ein Haus angreifen können. Bereits 2014 berichteten wir über ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf, das feststellte, dass der Verkäufer eines Grundstückes verpflichtet ist, einen Käufer darüber zu informieren, wenn sich noch Bambuswurzeln im Boden befinden. Und zwar unaufgefordert. Tut er das nicht, wäre das eine arglistige Täuschung.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

Wieder hatte sich in Nordrhein-Westfalen ein Oberlandesgericht mit Bambuswurzeln auf dem frisch verkauften Grundstück zu beschäftigen. Das Oberlandesgericht Köln (OLG Köln, Urteil vom 27.06.2018 – 5 U 93/17) bekräftigte, dass man Schadensersatz zahlen muss, wenn man einen Käufer nicht darüber aufklärt, dass Bambuswurzeln auf dem Grundstück ihr Unwesen treiben. Dass der Käufer vor dem Kauf die Bambuspflanzen gesehen hatte, stände dem nicht entgegen.


Bambus – zur Terrassenverschönerung

In Köln hatte ein Ehepaar am 12.02.2013 ein Grundstück gekauft, das mit einer Einfamilien-Doppelhaushälfte bebaut war. Wie üblich, enthielt der notariell beurkundete Kaufvertrag eine Regelung, dass Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind. Das Haus war 12 Jahre vorher gebaut worden, die Verkäufer hatten es damals vom Bauträger erworben. Seitdem bewohnten es die Familie und der Schwiegersohn. Der Schwiegersohn führte auch die Verkaufsverhandlungen mit dem Ehepaar.

Der Garten verfügte über zwei höhenversetzte Terrassen, die untere in Höhe des Souterrainfußbodens, die obere etwa zwei Meter höher in Höhe des Erdgeschosses. Der Höhenunterschied wurde durch eine Stützwand aus Betonelementen abgefangen. Schön sieht so etwas nicht aus. Deshalb hatte der Schwiegersohn einen etwa ein Meter breiten Streifen mit Beeten angelegt. Und dort etliches an Bambus angepflanzt.


Die ungeheure Kraft der Wurzeln

Am 01.06.2013 wurde dem Ehepaar das Grundstück übergeben. Doch ihre Freude hielt nicht lange an. Bereits im nächsten Jahr stellten sie fest, dass das Grundstück im Bereich der Terrassen großflächig von Bambuswurzeln durchzogen war.

Die Verkäufer gaben sich unschuldig. Die Eheleute beantragten deshalb bei Gericht die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Ein Sachverständiger erschien und stellte fest, dass der Schaden sogar noch größer ist. Die Wurzeln hatten mit ihrer ungeheuren Kraft bereits das Wärmedämmverbundsystem und den Haussockel beschädigt. Umfangreiche Instandhaltungsarbeiten standen an. Die Kosten würden sich auf 21.000,00 € beziffern. Falls das mal reicht.

Die Verkäufer verwiesen auf die Regelung im Kaufvertrag, wonach sie für Sachmängel nicht haften würden. Und zahlten nicht. Die Sache kam vor Gericht.

In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Köln, ging es nicht gut aus für die Käufer. Dort verwies man auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung.


Schwiegersohn wusste Bescheid

Die Käufer gaben nicht auf und legten Berufung ein, zum Oberlandesgericht. Das hörte Zeugen. Und sah die Sache gänzlich anders als ihre Kollegen aus der ersten Instanz. Ein solcher Befall mit Bambusrhizomen sei ein Sachmangel, stellten sie fest. Aus dem Urteil:

“Das mit notariellem Kaufvertrag vom 12.2.2013 von den Beklagten an die Kläger veräußerte Grundstück weist einen Sachmangel auf, indem es im Bereich der oberen und unteren Terrasse und im Bereich der Wärmedämmung des Hauses von Bambusrhizomen durchzogen und befallen ist. Dies folgt aus den eindeutigen Ausführungen des Sachverständigen L2, der eine flächendeckende Unterminierung mit Rhizomen im Bereich der beiden Terrassen und einen großflächigen Befall im Bereich des Wärmedämm-Verbundsystems festgestellt und dokumentiert hat […] Im Hinblick darauf, dass Bambusrhizome eine erhebliche Ausbreitungstendenz haben, die nicht beherrschbar ist und sich auch auf benachbarte Grundstücke erstrecken kann, und im Hinblick darauf, dass Bambusrhizome geeignet sind, Schäden an Gebäuden zu verursachen, besteht kein Zweifel, dass es sich beim Befall eines Grundstücks mit Bambusrhizomen um eine Beschaffenheit des Kaufgegenstandes handelt, der die Eignung für die gewöhnliche Verwendung beeinträchtigt, die nicht üblich ist und deren Fehlen ein Käufer erwarten kann.“

Der Schwiegersohn, der alle Verkaufsgespräche geführt hatte, wusste auch von dem Unheil, das Bambus mit sich bringen konnte. Noch einmal aus der Entscheidung der Oberlandesrichter:

“Dass der Zeuge M2 [Anmerkung Rechtsanwälte Radziwill: der Schwiegersohn] um die Mangelhaftigkeit des Grundstückes durch die Bambusrhizome wusste, dass er diesen Mangel bei den Verkaufsanbahnungsgesprächen bewusst verschwieg und dass er damit rechnete, dass die Kläger in Kenntnis der wahren Verhältnisse den Kaufvertrag nicht oder jedenfalls so nicht (insbesondere zum vorgesehenen Kaufpreis) abgeschlossen hätten, ergibt sich zur vollen Überzeugung […] des Senates aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme […]

Die Zeugin T [Anmerkung Rechtsanwälte Radziwill: eine Nachbarin] hat vor dem Senat bekundet, dass sie den Zeugen M2, als dieser im Begriff war, Bambus einzupflanzen, gezielt darauf angesprochen habe, dass sie ihm erklärt habe, wie sehr sich Bambusrhizome auf ihrem eigenen Grundstück ausgebreitet hätten, wie sie auf Bambus „hereingefallen“ sei, was auf ihrem Grundstück im Hinblick auf Bambuswurzeln „los gewesen“ sei, sie habe ihm erklärt, welche Probleme sie mit Bambus gehabt habe und dass die Anpflanzung von Bambus, zumal in größerer Menge, keine gute Idee sei […]

Die Aussage der Zeugin hält der Senat für glaubhaft, die Zeugin selbst für glaubwürdig. Ihre Darstellung ist lebensnah. Plastisch hat sie die eigenen Erfahrungen mit Bambus geschildert, das Ausmaß der erlebten Rhizombildung, die Notwendigkeit, diese letztlich mit Hilfe eines Baggers zu entfernen. Sie hat die seinerzeitige Situation auf ihrem Grundstück sogar mit Fotografien demonstriert. Sie hat damit sowohl die eigene Kenntnis als auch einen plausiblen Anlass geschildert, den neuen Nachbarn ausdrücklich zu warnen. Sie hat ferner in beiden Instanzen eine nachvollziehbare Reaktion des Zeugen M2 geschildert, nämlich das Abtun der geäußerten Bedenken mit dem Hinweis, er werde die Wurzeln schon entfernen, falls sie bis zu ihr vordringen würden. Sie hat nähere Umstände des Gespräches schildern können (über die die Grundstücke trennende Hecke hinweg) und sie hat aus ihrer Sicht markante Details geschildert, nämlich die Äußerung des Zeugen M2, seine Frau liebe das Rauschen von Bambuspflanzen.


Wer Bambus sieht, sieht noch lange nicht die Kraft der Wurzeln

Da half den Verkäufern auch nicht mehr der Einwand, die Käufer hätten den Bambus gesehen und hätten wissen müssen, welche Zerstörungswut die Rhizome haben. Das sei schließlich Allgemeinwissen, meinten sie. Da täuschten sie sich; die Oberlandesrichter hatten das bis dahin selber nicht gewusst:

“ Soweit sie meinen, die Kläger hätten anlässlich der Besichtigungen schließlich die hoch gewachsenen Bambuspflanzen selbst wahrgenommen und daraus auf die Unterwanderung mit Rhizomen schließen müssen, liegt darin keine zwingende Annahme positiver Kenntnis. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der klägerischen Auffassung, es handele sich bei den Gefahren von Bambusanpflanzungen um Allgemeinwissen. Weder ist festzustellen, dass es sich überhaupt um Allgemeinwissen handelt (auch die Mitglieder des erkennenden Senates hatten keineswegs hinsichtlich der Ausbreitungsgefahr von Bambusrhizomen die entsprechenden Vorkenntnisse), noch kann ernsthaft von Allgemeinwissen gesprochen werden, wenn es - wie sich aus dem Gutachten L2 ergibt – schon unterschiedliche Bambuspflanzen gibt, die teilweise keine Tendenz zur Ausbreitung von Rhizomen haben, noch könnte von einem weit verbreiteten „allgemeinen“ Wissen hinreichend verlässlich auf positive Kenntnis auch der Kläger geschlossen werden. Vor allem aber bedeutet die bloße Wahrnehmung von Bambusbepflanzungen auf einem Grundstück in Verbindung mit dem etwaigen Wissen um die potentielle Gefährlichkeit der Rhizome keine positive Kenntnis von der Mangelhaftigkeit des verkauften Grundstücks, denn diese ergibt sich nicht aus der Bepflanzung mit Bambus, sondern aus dem Unterlassen von geeigneten Schutzmaßnahmen, wie insbesondere Rhizomsperren. Dass derartige Schutzmaßnahmen unterlassen wurden, konnten die Kläger nicht wissen.“

Die Verkäufer wurden verurteilt, an die Käufer 21.000,00 € zu zahlen. Und für den Fall, dass der Schaden später noch größer wird, auch dafür Schadensersatz zu leisten.


Noch nicht rechtskräftig

Noch ist das letzte Wort in dieser Angelegenheit nicht gesprochen. Die Verkäufer legten Revision zum Bundesgerichtshof ein.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

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[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

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