28.11.2014 – Vor einigen Monaten hatten wir darüber berichtet, dass der Bundesgerichtshof (BGH) Betroffenen Nutzungsausfallentschädigungen zusprach. Unter anderem, weil ein Bauträger ein Bauwerk nicht fertigstellte und eine Familie dadurch gezwungen war, jahrelang unter beengten Verhältnissen zu leben, während sie auf die Fertigstellung ihrer doppelt so großen Immobilie wartete. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, wenn durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für die eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist.
[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.03.2014 - 1. Teil zu Nutzungsausfallentschädigung und Bau]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 07.06.2014 - 2. Teil zu Nutzungsausfallentschädigung und Bau]
Das ein Anspruch auf eine derartige Nutzungsentschädigung aber nicht immer besteht, jedenfalls nicht für Nebenräume, stellte das Oberlandesgericht Celle (OLG Celle, Urteil v. 25.09.2013 - 7 U 86/12) fest. Die Entscheidung wurde jetzt rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 14.08.2014 - VII ZR 279/13) eine Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hatte.
Das Problem begann im Jahr 2001. Der Bauherr, ein Landwirt aus dem Raum Lüneburg in Niedersachsen hatte mit einer Baufirma einen Generalunternehmervertrag geschlossen. Sie sollte einen Neubau errichten. In dem dortigen Keller war ein Hauswirtschaftsraum vorgesehen. Zusätzlich wurde vereinbart, dass sie dort eine Hebeanlage nebst einem Bodenablauf installieren sollte.
Bald nach Einzug tauchte erste Feuchtigkeit im Keller auf. Später verstärkte sie sich. Gutachter kamen ins Spiel. Die stellten fest, dass die Hebeanlage wegen einer defekten Rückschlagklappe nicht ordnungsgemäß funktionierte. Außerdem wies die Abwasserleitung, die von dem Bodenablauf zur Hebeanlage führte, eine Undichtigkeit auf. Das Ergebnis war austretendes Wasser – und dadurch eine Durchfeuchtung des gesamten Kellerfußbodens. Der Schaden war so heftig, dass der gesamte Bodenaufbau erneuert werden musste. Für den Bauherrn war das kein finanzielles Problem. Seine Gebäudeversicherung zahlte. Bis das alles aber so weit war, waren 6 ½ Jahre verstrichen.
Doch der Bauherr wollte noch mehr: Eine Nutzungsentschädigung, weil er von Mai 2005 bis November 2011 die Abstellräume im Keller nicht nutzen konnte. 6.000,00 € sollte es dafür sein. Außerdem hatte er weitere Kellerräume bis zum Schadenseintritt als Büro genutzt. Danach ging das erst einmal nicht. Dafür wollte er 35.000,00 € Nutzungsentschädigung haben.
Vergeblich. Das Gericht stellte fest, dass es eine Nutzungsausfallentschädigung nur für Lebensgüter gibt, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist. Das ist bei Abstellräumen nicht der Fall. Aus dem Urteil:
„Eine Entschädigung für entgangene Gebrauchsvorteile (Entzug der Nutzungsmöglichkeit) für Sachen besteht nur für solche Lebensgüter, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung sind (….). Hierzu zählen grundsätzlich nicht Kellerräume, die für Abstellzwecke vorgesehen sind, weil der Betroffene typischerweise auf ihre ständige Verfügbarkeit für seine eigenwirtschaftliche Lebenshaltung nicht nachhaltig angewiesen ist. Hinzu kommt vorliegend, dass den Klägern anderweitige Abstellmöglichkeiten zunächst in ihrem alten Bauernhaus und dann in ihrer eigenen Halle zur Verfügung standen. Ein Ersatz für entgangene Gebrauchsvorteile scheidet aber immer dann aus, wenn der Geschädigte den Verlust der Gebrauchsmöglichkeit durch zumutbare Maßnahmen auffangen kann (….). Die Unterstellung der Sachen in dem leerstehenden Bauernhaus und der Halle ist solch eine zumutbare Maßnahme.“
Vielleicht hätte das bei den ursprünglich als Büroräumen gedachten Kellerräume anders ausgesehen. Doch es stellte sich heraus, dass die für den Bauherrn keine zentrale Bedeutung hatten. In den 6 ½ Jahren, in denen sie nicht zugänglich waren, war er ohne sie ausgekommen. Er hatte auch keine anderen Räume gemietet. Dann liegt aber keine fühlbare Nutzungsbeeinträchtigung vor. Auch dazu aus dem Urteil:
„Sind nur einzelne Räume in einem Haus nicht nutzbar, kommt ein Schadensersatzanspruch wegen Nutzungsausfalls nur in Betracht, wenn die betroffenen Räume für den Anspruchsteller eine zentrale Bedeutung haben, weil er auf eine ständige Verfügbarkeit gerade auch dieser Räume angewiesen ist. Das lässt sich hier schon deshalb nicht feststellen, weil die Kläger, die Landwirtschaft betreiben, 6 ½ Jahre ohne diese Büroräume ausgekommen sind. Hieraus folgt für sich gesehen schon, dass diese Büroräume im Keller keine zentrale Bedeutung für ihre Lebensführung haben, weil sie diese Räume nicht zwingend benötigen. Anderenfalls hätte es nahegelegen, dass sie sich Büroräume angemietet hätten.“
Die Entscheidung wird bitter für den Bauherren sein. Bei diesem Streitwert wird ihn der Rechtstreit durch die Instanzen einen fünfstelligen Betrag gekostet haben. Für den üblicherweise auch keine Rechtschutzversicherung eintritt, da das Baurisiko dort nicht mitversichert wird. Der Verfahrensausgang war auch nicht unvorhersehbar, denn er entsprach dem, was die Rechtsprechung bereits früher angedeutet hatte. Vielleicht sah der Bauherr es aber sportlich oder er erinnerte sich an das Sprichwort, „wer kämpft kann verlieren, wer nicht kämpft hat schon verloren.“
Verspätungen beim Bauen waren schon darüber hinaus schon häufiger ein Thema in unseren Bau-News:
Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.
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