Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten

06.06.2018 – Starke Worte in einer Werbeaussage können einem auf die Füße fallen. Dies zeigt wieder einmal eine Entscheidung des obersten deutschen Zivilgerichtes, des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.01.2018 – V ZR 256/16).

In einem Exposé war damit geworben worden, dass der Keller eines Hauses trocken sei. Das war falsch und die Verkäuferin wusste das. Die Käuferin konnten von dem Hauskauf zurücktreten.


Maklerexpose: Trockenener Keller

Im niedersächsischen Raum Oldenburg gab es ein in den 50er Jahren errichtetes Wohnhaus, das zum Verkauf anstand. Ein Makler war eingeschaltet. In seinem Verkaufsexposé wurde das Objekt unter anderem so beschrieben:

„… Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 - 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde - wie die Hohlschicht des Hauses - gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“


Mit "Verkaufslackierung" nachgeholfen

Immobilienkenner wissen, dass feuchte Keller in Gebäuden aus den 50er Jahren typisch sind. Die Kaufinteressentin wusste das aber nicht. Sie besichtigte vorher das Haus und erkundigte sich ausdrücklich nach der Trockenheit des Kellers. Die sei ihr wichtig, sagte sie. Alles in Ordnung, wurde ihr erklärt. Dass dies nicht der Fall war, konnte sie nicht erkennen. Die Verkäuferin hatte nämlich vor der Hausbesichtigung die erheblich durchfeuchteten Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen. „Verkaufslackierung“ oder "Pinselsanierung" nennt sich diese Masche.

Für 119.000,00 € wurde das Grundstück mit Haus verkauft. Im Kaufvertrag gab es einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Im Grundstückskaufrecht ist so etwas der Regelfall.


Rücktritt als Kellerfeuchte sichtbar wurde

Es kam wie es kommen musste. Bald darauf wurde die Feuchte im Keller sichtbar. Die Käuferin erklärte den Rücktritt vom Vertrag und forderte ihr Geld zurück – Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks. Die Verkäuferin sah das nicht ein. Es kam zum Prozess.

In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Oldenburg, gewann die Käuferin. Die Verkäuferin wurde zur Rückzahlung verurteilt. Sie ging in die Berufung. Das Oberlandesgericht Oldenburg meinte, dass die Verkäuferin der Käuferin nur 20.000,00 € erstatten müsse. Um diesen geschätzten Betrag weniger sei das Grundstück wert, weil der Keller feucht sei.


BGH: Trockener Keller angepriesen - solche Beschaffenheit darf man dann erwarten

Nun ging die Käuferin in die nächste Instanz. Sie legte Revision zum Bundesgerichtshof ein. Der sah die Sache anders als Oberlandesgericht.

„Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Klägerin erwarten, wobei es […] nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht. Damit liegt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein Sachmangel vor […]

Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschaden verlangen […]. Er ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen […]“


Nachvollziehbare Entscheidung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar. Sie entspricht der bisherigen Rechtsprechung. Das Haus hatte zwar in der Tat keinen Sachmangel, denn in den 50er Jahren wurde so gebaut, dass feuchte Keller der Regelfall waren. Wer aber damit wirbt, dass ein solcher Keller trocken sei, muss sich daran festhalten lassen. Und wer durch Tricks, wie eine Pinselsanierung, den tatsächlichen Zustand verschleiert, muss sich den Vorwurf gefallen lassen, arglistig getäuscht zu haben. Dann nutzt auch ein Haftungsausschluss für Sachmängel nichts mehr.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Blog-Beitrag vom 20.01.2020: Beim Küchenpreis geschwindelt - Hausverkäufer muss überhöhte Ablöse zurückzahlen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 14.04.2020 - Inhaltsleere Floskeln im Maklerexposé werden nicht Vertragsinhalt]

[Zum Blog-Beitrag vom 07.05.2020 - Auch bei „gehobenen“ Eigentumswohnungen können Glascontainer & Co. in der Nähe sein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 08.10.2020 - Über Bleirohre im Haus muss beim Verkauf aufgeklärt werden]