Mängel formal richtig rügen!

Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Weil Gebäude komplexe Werke sind, können Mängel nicht ausgeschlossen werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen fünf Jahre.

Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, kann er ihn rügen. Dazu muss der Bauherr das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun, wie etwa: „Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Möglich wäre auch eine Formulierung wie: „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“ Der Bauherr muss den Mangel nur beschreiben, die technischen Ursachen muss er nicht nennen.

Selbstverständlich muss der Bauherr den Mangel auch bei der richtigen Firma rügen. Nur die ist nämlich zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand, sprich Schaden, ersetzen.

Baufirmen sind selten erfreut, wenn sie eine abgeschlossen geglaubte Baustelle noch einmal betreten sollen. Sie sind aber dazu verpflichtet und kommen ihren Pflichten in der Regel auch nach. Der Bauherr sollte sich überlegen, ob und wann er eine Frist setzt. Denn sobald er eine setzt, verhärten sich die Fronten. Setzt der Bauherr allerdings eine Frist, dann sollte es auch gemeint sein und zu Konsequenzen führen. In der Regel bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. Sind alle Rechnungen schon bezahlt, können die Kosten eingeklagt werden.

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. Die Frist muss dem Schaden angemessen sein. Fristen sind nach Möglichkeit großzügig zu handhaben, man muss sich aber auch nicht ausnutzen lassen. Der Bauherr muss keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings muss er einräumen. Eine Ausnahme bilden Notfälle: Läuft Wasser ins lecke Dach, dann muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit.

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen. Ansonsten wäre der nächste Schritt der zum Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dass eine ungenaue Aufforderung zur Mangelbeseitigung viel Geld kosten kann, zeigt ein Urteil des Oberlandesgericht Köln.
[Zum Bau-New-Beitrag vom 12.08.2013]



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