Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen

10.10.2018 – Dass Rosstäuscherei beim Gebrauchtwagenkauf Gang und Gebe ist, weiß jeder. Sind doch die Gebrauchtwagenhändler die Nachfolger der Pferdehändler.

Aber auch beim Grundstücksverkauf wird mitunter derart geschwindelt, dass man befürchten muss, dass Balken sich biegen. Die so hereingelegten Käufer sind jedoch nicht immer schutzlos. Wer arglistig getäuscht wurde oder dem das Blaue vom Himmel herab versprochen wurde, kann sich wehren. Auch wenn im Kaufvertrag steht, dass Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen seien.

Doch was sich auf den ersten Blick einfach anhört, ist in der Praxis mitunter schwierig. Im niederrheinischen Raum hatte eine Hauskäuferin nach Rissen gefragt. Die Frage aber schlecht formuliert. Nämlich im Präsenz, der Gegenwartsform. Am Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2018 – I-9 U 38/17) verlor sie deshalb den Prozess. Sie hätte im Imperfekt, der Vergangenheitsform, fragen müssen.


Schlecht geprüft vor Hauskauf

Am 15.05.2014 hatte eine Frau von einer anderen Frau ein Grundstück im Niederrheinischen zu einem Kaufpreis von 176.000 Euro erworben. Ein Wohnhaus stand darauf. Wie üblich enthielt der Kaufvertrag einen Ausschluss aller Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln.

Die Freude der Erwerberin über das neue Haus hielt nicht lange an. Im Oktober 2014 erklärte sie die Anfechtung des Kaufvertrages, unter anderem wegen arglistiger Täuschung. Sie führte dazu eine Vielzahl von Mängeln auf: ein schadhaftes Heizungssystem, Fehler in der Dachkonstruktion, Feuchtigkeitsschäden in den Räumen und im Keller. Auf all diese soll es in unserem Blog-Beitrag aber nicht ankommen; sie würden den Rahmen sprengen. Nur soviel: ganz offensichtlich war das Haus gekauft worden, ohne dessen Zustand vorher sachverständig geprüft zu haben. Ein häufiger Fehler!


Erdbebenschaden

Es wurden aber auch Risse in der Wohnzimmerinnenwand gerügt. Auf die soll es in unserem Blog-Beitrag ankommen.

Als die – schon betagte – Verkäuferin von der Käuferin von diesen Rissen erfuhr, kam bei ihr die Erinnerung wieder. Sie stammten von einem schwereren Erdbeben vor 25 Jahren. Für die, die nicht vom Niederrhein stammen: dort kommen Erdbeben mehr oder minder regelmäßig vor, zumeist ohne viel Schaden anzurichten. Aber, so die Verkäuferin, sie hätte doch die Risse sach- und fachgerecht verspachteln lassen. Danach sei Ruhe gewesen, bis zum Zeitpunkt des Verkaufes. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages käme nicht in Betracht.

Die Käuferin zog daraufhin vor Gericht. Und gewann am Landgericht Wuppertal. Doch das war erst der Beginn einer Odyssee durch die Instanzen. Die Verkäuferin legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hob das Urteil auf und verwies es nach Wuppertal zurück. Das Landgericht habe prozessuale Fehler begangen, so die Oberlandesrichter.

Das Landgericht Wuppertal vernahm daraufhin Zeugen – und gab danach wiederum der Käufer Recht.


Falsch gefragt

Noch einmal legte die Verkäuferin Berufung zum Oberlandesgericht Düsseldorf ein. Mit Erfolg. Dort sah man die Sache gänzlich anders als die Landrichter. Schon gar nicht sei jede falsche Antwort arglistig. Aus dem Urteil:

„Eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB erfordert Vorsatz […]. Allein der Umstand, dass Fragen falsch beantwortet wurden, begründet noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen […] Das Bewusstsein, einen offenbarungspflichtigen Mangel zu verschweigen, fehlt, wenn ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird […]“

Und überhaupt habe die Käuferin falsch gefragt:

„Eine allgemeine, im Präsens formulierte Frage nach Rissen begründet schon rein objektiv keine Pflicht zur Offenbarung von bei einem Erdbeben vor 25 Jahren entstandenen und sach- und fachgerecht verschlossenen Rissen. Das Erdbeben von 1992 stellte in seiner Stärke ein für den niederrheinischen Raum eher ungewöhnliches Ereignis dar, das auch bezogen auf die normale Lebensdauer eines Hauses im Zweifel singulär bleiben wird. Werden die bei einem derartigen Ereignis aufgetretenen Risse sach- und fachgerecht verschlossen, darf der Eigentümer des Hauses davon ausgehen, dass es sich nicht um einen grundsätzlichen, dem Haus weiter anhaftenden Mangel handelt, wenn er in den folgenden Jahrzehnten keine erneuten Risse feststellt […]

Ein beseitigter Schaden, der in einem Zeitraum von 25 Jahren nicht, jedenfalls nicht merklich erneut aufgetreten ist, muss einem Verkäufer nicht als ein möglicherweise immer noch oder wieder vorhandener Mangel präsent sein […]“

Sie hätte in der Vergangenheitsform fragen müssen. Also ob früher einmal Schäden aufgetreten seien:

Ein solcher, vermeintlich nicht mehr bestehender Schaden ist nur auf ausdrückliche Frage nach früher einmal aufgetretenen Schäden zu offenbaren.“

Der Rechtsstreit ist damit aber immer noch nicht zu Ende. Nun hat die Käuferin Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt. Wann dort die Entscheidung getroffen wird, ist noch nicht bekannt.


Ein anderer Fall aus Frankfurt (Oder)

Wie schwierig es ist, mit Ansprüchen wegen arglistiger Täuschung beim Grundstückskauf durchzukommen, zeigt ein Fall, den Mandanten kürzlich am Landgericht Frankfurt (Oder) verloren hatten. Sehr vereinfacht formuliert, ging es um Folgendes: Eine junge Familie, unsere Mandanten, kaufte in einem brandenburgischen Dorf ein Haus. Auf Verkäuferseite trat ein Dachdeckermeister mit eigener Firma auf. Er war neben seiner Dachdeckertätigkeit auch noch öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Gehört hatten wir von ihm allerdings noch nie. Jedenfalls war bei der Besichtigung der jungen Familie im Dachstuhl aufgefallen, dass das Holz bei Lichteinfall an einigen Stellen perlmuttartig schimmerte. Das sei normal, wurde ihnen entgegnet. Das Dach selber konnten sie von Innen nicht besichtigten, es war alles zugestellt. Kein Problem, meinte der Dachdeckermeister und Sachverständige. Es sei im besten Zustand, von seiner Firma in den 90er Jahren saniert. Er habe sich am Schluss selber von der Qualität seiner Leute überzeugt.


Sachverständiger kommt mit Dummheit durch

Ein Jahr später wollte die junge Familie größere Arbeiten im Haus durchführen. Handwerker kamen und sahen sich auch das Dach an. Und gaben den dringenden Rat, es doch einmal durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen. Diverse Sachverständige sahen es sich daraufhin an, nahmen Proben und gelangten zu einem bösen Ergebnis. Das Gebälk war mit einem seit dem Ende der DDR nicht mehr zugelassenen Holzschutzmittel bearbeitet worden. Es war krebserregend und dampfte in das Haus aus. Krebserregend war auch die eingebaute Dämmwolle. Auch sie war seit Anfang der 90er Jahr nicht mehr zugelassen.

Die Anfechtung des Kaufvertrages wurde erklärt. Auf Verkäuferseite reagierte niemand, so kam es zum Gerichtsverfahren. Eigentlich ein Selbstläufer, sollte man meinen. Doch vor Gericht kam die böse Überraschung. Der Dachdeckermeister und Sachverständige argumentierte mit seiner eigenen Dummheit und Unfähigkeit. Er habe schlichtweg nicht gewusst, dass solche Stoffe krebserregend seien und nicht eingebaut werden dürfen. Schließlich könne er nicht alles wissen. Auch nicht als Sachverständiger. Damit kam er vor Gericht durch. Die junge Familie hätte beweisen müssen, dass ihm positiv bekannt war, dass so etwas nicht verbaut werden durfte. Dummheit und Unwissenheit würden nicht ausreichen, um eine Täuschungshandlung anzunehmen.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.08.2019: Notar haftet für Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung – doch nicht jede Amtspflichtverletzung führt zum Schaden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.09.2019 - Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 20.09.2019: Visualisierung im Prospekt versprach elegante Treppe aus Sichtbeton - Betonimitat reicht dann nicht]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.10.2019: Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht]

[Zum Blog-Beitrag vom 20.01.2020: Beim Küchenpreis geschwindelt - Hausverkäufer muss überhöhte Ablöse zurückzahlen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]