Frisch sanierter Altbau vom Bauträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten

11.06.2018 - Wer von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in einem von ihr frisch sanierten oder noch zu sanierenden Altbau kauft, kann einen Schallschutz verlangen, der den heutigen Anforderungen entspricht. Und zwar nicht nur den Mindestschutz nach DIN-Norm, sondern einen erhöhten Schallschutz.

Darauf wies eine Entscheidung des Oberlandesgericht Köln (OLG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 19 U 166/15) hin.

"Hochwertiges Sanierungsobjekt", "besonders ruhige Hinterhoflage" - und ein stolzer Preis

In Köln wurde im Mai 2013 von einer Bauträgerin eine 129 m² große Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss eines zu sanierenden Altbaus aus dem Jahr 1900 verkauft. Im Exposé der Bauträgerin war die Rede von einem "hochwertigen Sanierungsprojekt" und einer besonders ruhigen Hinterhoflage. Alle Räume, mit Ausnahme der Badezimmer, sollten mit neuen Holzdielen ausgestattet und das Badezimmer mit modernen, großformatigen Feinsteinzeugfliesen gefliest werden. Entsprechend stolz war auch der Preis: knapp eine halbe Million.


… und die Realität

Ein Jahr später zog der Käufer mit seiner Familie in die Wohnung ein. Doch die Freude hielt nur fünf Monate lang. Dann wurde die darüber liegende Wohnung bezogen. Seitdem bekam man alles mit, was dort geschah. Von hochwertig und ruhig konnte nicht die Rede sein. Es gab keinen ausreichenden Schallschutz.

Die Verkäuferin wurde zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Sie berief sich darauf, dass das Haus nun einmal 115 Jahre alt sei. Da könne man nicht einen modernen Schallschutz erwarten. Und außerdem sei im Wohnungskaufvertrag ein Haftungsausschluss für die nicht zu verändernde Altbausubstanz vereinbart worden. Der Käufer sah sich noch einmal den Kaufvertrag an und stellte fest, dass dort die Rede von "am heutigen Tage einer Kantenregeln der Baukunst" war. Nachdem auch ein Sachverständiger den fehlenden Schallschutz bestätigte, zog er vor Gericht.

In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Köln, machten es sich die Richter einfach. Sie bügelten die Klage zügig ab, indem sie meinten, nicht der Käufer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte klagen müssen.


OLG: wird nicht ausdrücklich schlechter Schallschutz vereinbart gilt aktueller Stand

Der Käufer gab nicht auf und legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht Köln sah die Sache anders als die Landerichter. Selbstverständlich könne der Käufer gegen die Bauträgerin klagen, stellten sie fest. Doch damit wollen wir uns in diesem Bau-News-Beitrag nicht aufhalten. Hier soll es um den Schallschutz gehe: Die Oberlandesrichter bestellten einen Sachverständigen und der bestätigte, dass der Schallschutz vielleicht dem entspricht, was vor 115 Jahren einmal up to date war, nicht aber der heutigen Zeit. Sie verurteilten die Bauträgerin, einen erhöhten Schallschutz herzustellen. Aus dem Urteil:

„Der Kläger kann auch verlangen, dass die Wohnung heute üblichen Schallschutzanforderungen entspricht. Eine ausdrückliche Vereinbarung […] über Schallschutzerfordernisse ist zwar weder in dem Vertrag vom 21.5.2013 noch in der Baubeschreibung, auf die darin Bezug genommen wurde, enthalten […] Allerdings konnte der Kläger derartige Maßnahmen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung erwarten […] Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt dies im Zweifel alle Maßnahmen ein, die hierfür erforderlich sind […] Dafür spricht vorliegend neben der bereits zitierten Regelung in (6) des Vertrags, in der auf die „am heutigen Tage anerkannten Regeln der Baukunst“ Bezug genommen wird, auch die Vereinbarung in (6) d), wonach „Bauleistungen, die nicht ausdrücklich beschrieben sind, (...) in einer den sonstigen Leistungen entsprechenden Qualität auszuführen“ sind. Angesichts dieser vertraglichen Vereinbarungen, die mit der Darstellung des gesamten Vorhabens sowohl in der Baubeschreibung als auch in den verschiedenen Exposés übereinstimmen, konnte und durfte der Kläger erwarten, dass das Gebäude […] auf einen zeitgemäßen Standard gebracht wird […] Dazu gehört auch ein den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechender (Tritt- und Luft-) Schallschutz. Darauf, dass in den Verkaufsunterlagen eine besonders „ruhige Hinterhoflage“ angepriesen wurde, kommt es dafür nicht einmal entscheidend an. Denn wenn einer Baubeschreibung für eine Altbausanierung nicht zu entnehmen ist, dass ein Nutzer Abstriche beim Schallschutz hinnehmen muss, so ist ein für Bauwerke heute üblicher Schallschutz geschuldet […]“

Auch das Argument mit dem vereinbarten Haftungsausschluss für die Altbausubstanz ließen sie nicht durchgehen:

„Der vereinbarte Haftungsausschluss […] greift nach diesem Verständnis unabhängig von der Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel in Bezug auf einen diesen Anforderungen nicht entsprechenden Schallschutz nicht ein, weil er sich nur auf die „nicht zu verändernde Altbausubstanz“ bezieht und die Beklagten nach dem Vorstehenden verpflichtet waren, ggf. erforderliche Veränderungen vorzunehmen, um eine Anpassung an heutigen Standard zu erreichen. Abgesehen davon dürfte das Unterlassen entsprechender Maßnahmen auch – jedenfalls – grob fahrlässig gewesen sein, da den Beklagten bzw. ihrer Architektin […] bekannt gewesen sein musste bzw. jedenfalls bei gehöriger Sorgfalt hätte sein können, dass sich die Schallschutzanforderungen im Laufe von mehr als 100 Jahren grundlegend verändert haben und bei einer Altbausanierung, insbesondere im Zusammenhang mit der Aufbringung neuer Bodenbeläge, insoweit Maßnahmen erforderlich sind, um einen heutigen Maßstäben entsprechenden Schallschutz zu erreichen."


Nachträglich höhere Kosten kein Argument: wer zu spät baut, den bestraft das Leben

Und es half auch nichts, dass die Bauträgerin die Kosten einer nachträglichen Mängelbeseitigung beklagte. Noch einmal aus der Entscheidung:

„Die Einwände der Beklagten und ihrer Streithelferin sind nicht geeignet, die Annahme, dass die Anforderungen eines erhöhten Schallschutzes erfüllt sein müssen, in Frage zu stellen. Auch hierfür kann es nicht darauf ankommen, wie hoch die Mangelbeseitigungskosten sind. Abgesehen davon, dass der Aufwand für die erforderlichen Maßnahmen von den bislang tätig gewesenen Sachverständigen nicht abschließend ermittelt wurde und weder die Beklagten noch die Streithelferin hierzu konkrete Angaben gemacht haben, dürfte ein (vermutlich wesentlich) geringerer Aufwand erforderlich gewesen sein, wenn die Anforderungen von Vornherein berücksichtigt worden wären, da die nunmehr notwendigen Arbeiten jedenfalls zu einem nicht unerheblichen Teil (nur deshalb) erforderlich sind, weil die Wohnungen bereits fertiggestellt und bezogen wurden. Auswirkungen auf den nach den vertraglichen Vereinbarungen einzuhaltenden Standard haben die Kosten der grundsätzlich geschuldeten Nachbesserung jedenfalls nicht.“


DIN-Norm entspricht nicht aktuellen Anforderungen an Schallschutz

Schließlich stellte das Gericht auch noch einmal fest, dass DIN-Normen nicht unbedingt den aktuellen Stand der Technik wiederspiegeln. Insbesondere nicht die DIN-Norm 4109. Diese sei überholt:

„Üblich ist heutzutage nicht nur ein Mindestschutz nach der DIN 4109, sondern ein „erhöhter“ Schallschutz im vom Kläger begehrten Sinne, da dies unabhängig davon, ob eine Luxuswohnung verkauft oder eine besonders ruhige Wohnlage vereinbart wurde, dem Regelfall entspricht […] und die DIN 4109 nicht (mehr) die Mindestanforderungen an den Schallschutz widerspiegelt […]“

Die Entscheidung dürfte für die Bauträgerin, aber vor allem für ihre Anwälte, nicht überraschend gekommen sein. Sie entspricht der ständigen Rechtsprechung zu solchen und ähnlichen Bauträgerverträgen.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]


Weitere Bau-News-Beiträge befassen sich mit DIN-Normen:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.06.2011]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.01.2012]
[Zum Bau-News Beitrag vom 26.11.2013]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 27.10.2013]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 03.12.2014]