07.06.2014 – Knapp ein viertel Jahr ist es her, dass wir über eine Entscheidung des Bundesgerichtshof berichteten: eine Nutzungsausfallentschädigung kann es nicht nur dann geben, wenn einem nach einem Unfall das eigene Auto nicht mehr zur Verfügung steht - sondern auch, wenn eine Baufirma mit der Wohnungsübergabe in Verzug gerät und die Bauherren weiter in beengten Wohnverhältnissen wohnen müssen.
[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.03.2014]
Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 08.05.2014 – VII ZR 199/13) diese Auffassung in einem weiteren Urteil bestätigt. Es ging um 37.192,50 EUR, die eine Familie geltend machte, weil sie jahrelang nicht ihre Wohnung bewohnen konnte; die Baufirma hatte sie nicht fertig gestellt.
Über 13 Jahre dauerte das Verfahren – doch beendet ist es auch nach diesem Urteil noch nicht.
Die Familie und die Baufirma hatten vor 15 Jahren, im April 1999, einen Vertrag über die Lieferung und Montage eines Holzblockhauses mit 136 m² großer Hauptwohnung und etwa 73 m² großer Einliegerwohnung auf einem Grundstück im Landkreis Rottweil, in der Nähe von Oberndorf, geschlossen. 395.000 DM sollte es kosten, umgerechnet etwa 202.000 EUR. An gleicher Stelle hatte es zuvor schon einmal ein Holzhaus gegeben – das war abgebrannt. Nach dem Feuer zog die Familie erst einmal in eine nahe gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Sie glaubte, dass bald das neue Blockhaus fertig gestellt wäre.
Anfang 2000 erklärte die Baufirma, dass es soweit sei. Das sah die Familie anders. Sie verweigerte die Abnahme; das Haus wies zu viele Mängel auf. Deshalb zahlte sie auch nicht die letzte Rate, 18.500 EUR. Die Baufirma wiederum war unwillig, die Mängel zu beseitigen: erst einmal sollte das letzte Geld gezahlt werden, dann würde man weitersehen. Im Herbst 2000 kam es zum Prozess. Anfänglich, da war der Streitwert noch gering, vor dem Amtsgericht Oberndorf. So richtig voran ging es nicht. Sachverständige machten sich ans Werk – das dauerte.
9 Jahre später war das Verfahren in der I. Instanz immer noch nicht entschieden. Die Familie erweiterte die Klage und machte nunmehr für mehrere Jahre eine Entschädigung geltend, weil sie ihr Haus nicht bewohnen konnten. Bei dieser Größenordnung war das Amtsgericht nicht mehr zuständig. Das Verfahren wurde vor dem Landgericht Rottweil weiterbetrieben. Es ging nun etwas schneller, die Klage wurde dort Ende Dezember 2012 abgewiesen, soweit es auch um eine Nutzungsausfallentschädigung ging. Ebenso in der nächsten Instanz, vor dem Oberlandesgericht Stuttgart (OLG Stuttgart, Urteil vom 08.07.2013 – 5 U 7/13 – wir verlinken auf das Urteil, weil Sie daraus besser die Hintergründe des Streits entnehmen können, als aus der Urteilsbegründung des Bundesgerichtshofes). Das Argument: sie hätten ja in einer anderen Wohnung gewohnt.
Schließlich gelangte dies Auseinandersetzung zum Bundesgerichtshof. Der sah das anders - und entschied, dass ein Bauunternehmer Nutzungsausfallentschädigung zahlen muss, wenn er mit der Fertigstellung des Wohnraumes in Verzug gerät und der Bauherr keinen gleichwertigen Wohnraum hat. Aus dem Urteil:
„Hiernach kann eine Nutzungsausfallentschädigung nicht versagt werden, wenn dem Besteller während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem herzustellenden Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 VII ZR 172/13 Rn. 18). Der Geschädigte ist in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtigt, wenn er nur deutlich minderwertigeren Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung (…).
Es kommt deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob dem Besteller ein noch angemessener Wohnraum zur Verfügung stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Allenfalls dann, wenn dem Besteller eine besonders luxuriöse Wohnung vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein (…).
Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten (…) Den Klägern stand weder mit ihrer bisherigen und zunächst weiter genutzten Wohnung noch mit der von ihnen sodann bezogenen Einliegerwohnung auf ihrem Hausgrundstück ein in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung. Dieser betrug 75 m² bzw. 73 m², während die Hauptwohnung 136 m² aufweist und daher fast doppelt so groß ist.“
Zu Ende gebracht ist diese Gerichtsodyssee aber immer noch nicht: der Rechtsstreit wurde zurück verwiesen, das Oberlandesgericht Stuttgart muss jetzt über die Höhe des Entschädigungsbetrages festlegen.
Mittlerweile gefestigte Rechtsprechung
Nachdem der Bundesgerichtshof sich in kurzer Zeit gleich zweimal mit solchen Fragestellungen befasst hatte, wird man von einer gefestigten Rechtsprechung ausgehen können: wenn eine Baufirma mit der Fertigstellung eines Wohnhauses in Verzug gerät und der Bauherr in dieser Zeit keinen gleichwertigen Wohnraum zur Verfügung hat, steht ihm Nutzungsausfallentschädigung zu. Baufirmen sind also gut beraten, nicht leichtfertig Versprechungen über die Fertigstellung zu machen. Vor allem aber die Fertigstellung nicht mehr oder minder mutwillig zu verzögern, wie es in diesem Fall wohl geschehen war.
Wenn Kellerräume nicht nutzbar sind, gibt es keine Nutzungsausfallentschädigung. So entschied das Oberlandesgericht Celle.
[Zum Bau-News-Betrag vom 28.11.2014]
Verspätungen beim Bauen waren schon häufiger ein Thema in unseren Bau News:
Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.
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