22.01.2016 – Im Berliner Umland hatte ein Ehepaar beim Bau ihres Einfamilienhauses das gemacht, was immer, auch von uns, empfohlen wird. Sie hatten sich nicht darauf verlassen, dass die Baufirma alles richtig macht. Oder dass sie selber Mängel bemerken würden. Um sicher zu gehen, beauftragten sie einen Bauherrenberater. Der sollte eine baubegleitende Qualitätskontrolle durchführen.

Die Baufirma pfuschte. Aber auch der Bauherrenbetreuer – er übersah bei den Kontrollen die Mängel. Bei der Baufirma war nichts mehr zu holen; sie geriet nach Ende der Arbeiten in Insolvenz. Jetzt muss der Bauherrenbetreuer den Schaden der Bauherren zahlen, entschied das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.10.2015 – 4 U 6/12).

2500 Euro für Qualitätskontrolle...

Im Raum Potsdam wollte ein Ehepaar Ende 2004 ein Einfamilienhaus, ohne Keller, bauen. Über einen Bauherrenverein kam man mit einem Architekten ins Gespräch. Der bot eine baubegleitende Qualitätskontrolle an; für eine „mängelarme Errichtung Ihres Gebäudes“. Etwa zehn Baustellenbesuche wollte er durchführen, zu den wichtigsten Bauphasen. Wenn er dann bei visuellen Stichproben Mängel feststellt, sollten diese sofort vor Ort mit dem Bauunternehmer besprochen werden. Auch die Beseitigung der Mängel wollte er überprüfen. Die Eheleute waren damit einverstanden. 2500 EUR sollte der Architekt für diese Bauherrenberatung bekommen.

... doch nichts gesehen

Das Bauvorhaben wurde im Jahr 2005 durchgeführt. Sogar an 15 Terminen erschien der Architekt auf der Baustelle. Er erstellte Baustellenkontrollberichte und Fotos. Doch das wichtigste sah er nicht; das was schief lief.

Im November 2005 fand die Abnahme statt. Dort fiel auf, dass die Sockeldämmung fehlte. Im Jahr 2007 schaltete das Ehepaar einen Sachverständigen ein. Der bemerkte noch mehr Mängel. Die Baufirma führte keine Mängelbeseitigung durch. Sie wurde insolvent.

Ein Bauherrenberater haftet, wenn er nichts sieht

Die Eheleute wandten sich an ihren Bauherrenbetreuer. Hätte er richtig aufgepasst, wäre es nicht soweit gekommen. Dann hätte man die Baufirma auf die Mängel hinweisen können. Wenn sie die nicht abgearbeitet hätten, hätte man die Zahlungen gekürzt. Dafür sollte er Schadensersatz zahlen.

Er, wahrscheinlicher aber die hinter ihm stehende Haftpflichtversicherung, wollte nicht zahlen. Es kam zum Prozess. Der zog sich. Doch schließlich verurteilte ihn das Landgericht Potsdam. Er legte Berufung ein. Doch am Brandenburgischen Oberlandesgericht sah es für ihn nicht viel besser aus. Eine Kontrolle von Ausführungsleistungen sei ein Werkvertrag, stellten die Richter fest. Wenn man den schlecht erfüllt, haftet man.

Dem Architekten half auch nicht der Einwand, er hätte nur 2500 EUR erhalten. Aus dem Urteil des OLG:

„Die Haftung ist auch nicht wegen der – im Vergleich zu der für die Objektüberwachung nach HOAI geschuldeten Vergütung – geringen Höhe des vereinbarten Honorars begrenzt. Der Haftungsumfang bestimmt sich grundsätzlich nicht nach der Höhe der vereinbarten Vergütung, sondern […] nach dem vertraglichen Leistungssoll, hier also danach, ob und mit welcher Intensität der Beklagte die – sich später als mangelbehaftet herausgestellten – Arbeiten hat überprüfen müssen.“

33.300 EUR muss der Bauherrenbetreuer - oder seine Haftpflichtversicherung - jetzt als Schadensersatz zahlen. Hinzu kommen Zinsen und die Verfahrenskosten.

Qualitätskontrolle nicht erhalten – aber trotzdem Glück gehabt

Auch wenn ihr Baubetreuer seine Arbeit nicht gut gemacht hatte, war der Auftrag an ihn im Nachhinein ein Glücksfall für das Ehepaar. Man stelle sich vor, sie hätten die 2.500 EUR gespart. Die Mängel hätten sie wahrscheinlich während der Bauphase auch nicht festgestellt. Und als sie diese viel später bemerkten, war die Baufirma insolvent. Auf dem Schaden von über 30.000 EUR wären sie sitzen geblieben.

Wer bauen lässt, hat ein Recht darauf, dass dies mängelfrei geschieht. Die Praxis sieht manchmal anders aus. Doch immer wieder müssen wir feststellen, dass die Durchsetzung ihrer Rechte manchen Bauherren schwerfällt – sie mitunter auch Fehler dabei machen.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.07.2015: Der Bau, die Mängel und die Rechte des Bauherrn]




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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

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