28.08.2015 - Rund um das Bauen können sich Fehler einschleichen. Das soll nicht sein, kommt aber vor, weil Menschen nun einmal Menschen und keine Roboter sind. Die Baufirma, oder wer auch immer verantwortlich ist, muss dann die Fehler beseitigen, wenn sie bemerkt sind. Danach ist alles gut. Doch häufig kommt es vor, dass eine Baufirma nicht einsichtig ist und sich nicht rührt. Dann kann schließlich der Bauherr oder Auftraggeber selber eine Baufirma beauftragen, die den Mangel beseitigt; eine sogenannte Drittbeauftragung. Die Kosten, die er dafür aufgewendet hat, muss die pfuschende Firma erstatten.

Aber was ist dann, wenn auch dabei nicht alles fehlerfrei läuft. Wenn unnötiger Aufwand betrieben wird und sich das erst im Nachhinein herausstellt?

Das geht auf Kosten der pfuschenden Firma, stellte das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2014 – 24 U 64/13) fest. Es können auch diejenigen Kosten erstattungsfähig sein, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden.

Eine Dachgeschoßwohnung mit Feuchteproblem

Im Münsterland kaufte im April 2005 eine Frau von einer Bauträgerin eine zweigeschossige Dachgeschosswohnung in einem Neubauobjekt. Im August 2005 war die Wohnung fertig.

Die Freude hielt nicht lange an. Immer wieder kam es zu Feuchtigkeitseinbrüchen, nicht nur in dieser Wohnung, sondern auch in anderen Wohnungen des Hauses.

Ein Sachverständiger wurde beauftragt und kam zu der Feststellung, dass die Bauträgerin nicht mängelfrei gearbeitet hatte. Sie hätte nicht beachtet, dass eine Dachterrassenkonstruktion ein leichtes Gefälle aufweisen muss, meinte er. Somit konnte das Wasser nicht abfließen, blieb stehen und irgendwann machte sich die Weisheit bemerkbar: „Das Wasser sucht sich seinen Weg“.

Sanierung unter der Regie eines Sachverständigen

Die Bauträgerin sah das anders. Sie beseitigte die Mängel nicht. Schließlich führte im Herbst 2009 die Erwerberin der Wohnung unter der Regie des Sachverständigen umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen im Bereich der Dachterrasse durch. Das Basisprofil wurde erhöht. Die Folge: die ursprünglich großzügig angelegte Fensterfront der Wohnung, durch die die Dachterrasse betreten werden konnte, musste verkleinert werden. Außerdem konnte die Dachterrasse danach lediglich über eine 40 cm hohe Schwelle erreicht werden. Zuvor war der Ausgang beinahe ebenerdig.

Die Erwerberin wollte unter anderem die Kosten für die Bauarbeiten von der Bauträgerin erstattet bekommen.

Böse Überraschung: es war mehr saniert worden als nötig

Die Bauträgerin zahlte nicht, es kam zum Prozess. Es sei alles unnötig gewesen, was gemacht wurde, meinte vor dem Gericht die Bauträgerin. Das Gericht beauftragte einen weiteren Sachverständigen. Und der kam zu einem anderen Ergebnis als der erste Sachverständige. Er stellte fest, dass man auch mit weniger Aufwand die Schäden hätte beseitigen können. Zumindest sei es nicht nötig gewesen, die Fenster auszutauschen. Ganz Unrecht hatte der zweite Sachverständige nicht. Im Nachhinein war man eben schlauer.

Urteil: der Pfusch-Bauträger muss trotzdem alles zahlen

Doch der Bauträgerin half es nicht. Sie muss alles zahlen, denn das Risiko, dass unnötige Arbeiten aufgrund einer Fehlprognose gemacht werden, hat sie zu tragen. Aus dem Urteil des Oberlandesgericht Hamm:

„Im Übrigen trägt der Unternehmer, der durch die mangelhafte Leistung und die Weigerung der Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist das Risiko gesetzt hat, dass im Rahmen der dann durch den Besteller veranlassten Mängelbeseitigung auch Maßnahmen ergriffen werden, die sich in einer nachträglichen Bewertung als nicht erforderlich erweisen, das sog. Einschätzungs- und Prognoserisiko. Damit können auch diejenigen Kosten erstattungsfähig sein, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden.“


Die Erwerberin der Wohnung durfte sich nämlich auf das Gutachten des ersten Sachverständigen verlassen. Noch einmal aus dem Urteil:

„Die Klägerin konnte sich auf das Gutachten ihres Streithelfers (Anmerkung Rechtsanwälte Radziwill: das ist der erste Sachverständige) verlassen und auf dessen Empfehlung hin die Mängelbeseitigung in der vorgeschlagenen Art und Weise durchführen lassen. Bei dem Streithelfer der Klägerin handelt es sich um einen – senatsbekannt gewissenhaften und fähigen – öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der – auch schon vor dem Senat – gerichtliche Gutachten im Rahmen von privaten Bauprozessen erstattet. Anhaltspunkte, die darauf hindeuten, dass die Klägerin bei der Auswahl des Sachverständigen ihren Sorgfaltspflichten in eigenen Angelegenheiten nicht hinreichend nachgekommen ist oder die es nahelegen, dass sie Zweifel an der Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Bewertungen hätte haben müssen, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Es ist sogar unstreitig, dass die nach den Vorgaben des Streithelfers der Klägerin durchgeführte Sanierung zum Erfolg (Beseitigung des Feuchtigkeitseintritts) geführt hat. Wenn im Nachhinein festgestellt werden könnte, dass entgegen der Einschätzung des Streithelfers der Klägerin auch andere – evtl. kostengünstigere – Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu dem gewünschten Erfolg hätten führen können, ginge dies nicht zulasten der Klägerin, sondern läge im Risikobereich der Beklagten.“


Ganz überraschend ist die Entscheidung der Richter aus Hamm nicht. Ähnlich hatten bereits vor einigen Jahren zwei andere Oberlandesgerichte entschieden.

Übrigens musste die Bauträgerin auch eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Bauarbeiten zahlen; denn in der Zeit war der Wohnwert vermindert. 500,- € pro Monat, stellte das Gericht fest. Macht zusammen 1.500,00 €.




Wie kann man als Bauherr seine Mängelansprüche durchsetzen. Unser Bau-News-Beitrag "Der Bau, die Mängel und die Rechte des Bauherrn" informiert. Mit vielen Links zu weiteren Artikeln.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.07.2015]


Nicht nur nach Autounfällen gibt es Nutzungsausfallentschädigung. Auch für Grundstücke und Wohnungen kann es sie geben:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.03.2014 - 1. Teil zu Nutzungsausfallentschädigung und Bau]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 07.06.2014 - 2. Teil zu Nutzungsausfallentschädigung und Bau]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.11.2014 - 3. Teil zu Nutzungsausfallentschädigung und Bau]




Ihr Ansprechpartner: Claus Radziwill, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

Kontakt über Telefon
Rechtsanwälte Radziwill ● Blidon ● Kleinspehn
Rechtsanwälte | Fachanwälte
030 - 861 21 24

Kontakt über Fax
Rechtsanwälte Radziwill ● Blidon ● Kleinspehn
Rechtsanwälte | Fachanwälte
030 - 861 26 89

Kontakt über E-Mail
Rechtsanwälte Radziwill ● Blidon ● Kleinspehn
mail [at] radziwill.info